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政府需要一個和諧、生態(tài)的城市環(huán)境,，消費者希望在舊城中找到過往的記憶和未來的期許,，開發(fā)商希望打造一個品牌和利潤兼?zhèn)涞某晒椖浚虼藶榱似胶舛喾矫婺繕�,，舊城開發(fā)已然成為一個復雜的社會系統(tǒng)工程,。
當前房地產(chǎn)開發(fā)市場上，越來越多的開發(fā)企業(yè)遇到土地資源瓶頸,。一方面,，由于城市郊區(qū)土地價格的大幅上升，企業(yè)郊區(qū)拿地的門檻越來越高,；另一方面,，隨著城市更新的需要，大多數(shù)大城市老城區(qū)的功能及定位亟待更新,。在上海,、北京、深圳等土地資源緊俏的大型城市中,，舊城改造已經(jīng)越來越多地成為城市新增項目的主要表現(xiàn)形式,。
5+1五合國際(WERKHART)集團總顧問劉力博士在接受記者采訪時表示，舊城改造不是簡單的重建翻新,，改造項目實施過程中,，需要平衡政府、開發(fā)商,、社會消費者等多方面利益,。政府需要一個和諧、生態(tài)的城市環(huán)境,，消費者希望在舊城中找到過往的記憶和未來的期許,，開發(fā)商希望打造一個品牌和利潤兼?zhèn)涞某晒椖�,，因此為了平衡多方面目標，舊城開發(fā)已然成為一個復雜的社會系統(tǒng)工程,�,？傮w來看，舊城改造項目面臨的困境可拆解成八大方面的問題,。
拆遷補償是舊城項目中最大的難點
劉力告訴記者,，拆遷補償是舊城項目中最大的難點，相信所有參與舊城改造的開發(fā)企業(yè)對此都深有體會：舊城區(qū)高密度的建筑體量與居民數(shù)量,，為開發(fā)前期的拆遷安置增加了巨大的成本開銷,。開發(fā)商不但要進行拆遷補償，還要承擔大量道路拓寬,、市政管線更新等市政配套費用,。同時，由于高企的拆遷成本導致的城市房價上漲,，又反過來抬高舊城“影子地價”,。在兩方面因素的共同作用下，在老城中用于拆遷補償?shù)馁M用,，在總建設(shè)投資中的比重飛速提高,。上海世茂濱江花園項目當時僅拆遷就耗費了22億，北京平安大道改造的拆遷成本也占到總投資比重83%之巨,。不論是實行貨幣補償,，還是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷補償所占的總投資成本都高達50%以上,。
“鉛筆樓”成為超強度開發(fā)典型
“由于舊城改造的拆遷費用和安置補償費逐年提高,，為了實現(xiàn)項目開發(fā)的經(jīng)濟利潤，提高建筑密度,、增加容積率成為一個重要手段,。”上海五合智庫(WISENOVA)總經(jīng)理鄒毅表示,，片面追求經(jīng)濟效益，建筑密度和容積率過高,，就會導致舊城環(huán)境的惡化,。同時對于住宅類項目來說，日照,、通風等基本指標也無法滿足,。
鄒毅認為，香港的“鉛筆樓”便是超強度開發(fā)的典型,。由于香港異常尖銳的人地矛盾以及高密度的居住環(huán)境,，使得香港舊城改造只能依靠超高層項目才能維持利潤,。由于購并大面積土地費時費力，許多開發(fā)企業(yè)選擇在小地塊上重建房屋,，興建大量細長的“鉛筆樓”,。這樣，在舊城區(qū)內(nèi)居住密度增加的同時,，更加重了交通和公建基礎(chǔ)設(shè)施的負擔,。
中心城區(qū)居住功能將被空心化
由于中心舊城區(qū)的土地級差效應高，許多城市將市中心改造土地用來建設(shè)商貿(mào)設(shè)施,，辦公樓或豪華的高層公寓,，以提高區(qū)位良好的城市中心區(qū)的土地利用。如北京的王府井,、上海的陸家嘴,、成都的春熙路、重慶的解放碑等,。
同時,，國內(nèi)一些中等城市、小城市也紛紛效仿,。目前國內(nèi)市中心舊城改造的通用做法是更新為城市的中央商務區(qū),。通過吸引高營業(yè)額的產(chǎn)業(yè)來使土地增值本來無可厚非，但如果過分強調(diào)城市商務功能,，將造成居住生活功能缺失,，導致中心城區(qū)出現(xiàn)衰敗現(xiàn)象。
國外也有許多類似的例子,。比如開始于1949年的美國城市重建,，30年來美國的市中心改造從戰(zhàn)后的居民區(qū)重建，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹行纳藤Q(mào)區(qū)的復蘇,，這一舉措曾經(jīng)一度帶來城市中心區(qū)的繁榮,，但很快就暴露了大量的問題。由于城市中心區(qū)地價飛漲,，居住人口大量外遷,，商業(yè)活動減少，環(huán)境惡化,，犯罪率劇增,。每到周末和夜晚，大城市如曼哈頓的中心區(qū)便成了“死城”,。
“推土機模式”粗暴刪除歷史人文
據(jù)國內(nèi)文物界估計,，中國20年來對舊城的破壞，超過了以往100年,。劉力表示,，在我國城市化與城市擴張初期,，傳統(tǒng)建筑和景觀形象曾被認為是破舊、落后的標志,。歷史文化建筑不但浪費建設(shè)用地,，而且阻礙發(fā)展。在過去20年的城市建設(shè)中,，國內(nèi)大多數(shù)城市的舊區(qū)改造都是一種“推土機式”的方式進行,，大規(guī)模的歷史風貌遭到破壞。當年北京城大拆城墻,，定海古城毀于一旦,，在一片城市更新與舊城改造工作中，濟南老火車站被拆除,；杭州中國美術(shù)學院老校園全部拆光重建,。
其實，戰(zhàn)后西方大城市,，如倫敦,、巴黎、慕尼黑,、紐約等歷史悠久的名城,，都曾走過一段大規(guī)模整容式的“城市更新”之路。由于歷史文化保護意識淡薄,，只顧局部的,、眼前的經(jīng)濟利益，當時大量拆除被戰(zhàn)爭毀壞或者并未毀壞的老建筑,，一棟棟摩天大樓拔地而起,，但是不久人們就發(fā)現(xiàn)改造后的城市空間變得缺乏歷史感和人性的環(huán)境，城市變的索然無味,，有學者將當時的“城市更新”喻為戰(zhàn)后對城市的“第二次破壞”,。
工廠遷移不當增大投資風險
鄒毅表示，隨著各地政府的“退二進三”政策的推進,，加之工業(yè)土地的使用成本增加,，促使工廠從高地價的中心區(qū)遷出，選擇遷移到郊區(qū),。但是隨著工業(yè)企業(yè)的遷移,，工業(yè)區(qū)與居住區(qū)相分離的城市功能慢慢顯露其弊端。由于郊區(qū)工業(yè)區(qū)各類公用服務設(shè)施都存在不同程度的缺失,，周邊新建居住區(qū)很難在短期內(nèi)吸引居民置業(yè)定居,，如此便增加了員工的交通成本,，造成就業(yè)減少,、社會治安和生活環(huán)境趨于惡化的態(tài)勢,，大大增加了園區(qū)附近項目投資風險。
遷貧引富導致城市管理新難題
“許多開發(fā)企業(yè)在未分析新居民的來源和購買力的情況下,，盲目建設(shè)高端住宅,，會導致區(qū)域內(nèi)人口疏散，原有街區(qū)產(chǎn)業(yè)的衰落,，人氣不復,，商業(yè)利潤流失�,！编u毅認為,，舊城原住戶通常為工薪階層，中心舊城區(qū)改造后,，中低收入群體由于無力購買同區(qū)域的興建住宅項目,，只能遷出改造后的舊城，舊城改造的目的既不是疏散人口,，也不是簡單增加人口,，而是提升街區(qū)吸引力。同時由于舊城原住戶的交通工具以自行車和公共電汽車為主,，所以只能近域遷移,，從而導致舊城的四周形成一個新的低層次生活區(qū)，大大降低改造項目的品質(zhì),，反而驅(qū)逐了高端客戶,，造成了遷貧引富的城市管理難題。
居住搬遷不當后果將很嚴重
鄒毅告訴記者,，由舊城歷史往往可形成的良好社區(qū)鄰里關(guān)系所具有的吸引力,，使得大多數(shù)人仍愿意生活在舊城，加上第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，使舊城原有的人口不斷增長,。過去長期采用的大規(guī)模推倒重建的改造模式，其實踐結(jié)果是將傳統(tǒng)的居住文化圈被打散,，取而代之的是單一化的新區(qū),，整齊劃一的居住單元樓和大型的綜合商業(yè)建筑，很難滿足不同的社會文化生活需求,，從而造成了令人厭倦的城市環(huán)境,。如果新的居住文化環(huán)境和文化氛圍沒有在很難的短時間建立起來，由此而來的便是社區(qū)結(jié)構(gòu)衰落,。
產(chǎn)權(quán)不明將無法上市交易
劉力向記者表示,，我國不少城中村以及郊區(qū)土地屬于集體用地，目前國家只對城市國有土地上的房屋拆遷有政策規(guī)定,，而對農(nóng)民集體所有土地上的房屋拆遷沒有具體的政策規(guī)定,。如果舊村改造未辦理土地,、規(guī)劃、拆遷等有關(guān)手續(xù),，這些新建房屋從法律上講都屬于違法建筑,，不能辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬登記手續(xù)，如果出售的商品房權(quán)屬如果無法登記的話,，開發(fā)企業(yè)與購房者的利益都無法得到保證,。 |