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今年北京東四環(huán)朝陽公園橋以東,、青年路以西的朝陽公園東輻射區(qū)域內(nèi)至少有七個項目在售或?qū)⑹郏?guī)劃總建筑面積將達到400萬平方米,。包括萬科,、招商局地產(chǎn)、金隅嘉業(yè),、泛海集團,、華業(yè)地產(chǎn)等多個品牌開發(fā)商在此云集，幾乎全部為上市地產(chǎn)公司,，在一定程度上表現(xiàn)出該區(qū)域所具有的巨大區(qū)域價值,。
進入7月后，朝陽公園周邊的住宅銷售出現(xiàn)了截然不同的情況,。業(yè)內(nèi)以朝陽公園橋為界限,，將該區(qū)域劃分為朝陽公園板塊和朝陽公園東板塊，其中朝陽公園板塊高檔住宅新增供應(yīng)量少且部分項目出現(xiàn)滯銷,，而朝陽公園東板塊的項目則出現(xiàn)了熱銷局面,。對此中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認為，從朝陽公園橋沿姚家園路以東區(qū)域,，到青年路區(qū)間住宅價格一直被低估,，而朝陽公園東板塊住宅熱銷，則是其區(qū)域價值被購房者逐漸認可的表現(xiàn),。
區(qū)域內(nèi)住宅集體熱銷
從今年4月開始,，北京多數(shù)高檔住宅銷售放緩，尤其是售價超過15000元/平方米的高檔住宅,，銷售局面更不容樂觀,。包括朝陽公園板塊、燕莎板塊,、雙井板塊和亞奧板塊等多個高檔住宅聚集板塊的住宅銷售,，都不同程度出現(xiàn)了放緩的局面,。來自中原地產(chǎn)及北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，個別高檔項目出現(xiàn)了單月銷售一套或者零成交的情況,。
朝陽公園東板塊的住宅銷售量卻在這個時候異軍突起,�,！敖鹩瑛P麟洲從4月份取得預(yù)售許可證,，到目前銷售及預(yù)訂已經(jīng)達到285套�,！苯鹩瑛P麟洲有關(guān)負責人告訴記者,，該項目地上建筑面積約6.4萬平方米，是該區(qū)域內(nèi)今年4月中旬新開盤的項目,。記者從北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,，金隅鳳麟洲7月份銷售量達到156套。是京東高檔區(qū)域內(nèi)少有的幾個熱銷的項目之一,。同樣該區(qū)域內(nèi)在售的泛海國際居住區(qū)銷售業(yè)績也不俗,。
“根據(jù)我們跟蹤調(diào)查的北京熱點住宅區(qū)域來看，朝陽公園東板塊是少有的在售項目全部熱銷的區(qū)域,�,！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰這樣告訴記者。他認為,，朝陽公園東板塊的熱銷,，在一定程度上是購買者和市場對該區(qū)域的逐漸認可的程度，而這個認可程度的出現(xiàn),，必將帶動朝陽公園東板塊住宅熱銷和價格提升,。
來自有關(guān)政府部門和研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也證明了朝陽公園東板塊住宅的熱銷局面,。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,，從6月15日到7月31日，位于該板塊的金隅鳳麟洲銷售量達到218套,，銷售均價為13200元/平方米左右,。該板塊內(nèi)標志性的地產(chǎn)項目——泛海國際則是北京6月高檔住宅銷售冠軍，從6月15日到現(xiàn)在銷售量達到170套,，其中7月份簽約量達到75套,，而目前該項目的銷售均價達到21800元/平方米，其中有一棟樓的售價已經(jīng)達到24500元/平方米,。另一個6月20日取得預(yù)售許可的萬科金陽公寓,，截至7月31日簽約量達到154套。目前簽約均價為16250元/平方米,。而目前北京樓市整體還處于滯銷的狀態(tài),，其中6月份北京期房日均簽約量為394套,。7月份日均銷售僅為327套。
區(qū)域的地產(chǎn)價值一直被低估
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時表示,，在北京高檔住宅銷售放緩的背景下,，朝陽公園東板塊住宅集體熱銷除了其板塊內(nèi)項目具有較高的性價比外，還有就是這個板塊一直被低估,，此次能夠熱銷說明該板塊的價值逐漸被挖掘出來,，并得到購房者的認同。
“朝陽公園東板塊是個新崛起的區(qū)域,�,！彼荚搭檰柖麻L李國平這樣指出。北京購房者喜歡購買新入市的住宅,，因此這個板塊內(nèi)的住宅產(chǎn)品能夠被購買者從心里接受,。同時在大量高檔住宅銷售放緩的情況下，這個板塊內(nèi)的多個項目熱銷,，說明該板塊價值被購房者所認可,。
李國平認為，朝陽公園東板塊各個項目所呈現(xiàn)出來的價格和其價值所吻合,，而有些項目所體現(xiàn)出來的價值則完全超越了目前的價格,。
從目前該板塊住宅的實際銷售價格來看，這個區(qū)域高檔住宅的售價集中在16000至24000元/平方米之間,。這個價格與朝陽公園板塊的均價25000元/平方米的售價相差甚遠,，同樣朝陽公園東板塊以東的朝青板塊住宅售價則在10000元/平方米至16000元/平方米。
金隅鳳麟洲在這個區(qū)域內(nèi)可謂升值潛力最大,，其目前推出的湖景公寓均價僅為13200元/平方米,，遠遠低于周邊水平；而近期將要推出的水疊拼別墅不僅在整個區(qū)域內(nèi)絕無僅有,、具有很強的收藏價值,，引得購房者極高關(guān)注，預(yù)計25000元/平方米的開盤均價,，更有可能引發(fā)不俗的銷售業(yè)績,。
價格低谷將被逐漸填平
顯然，從目前朝陽公園東板塊住宅的銷售價格來看,，該區(qū)域的多數(shù)住宅還基本處于一個價格穩(wěn)定區(qū)間,，尤其是以金隅鳳麟洲為例，該項目按照其所具有的低密度別墅品質(zhì)來看,，完全是該區(qū)域居住環(huán)境最好的項目之一,，但其目前在售的住宅價格則僅僅在13200元/平方米左右，產(chǎn)品所具有的價值拉升空間非常大,。這也是通常業(yè)內(nèi)稱的升值潛力空間,�,！叭绻凑丈禎摿砜矗柟珗@東板塊中金隅鳳麟洲是潛力最大的項目之一,�,！庇袑＜疫@樣指出。
“按照北京住宅售價相鄰區(qū)域逐漸遞進的慣例來看,，朝陽公園東板塊售價應(yīng)該低于朝陽公園板塊,，但一定要整體高于朝青板塊�,！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣指出,，但實際體現(xiàn)出來的價格分布則是三個相鄰板塊中兩端高,，中間板塊的售價低,。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰則將這種價格表現(xiàn)稱之為價格低谷�,！笆聦嵣�,，星河灣已經(jīng)成為東四環(huán)外高檔住宅的標桿，該項目去年為北京住宅銷售冠軍,，說明該項目所在區(qū)域已經(jīng)逐漸被購房者所認可,。”李文杰認為星河灣的成功銷售帶動了整個東四環(huán)外區(qū)域價值快速上漲,，同時,，今年7月份泛海國際居住區(qū)的熱銷，進一步帶動朝陽公園東板塊的價值提升,。
在這種雙重利好和促進作用下,，朝陽公園東該板塊所體現(xiàn)出來的價格低谷逐漸被填平，“合理的價格體現(xiàn)應(yīng)該是,，朝陽公園東板塊價格要高于朝青板塊,。目前該區(qū)域住宅熱銷已經(jīng)說明其潛力�,！崩钗慕苷f,。 |