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經(jīng)過狂飆式的猛漲，深圳市的房價(jià)目前已經(jīng)成為國內(nèi)名副其實(shí)房價(jià)最高的城市,。記者近日在采訪中了解到,，今年前4個(gè)月，深圳的房價(jià)更是暴漲了50%,，中心區(qū)突破2萬元/平方米的關(guān)口,，其價(jià)位之高、上漲之烈,，讓人咋舌,。專家表示,，深圳房價(jià)出現(xiàn)的井噴式增長，與深圳土地少人口多,、置業(yè)需求旺盛的城市特征有關(guān),，具有合理的因素。但市場(chǎng)的炒作,、人民幣升值以及流動(dòng)性過剩等原因絕對(duì)不容忽視,，其泡沫特性依然不言自明。
專業(yè)炒家擊鼓傳花玩“干炒”
最近有媒體報(bào)道,，近來深圳市商品住宅樓盤開盤銷售中出現(xiàn)一個(gè)怪現(xiàn)象,，不少樓盤往往在半夜開盤，購房者不得不徹夜排隊(duì)等待選號(hào),、購房,。還有些樓盤推出所謂的VIP卡，表面上說是為了打折,，實(shí)際上是開發(fā)商計(jì)算購房者的數(shù)量,，借以決定開盤的價(jià)格。深圳一位資深業(yè)內(nèi)代理人士向記者透露,，在深圳目前房價(jià)高企的情況下,，有相當(dāng)一部分購房者是專業(yè)炒家，而且他們玩的是“干炒”,，即炒家賣給炒家,，擊鼓傳花，先把房價(jià)炒上去,，再等著有人來接盤,。
盡管這部分炒家的數(shù)量很難作一個(gè)全面的統(tǒng)計(jì)。但可以參考的是,，來自深圳香地房地產(chǎn)咨詢公司的統(tǒng)計(jì)顯示,，在2005年深圳購買2套及以上房產(chǎn)的購房者達(dá)7553人,，他們的交易量占全市交易套數(shù),、面積、金額的比例分別為20.16%,、16.5%和21.5%,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，假如這類購房者都以投資為主訴求的話,，那么深圳投資客比例已經(jīng)非常接近20%的警戒線,。
另外，作為我國產(chǎn)品出口的主要通道,，深圳的外貿(mào)出口連續(xù)14年位居全國大中城市榜首,。這使得金融機(jī)構(gòu)不得不利用人民幣來應(yīng)對(duì)外匯占款,，造成深圳流動(dòng)性過剩比較嚴(yán)重。在流動(dòng)性過剩的壓力下,，深圳各個(gè)金融機(jī)構(gòu)的信貸投放都呈現(xiàn)較快增長的態(tài)勢(shì),。作為長期優(yōu)質(zhì)的貸款項(xiàng)目，房地產(chǎn)貸款成為了各家銀行競(jìng)相爭(zhēng)奪的對(duì)象,。2006年深圳房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到3000億元,，其中購房貸款2128億元，二手房貸款同比增長123%,。由此顯而易見,，大量的資金擁向深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致促使深圳房價(jià)快速上升,。
高價(jià)位樓盤成為房價(jià)暴漲的催化劑
深圳的行政區(qū)劃面積偏小,，只是廣州土地面積的八分之一，而管理人口已經(jīng)突破1000萬人,，巨大的人口密度使深圳的房地產(chǎn)具備了價(jià)格上漲的原初動(dòng)力,。深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，深圳市可用于未來城市建設(shè)的用地不足200平方公里,，土地資源非常有限,，致使住房供應(yīng)持續(xù)緊張。
記者了解到,，2002年以來,，深圳市每年用于住房建設(shè)的土地一直比較有限，僅為一二個(gè)平方公里,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于京滬穗等特大城市,。盡管每年深圳市通過盤活存量土地、加強(qiáng)城中村改造,，使得部分存量土地入市以補(bǔ)充市場(chǎng)供應(yīng),，但仍然無法滿足每年新增900萬平方米左右的基本住房需求。
大批量熱錢暗潛深圳樓市已近瘋狂
作為緊臨香港的城市,，深圳的樓市還吸引著境外投資者的眼光,。“我知道很多香港的教授都是將手中的港幣換為人民幣,，再想方設(shè)法進(jìn)入國內(nèi)的股市和樓市,。”深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平說,。
國世平是香港的客座教授,，經(jīng)常往來兩地，因此對(duì)香港大學(xué)校園里的動(dòng)向非常清楚,�,！昂芏嗑惩馔顿Y者都相信人民幣會(huì)升值,，而且可能要升三倍。他們這時(shí)候進(jìn)入國內(nèi)樓市,，可以分享房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長成果,，等到人民幣升值后，他們?cè)俎D(zhuǎn)手賣掉還可以獲得更大的利潤,�,！眹榔秸f，這種投資熱錢的大量存在使得目前包括深圳在內(nèi)的國內(nèi)一線城市樓市已近瘋狂,。
“需要指出的是,，這是在宏觀大背景下出現(xiàn)的特殊現(xiàn)象，并不正常,，也不可能持久,。”國世平說,。 |