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長沙市新河三角洲規(guī)劃圖
(本報資料圖片) | 以92億元開創(chuàng)單宗土地掛牌“中國第一高價”的長沙新河三角洲地塊，一度被媒體炒得沸沸揚揚。事實上,，此次“新地王”的誕生并非意味著人們所擔心的房價將再度飆升，而是標志著以土地高度集約節(jié)約利用解決城市土地供需難題的JD模式以高價為市場所接受,。
揭秘地王天價之謎
“政府不但不貼資，可能還能多賺近40億元,�,！本驮陂L沙新河三角洲地塊還未成為全國地王的兩周前，長沙市副市長徐湘平就在國土資源部舉辦的節(jié)地研討會上表示,，“該地塊前幾年按傳統(tǒng)模式做過多次規(guī)劃,，都需政府貼資20億元，無法實施,。自從在國土資源部2005年6月召開的無錫會議上得知董國良先生的JD模式后,，該地塊按JD模式規(guī)劃，既能改善環(huán)境,，又無需政府貼資”,。
記者了解到，JD模式是深圳維時建筑與城市研究中心主任董國良經(jīng)過30年鉆研提出的城市土地高度集約節(jié)約利用新模式,。新模式主要是采取人車分離的立體開發(fā)方式,，優(yōu)化組合空間資源，將地下,、地面,、地上空間劃分為地下停車庫空間、地面建筑物空間,、地面機動車道空間和地面街區(qū)中心綠化空間四部分,。拿交通系統(tǒng)來說，實現(xiàn)小汽車,、公交車,、步行、自行車等四種交通方式互不干擾,，人行道多設(shè)在地面以上的長廊里,。這樣可使原有道路增加兩條快速公交專用車道，徹底解決了交通擁堵問題,。當然,，新模式的好處不只體現(xiàn)在緩解交通擁堵上,，還體現(xiàn)在節(jié)約集約用地上。由平面擴張轉(zhuǎn)到內(nèi)涵挖潛,、立體發(fā)展上來,，是新模式的最大特點和亮點，
“新河三角洲地塊采用JD模式后,，應(yīng)該至少送給城市市區(qū)面積兩倍的土地,。”董國良在接受本報記者專訪時表示,，JD模式具有兩大優(yōu)勢，一是在同樣大小的土地上可多建一倍多的建筑面積,，二是可締造出綠地率達60%的真正宜居的環(huán)境,。長沙三角洲試點證明，采用JD模式,，建筑容積率可以提高兩倍左右,，相當于市區(qū)土地的產(chǎn)出率從30%提高至90%，一塊土地可以當三塊用,，增加了市區(qū)面積兩倍的土地資源,。其次，采用JD模式的城市不會發(fā)生低密度蔓延的“攤大餅”現(xiàn)象,，從這個意義上來講,，采用JD模式可以增加的土地資源遠不只兩倍，對城市的長遠發(fā)展有重大意義,。
據(jù)了解,，目前長沙市已決定采用JD模式進行老城區(qū)成片改造和新城區(qū)建設(shè)，并逐步改造老城區(qū)交通,。董國良表示,，JD模式的技術(shù)特點是，可以通過電腦仿真準確地判斷采用JD模式的切實效果,，并可認定其技術(shù)可靠和沒有風險,。這正是長沙新河三角洲地塊在規(guī)劃剛一完成即以高價為市場所接受的原因。
未來城市發(fā)展的方向
記者從國土資源部有關(guān)會議上了解到,，JD模式有望成為未來城市發(fā)展方向,。董國良表示，采用JD模式,，將形成城市發(fā)展中三個重要拐點：第一個拐點,，城市發(fā)展從土地資源枯竭轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y源寬裕，特別是老城區(qū)改造,，從城市的負擔轉(zhuǎn)變?yōu)榭啥伍_發(fā)出大量新增土地資源的寶庫,；第二個拐點,，采用JD模式，土地出讓金收入大于城市建設(shè)投資,，城市發(fā)展從資金不足轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金寬裕,，特別是老城區(qū)改造，將從政府貼資改造型轉(zhuǎn)變?yōu)檎L期增收型,；第三個拐點,，城市從不可持續(xù)發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變到全面可持續(xù)發(fā)展的方向。
董國良認為,，我國人多地少,，為保護18億畝耕地，政府為城市提供的土地有限,，城市的低密度蔓延必然造成城市土地資源逐漸枯竭,。由于土地資源有限，按照現(xiàn)行城市模式,，城市中能夠建造的住宅總量,，滿足不了城市化基本完成后全部城市居民的需要，城市住宅供求嚴重失衡,。而土地利用集約化必將是城市可持續(xù)發(fā)展問題的核心,，因為城市越松散，管理的難度越大,、死角越多,、治安越差、交通越擁堵,、污染越嚴重,、人居環(huán)境越差、城市效率越低,。只有通過土地利用集約化,，實現(xiàn)城市高度緊湊，才能消除城市松散的諸多弊端,，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展,。
抓住城市問題“牛鼻子”
記者了解到，JD模式目前已經(jīng)引起了理論界和各級政府的關(guān)注,。國土資源部,、國務(wù)院發(fā)展研究中心等部門先后在深圳、北京,、上海召開了JD模式高層研討會,。在近期國務(wù)院發(fā)研究中心舉辦的JD模式研討會上，有關(guān)專家認為,，JD模式抓住了解決城市不可持續(xù)發(fā)展問題的“牛鼻子”,。
中國城市規(guī)劃院總規(guī)劃師楊保軍評價,，JD模式在相對較高的開發(fā)強度下，實現(xiàn)了人車全面分離,，構(gòu)筑了人性化的戶外活動場所,，解決了我國多年來想解決而未解決的問題，另外,，JD模式能夠大量節(jié)約土地,，這是我國城市發(fā)展的一個方向，值得在全國各地推廣,。
專家普遍認為,，目前我國城市是第二代城市，是沿襲了馬車時代(第一代城市)的格局,，一點點累積形成的無序化發(fā)展出來的城市,。按照董國良的觀點，第二代城市很快就要成為過去,，城市將進入JD模式開創(chuàng)的第三代城市。
“動作越快損失越小,，當前推廣JD模式?jīng)]有大風險,。”董國良表示,，按每年城市人口增加1500萬,、汽車增加500萬輛計算，JD模式推廣每延遲一天,，城市將多占用數(shù)千畝土地,，多花費數(shù)億元城市建設(shè)投資。而采用JD模式,，城市從“我要擴張”的機制將轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙o縮”,。去年我國耕地為18.31億畝，今年為18.26億畝,，用不了幾年就會逼近紅線,，只有盡快開始推廣JD模式，才可能用三年左右的時間改變城市低密度蔓延的趨勢,，守住耕地保護紅線,。 |