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面對(duì)近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)巨頭紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)工業(yè)園,、物流園，一位開(kāi)發(fā)商對(duì)此頗有微辭：“他們真是去做物流嗎,？你信不信用不了多久,，那些土地就能變成開(kāi)發(fā)建設(shè)用地了�,！�
對(duì)于個(gè)中細(xì)節(jié),，這位開(kāi)發(fā)商也不愿過(guò)多的向記者透露，但他堅(jiān)持認(rèn)為,，現(xiàn)在握在各種商家和資本手中的動(dòng)輒上百畝千畝甚至幾平方公里的大面積地塊,，無(wú)論其用地性質(zhì)是工業(yè)、物流,、倉(cāng)儲(chǔ),、還是旅游，最終都會(huì)有一部分演變?yōu)樽≌�,、�?xiě)字樓開(kāi)發(fā)建設(shè)用地,。
靈活原則成為變更用地的“遮陽(yáng)傘”
去年起國(guó)內(nèi)工業(yè)用地實(shí)行“招拍掛”，讓取得此類(lèi)地塊的成本大增,，使得一些跑馬圈地的情況得到有效遏制,，但是深諳此道的開(kāi)發(fā)商早就為自己留足了后路。從2005年開(kāi)始，僅僅珠三角一地,，包括富力地產(chǎn),、祈福新村、珠江投資等知名的開(kāi)發(fā)商,，購(gòu)入了大量工業(yè)用地,。業(yè)內(nèi)人士表示，以工業(yè)用地名義拿得土地,，建制造廠(chǎng)房,、物流倉(cāng)庫(kù)、工業(yè)研發(fā)樓宇等,，然后變賣(mài)或出租,。有些，在分期建設(shè)過(guò)程中,，憑借配套設(shè)施等名義,，靈活地處理用地性質(zhì)，以達(dá)到變更的最終目的,�,！�
盡管政策已經(jīng)將用地性質(zhì)變更的每一步都卡得很死，一位在廣州市國(guó)土規(guī)劃領(lǐng)域滾打了十余年的人士卻沒(méi)有將話(huà)說(shuō)死,。據(jù)透露,，他以及他背后的一個(gè)團(tuán)隊(duì)，已經(jīng)有過(guò)成功變更的案例,，而且一直都有發(fā)展商委托他們辦理相關(guān)業(yè)務(wù),。在他看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)跟其他產(chǎn)品生產(chǎn)不一樣,，其他產(chǎn)品往往是一個(gè)流水線(xiàn),、一個(gè)模子的生產(chǎn)，沒(méi)有變更的余地,，而建房子不一樣，可以有很多不同的規(guī)劃以及設(shè)計(jì),，這便注定在生產(chǎn)過(guò)程中,，房地產(chǎn)比別的行業(yè)有更多自主發(fā)揮的空間。
“特別是大面積的地塊,，幾千畝土地不可能都做工廠(chǎng)或者做倉(cāng)庫(kù),，總得需要配套建設(shè)吧�,！睋�(jù)了解,，配套設(shè)施是建設(shè)工業(yè)園區(qū)必備的后勤保障，但是如果不加以合理規(guī)劃，嚴(yán)格監(jiān)管審核制度,，不僅工業(yè)園區(qū)本身的土地沒(méi)有得到有效的利用,，還給一些鉆營(yíng)者以可乘之機(jī)，從中牟取暴利,。
高收益是競(jìng)相追逐的原動(dòng)力
廉價(jià)土地的價(jià)格,，工業(yè)地產(chǎn)投資少、租金高,、回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)讓越來(lái)越多地產(chǎn)商的青睞,。土地工業(yè)地產(chǎn)廠(chǎng)房租金收益穩(wěn)步上漲和園區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)的不斷升級(jí)，確保了利潤(rùn)來(lái)源,，是吸引了地產(chǎn)商進(jìn)行投資的重要因素,。但是除此之外，一位資深業(yè)內(nèi)人士的分析,，“與屢屢拍出天價(jià)的商業(yè),、辦公和住宅地塊相比，工業(yè)用地物美價(jià)廉,，升值潛力大,。”
以低價(jià)儲(chǔ)備數(shù)量可觀(guān)的工業(yè)用地,，暫時(shí)征而不開(kāi),，待時(shí)機(jī)成熟后，再施展手段將其部分或全部轉(zhuǎn)換為商業(yè)或住宅用地,。這是很多地產(chǎn)商采取的收購(gòu)?fù)恋氐姆椒�,。一般�?lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只需按當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)增補(bǔ)地價(jià)即可,，而不需要參與公開(kāi)市場(chǎng)的高價(jià)拍賣(mài),。
國(guó)土部開(kāi)展工業(yè)用地大調(diào)查
7月初，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行情況調(diào)查的通知》(國(guó)土資廳發(fā)[2007]103號(hào)),，表示將對(duì)一些省市的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行情況開(kāi)展全面調(diào)查,，以促進(jìn)工業(yè)用地節(jié)約集約利用，為做好工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)修訂工作,。
國(guó)土資源部的通知目前已經(jīng)發(fā)至天津,、遼寧、上海,、江蘇,、福建、河南,、湖北,、湖南,、重慶、四川,、陜西等省市的國(guó)土資源管理部門(mén),。根據(jù)通知，這次的調(diào)查內(nèi)容包括地區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)貫徹落實(shí)情況以及實(shí)施效果,，工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)應(yīng)用及管理經(jīng)驗(yàn),，工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)應(yīng)用及管理中面臨的突出問(wèn)題，對(duì)修訂全國(guó)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo),、強(qiáng)化控制指標(biāo)管理的意見(jiàn)和建議,。
據(jù)了解，各相關(guān)省市的國(guó)土資源管理部門(mén)要在本月20日以前全面完成工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行情況調(diào)查任務(wù),，上報(bào)調(diào)查報(bào)告和工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行情況調(diào)查匯總表,。國(guó)土資源部還將選擇部分重點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。 |