國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年1月至4月廣州商品房均價為7461元/平方米，其中商品住宅均價為7370元/平方米,。按同比算,，1月至5月廣州的房價增速超過全國水平。而在過去的一年中,，廣州一手商品住宅價格漲幅超過20%。廣州同創(chuàng)卓越咨詢顧問公司總經(jīng)理趙卓文在接受本報記者采訪時表示,，“國六條”在短期內(nèi)還沒有達到預(yù)期效果,，廣州房價增速較快，并將在短期內(nèi)保持持續(xù)上升,。雖然地方政府也采取了積極應(yīng)對措施,，廣州出臺了“廣七條”來嚴格限制戶型、建立住房保障體系,，其效果尚需要經(jīng)過一定的時間才能顯現(xiàn)出來,。
據(jù)記者了解，為控制廣州房價上漲的勢頭,，廣州在今年3月份出臺了穩(wěn)定房價七項措施,，其中提出政府每年將拿出5平方公里的土地來進行房地產(chǎn)開發(fā)，以加大土地供應(yīng),、抑制房價上漲,，但上半年僅批出了0.3平方公里的土地。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會負責(zé)人表示,，2005年和2006年廣州市住宅用地供應(yīng)分別為50萬平方米和186萬平方米,，而正常需求在300萬平方米/年，從而造成住宅供需缺口較大,。
趙卓文認為,，政府土地儲備不足是造成土地供應(yīng)偏緊的主要原因，目前周邊城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)迅速增加,，但仍然無法抑制中心城區(qū)的樓價狂漲,。廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同表示，“國六條”之后,，廣州的土地供應(yīng)沒有明顯增加,，使得其在增加土地供應(yīng)上“重拳出擊”的承諾變成了“花拳繡腿”。這跟土地供應(yīng)的政府壟斷模式有直接的關(guān)系,，政府應(yīng)加大中心城區(qū)的土地供應(yīng),。
其實廣州土地供應(yīng)沒有大量增加也有其“苦衷”。據(jù)合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江分析,，雖然廣州中心城區(qū)仍有土地可供應(yīng),，但現(xiàn)在的政策要求變?yōu)椤叭ㄒ黄健钡摹笆斓亍辈拍艹鲎專艿劫Y金的制約而無法大量提供土地；另外一方面,，開發(fā)商手中有大量的存量土地,，政府希望開發(fā)商把手里的土地拿出來，而開發(fā)商則期待政府先拿地出來,，二者的博弈在一定程度上加劇了土地的供不應(yīng)求,。
黎文江認為，政府應(yīng)考慮改變出地策略,，如果一次性拿出一批土地來,，開發(fā)商就沒有能力將地價推得很高。同時,，需求旺盛也是房價持續(xù)快速增長的重要原因,。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會負責(zé)人表示，房改后更新?lián)Q代的換房需求,、上世紀80年代“嬰兒潮”的購房需求和加速城市化涌現(xiàn)的租房需求疊加一起,，加上各地近年保障性住房建設(shè)大幅度減少，居民過多依賴商品房解決居住需求,。房價上漲激發(fā)了投資需求,，在個別地方投資成為住房消費的主要推動力，更放大了住房需求,。同時,，宏觀經(jīng)濟層面持續(xù)利好也成為房價上漲的推力。國民生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民收入的持續(xù)增長,，使得人民群眾的購房需求和購買力大大提高,。另外，人民幣持續(xù)升值,，銀行流動性過剩,，各類資源性產(chǎn)品價格普遍上漲，更是帶動房價水漲船高,。
據(jù)了解,，廣州市為落實“國六條”而提出的“廣七條”，承諾加大土地供應(yīng),、建立保障性住房體系,。業(yè)內(nèi)人士普遍認為此舉將產(chǎn)生明顯的效果。趙卓文表示,，“國六條”是長效藥,，政策的調(diào)控效果需要經(jīng)過一段時間才能顯現(xiàn)是必然的，穩(wěn)定中小戶型價格,、保障中低收入住房的初衷應(yīng)該能夠達到,。但是受“國六條”限戶型的影響,，大戶型、高檔住宅的價格大幅上漲,，成交量增勢明顯,，呈現(xiàn)出兩極發(fā)展趨勢，而目前欠缺對豪宅開發(fā)和交易的限制,。韓世同則認為,，中心城區(qū)空氣、噪聲條件都比較差,，不宜開發(fā)過多高檔住宅,，而應(yīng)針對中低收入人群開發(fā)高密度、高容積率的住宅,。韓世同表示，目前的調(diào)控政策基本到位,，關(guān)鍵在于如何落實,。既要在整體上控制土地開發(fā)面積，又要加大對中低檔住房的土地供應(yīng),，這是政府需要化解的一對矛盾,。 |
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