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近幾年,，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)很多大城市如雨后春筍般出現(xiàn),，成為房地產(chǎn)市場一大亮點,。但是,，在數(shù)量增長的同時，產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的問題和矛盾同樣突出,。
產(chǎn)權(quán)式酒店緣何“水土不服”
上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示,，目前產(chǎn)權(quán)式酒店在中國出現(xiàn)的“水土不服”有多方面深層次的原因：首先是產(chǎn)權(quán)式酒店的誠信危機。部分開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的動機并不單純,，有的開發(fā)商是為了盤活許多停建多年的“半拉子”樓盤,，更有部分開發(fā)商建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店的目的就是為了圈錢融資，緩解自身的資金壓力,，還有部分開發(fā)商重開發(fā)輕管理，致使酒店經(jīng)營不善,，對投資者的承諾成為泡影,，為日后的利益糾紛埋下隱患。
其次,，中國有關(guān)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)還很不健全,。投資者一旦與開發(fā)商發(fā)生糾紛和分歧，可能面臨自身利益得不到有效保障的情況,。這也導(dǎo)致了部分開發(fā)商有恃無恐,、欺騙投資者的情況屢屢發(fā)生。
另外,，產(chǎn)權(quán)式酒店的價格偏高,。據(jù)了解，目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店標準間一般標價20萬元到40萬元之間,。就我國居民的平均收入水平而言,，多數(shù)工薪階層不具備購買能力,。
五合國際集團總顧問劉力博士分析后認為，產(chǎn)權(quán)式酒店在分時度假方面照搬外國模式,，與中國實際不符,，投資者分時度假受限很多。此外,，目前中國的產(chǎn)權(quán)式酒店市場比較混亂,，重復(fù)建設(shè)、盲目上馬的現(xiàn)象比較普遍,。在國外,，產(chǎn)權(quán)式酒店主要位于著名風景名勝區(qū)，且數(shù)量有限,，但在中國,，產(chǎn)權(quán)式酒店近幾年的放量呈井噴態(tài)勢。不僅在風景名勝區(qū)星羅棋布,，而且在大中城市中遍地開花,，泥沙俱下的現(xiàn)實注定了很多產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營慘淡。
產(chǎn)權(quán)式酒店價值將被重新認識
“雖然目前中國的產(chǎn)權(quán)式酒店市場出現(xiàn)了諸多問題,，但也有部分產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況良好,，如北京第一城、海航產(chǎn)權(quán)式酒店等,，未來的投資前景依然可以用樂觀來形容,。”鄒毅向記者表示,，經(jīng)歷了近十年的發(fā)展,，產(chǎn)權(quán)式酒店的價值將被重新認識，未來有三大利好消息將加速推動產(chǎn)權(quán)式酒店在中國走向成熟：
第一,，
宏觀經(jīng)濟環(huán)境有利于產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展,。產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于20世紀70年代，當時正值歐美發(fā)達國家逐步進入“豐裕社會”,，中產(chǎn)家庭成為社會主流,，因此從市場背景來看，產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)生,，是富裕人群興起,、度假旅游模式發(fā)展趨向成熟的經(jīng)濟產(chǎn)物。而從當前國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展形勢來看,，以長三角,、環(huán)渤海灣為代表的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)正呈現(xiàn)出許多與當時歐美國家類似的特征，而這一階段正是產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)生以及高速發(fā)展的黃金時代,。以環(huán)渤海灣地區(qū)為例,，作為中國經(jīng)濟最發(fā)達的經(jīng)濟區(qū)域之一,，產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)呈現(xiàn)繁榮發(fā)展態(tài)勢�,；疽呀�(jīng)形成北京延慶,、通州的旅游區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店群和北京、天津,、大連,、青島等城市的產(chǎn)權(quán)式酒店群。由于擁有優(yōu)美的風景,、深厚的文化積淀和龐大的消費群,，環(huán)渤海灣特別是大北京區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店市場發(fā)展成熟度也位居中國前列。
第二,，
產(chǎn)權(quán)式酒店將逐步走向正規(guī)化,。隨著產(chǎn)權(quán)式酒店市場的規(guī)范以及法律法規(guī)的相對完善，市場和法律的推手必然將沖刷泥沙,，留下真金,。部分不良開發(fā)商的短期行為將被遏止，將有更多知名的中外開發(fā)商進入這個市場,。正是由于知名開發(fā)商的行業(yè)規(guī)范效應(yīng),，產(chǎn)權(quán)式酒店的本來面貌將被還原。
最后,，從物業(yè)經(jīng)營和房產(chǎn)投資角度來看,，產(chǎn)權(quán)式酒店與住宅或一般商鋪產(chǎn)品相比，最顯著的不同就是酒店客房作為面向旅游的經(jīng)營型物業(yè),，通常具有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流,，從而使物業(yè)的保值、增值得到了更為可靠的保證,。尤其是一些位于著名旅游景區(qū)內(nèi),、具有良好的規(guī)劃設(shè)計水平和鮮明文化特色的項目，其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性將更加顯著,。因此，從投資的角度來看,，在市場成熟的條件下,，產(chǎn)權(quán)式酒店投資的穩(wěn)定性和抗風險能力較一般住宅和普通商鋪產(chǎn)品而言具有相對顯著的優(yōu)勢，更適宜于長線投資,。
五大問題值得投資者注意
劉力表示,，投資者在投資產(chǎn)權(quán)式酒店時應(yīng)該冷靜思考和分析。有以下幾個問題值得投資者注意：
首先,，應(yīng)了解產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商的背景,，選擇知名開發(fā)商可以得到更大的保障,。由于知名開發(fā)商注重企業(yè)形象，對產(chǎn)權(quán)式酒店項目一般追求長期投入,，在裝修,、酒店檔次和規(guī)模等方面有嚴格的把關(guān)標準。
其次,，應(yīng)該對產(chǎn)權(quán)式酒店本身物業(yè)進行考量,。要根據(jù)物業(yè)的地理位置、經(jīng)營方式對酒店的發(fā)展前景進行深入分析,。如果項目的位置較偏僻,，經(jīng)營方式落后，不能吸引游客入住,，則將對投資者收益產(chǎn)生直接影響,。
第三，
應(yīng)選擇由知名酒店管理公司管理的產(chǎn)權(quán)式酒店,。好的酒店管理公司的管理模式和營銷方法會提高酒店的收益率,。如今越來越多的著名酒店管理公司介入到中國的產(chǎn)權(quán)式酒店市場，如北京的中欣戴斯酒店,、昆明的中城速8酒店等,，目前經(jīng)營狀況良好，基本兌現(xiàn)了酒店銷售前的投資回報承諾,。
第四,，
應(yīng)該考慮產(chǎn)權(quán)式酒店的退出機制。產(chǎn)權(quán)式酒店投資屬不動產(chǎn)投資,，投資者要考慮其變現(xiàn)能力如何,。產(chǎn)權(quán)式酒店大多是分期付款，可以通過轉(zhuǎn)按揭的方式進行變現(xiàn),，還有的酒店可以替業(yè)主進行轉(zhuǎn)讓,。
第五，
理性對待投資回報率,。一般而言,，開發(fā)商為了吸引投資者，總是打著高回報率的旗號,，而這個投資回報率往往計算的是最樂觀的狀況,。國外的產(chǎn)權(quán)式酒店一般投資回報率在6%至8%左右，目前中國的產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報率一般低于這個標準,。如果開發(fā)商承諾的投資回報率遠高于8%,，投資者就應(yīng)該理性分析對待。 |