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| 2007-07-16 本報記者:洛濤 來源:經濟參考報 |
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股市大起大落，房價卻在穩(wěn)步上漲。簡單的非理性介入,，并不能阻止房價“且調且漲”,。以市場化手段加強調控，以住房保障體系建設強化扶助,，這才是后調控時代結構性調控的真諦,。
在7月6日開幕的博鰲21世紀房地產論壇上，全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生以題為“中國房地產的兩難境地”的主題演講迎得了眾多房地產資深人士的喝彩,。
聶梅生認為中國房地產業(yè)迎來了市場化的20年,，跟中國的改革開放是同行的，20年成績斐然,，不容置疑,。但是現(xiàn)在目前中國房地產業(yè)也遇到了兩難境地。
主要體現(xiàn)在四個方面,，第一是環(huán)境成本和房地產增長的兩難,；第二是城市化的過程中和自身產業(yè)平臺需要提升的產業(yè)化進程的兩難；第三個是房價上漲和和諧社會的兩難,；第四是樓市,、股市、匯市的兩難,。
聶梅生稱,，根據(jù)國家環(huán)保局的估計，2004年的環(huán)境成本相當于當年GDP增長的3.5%,，如果扣除3.5%以后,，實際上這幾年GDP的凈增長率只有6.6%。雖然中國的GDP的增速連續(xù)幾年都高于10%,，但是GDP資產的總收益率卻僅僅是1%,。而美國的GDP增速是3.5%，資產總收益率是10%,。房地產的增長受制于整個的環(huán)境資源因素,，在這個前提之下，提出的各種各樣的政策是可以理解的,。
“至于城市化和產業(yè)化的進程,。”聶梅生認為,，目前,，這兩方面都沒有很大的競爭優(yōu)勢,，不能大幅度地降低成本，又不能大幅度的提高質量,，所以在市場中的競爭處于漸進式的,。我國今后還要有一億以上的農民要轉為城市的工人，在這種形勢壓力下,，農民工的工資不能迅速提高,，就要跟產業(yè)化競爭。如果農民工不斷的提高素質,，那么勞動力密集的建筑業(yè)和產業(yè)化就是一種博弈,，只有農民工的工資大幅度地提高，產業(yè)化才可以廣泛地增長,，而從全國來講,，農民工的工資不可能大幅度地提高，城市居民的就業(yè)也面臨困難,，所以在此過程中,，住宅產業(yè)仍然是勞動力密集的狀況，是短期內無法改變的,。
另外,，城市化分兩部分，一部分是農民轉為城市勞動力的問題,，第二個是關于城鎮(zhèn)化構建過程當中涉及到協(xié)調發(fā)展的問題,，這就涉及到更加復雜的土地、宅基地的問題,，非農用地轉為建設用地的問題,，這里有很多的體制和機制的問題。在今后城市化的進程中,，一個是勞動力的問題,，一個是農村的土地問題，都將影響到中國房地產的開發(fā)模式,。
聶梅生稱兩難之三就是房價上漲對和諧社會房地產的負面影響,，當務之急是各級政府需要拿出一部分的財政和稅收收入來補償?shù)褪杖腚A層，就是買不起商品房的家庭,，為他們建立經濟適用房和廉租房,，這是穩(wěn)定社會的措施，要將低端保護起來,。同時，經濟層面的問題,，商品房市場毫無疑問地可以看到,，經過四年曠日持久的宏觀調控，房價基本上還是上漲，近期上漲的幅度是很大的,。房價上漲從根本上是供需關系,，不得不承認需求大于供給，需求包括三種：1,、使用型,、2、投資型,、3,、二者兼有的混合型。這三種是客觀存在,，只要購買房屋就是資產型的投資,，不能說買房屋就不存在投資�,；旌闲褪谴蟛糠值�,，這就是需求，因為當前的流動性過剩,，大量的資金進入樓市,，如果供給不足，房價必然要上漲,。
“房價下跌將會比股災還要慘,。”聶梅生表示,，中國只有8%的股民,，但卻有80%的人擁有房產。因此供需關系要調整,，可以調整供給也可以調整需求,，可以采取壓縮需求的辦法，也可以采取放大供給的辦法,，這是對整個地產政策的考驗和博弈,，應該從雙方面加以考慮。聶梅生認為,，現(xiàn)在是流動性過剩,，加上投資熱，在這種情況下,，房價不斷地上漲,。無論是政府的文件和法令還是市場都不能完全解決這個問題。因為房地產是跨在兩邊的,，需要放在宏觀經濟大背景下解決,，需要不斷的調控,，中國的房地產問題決不是“一帖藥”就可以解決的，應該慢慢地調控,。
最后聶梅生表示,，外貿順差會使流動性增強，因此,，樓市和股市不斷地互動,，這種互動的能量是很大的，無論流動到哪里,，那里的價格都會上升,。從投資的選擇來講，投資者是聰明的,，房地產流動性差,，但是保值的效果是很好的，值得中長期的投資,。股票相反,，流動性很好，波動性比較強,，所以投資者肯定是在兩者之間流動,。 |
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