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 “地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè),，應(yīng)即時依法向商務(wù)部備案；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方,，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款,。”近日,，商務(wù)部和國家外匯局聯(lián)合正式公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng),、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。
上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅昨日在接受本報記者采訪時表示,，該《通知》以此進(jìn)一步遏制外資在中國內(nèi)地的炒房行為,。按照這個政策，外商必須先取得土地使用權(quán)或房地產(chǎn)建筑物所有權(quán),，或者是已和相關(guān)部門簽訂了土地使用權(quán)的預(yù)約出讓或購買協(xié)議,，才能夠申請設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，而未達(dá)到要求,，審批部門不予批準(zhǔn),。
政策出臺背景：抑制泡沫，抵制投機(jī)
鄒毅向記者表示,，此次限外新政的出臺,，是繼去年國務(wù)院六部委聯(lián)合下發(fā)房地產(chǎn)限外政策之后的進(jìn)一步規(guī)范與深化。之所以政府如此關(guān)注外商投資房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為,，主要在于活躍的外資進(jìn)入行為,，對金融體系的影響巨大而深遠(yuǎn)。在日本,、東南亞,、香港等地區(qū)在經(jīng)濟(jì)泡沫期間，外商投資房地產(chǎn)所扮演的破壞性角色都是導(dǎo)致一國房地產(chǎn)泡沫的起因,，而外資的過度介入,、政府的疏于監(jiān)管、寬松的貨幣政策都是導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生并崩潰的幾個重大因素,。
“抑制泡沫,，抵制投機(jī)行為，已經(jīng)成為政策的核心目的,�,！编u毅認(rèn)為，當(dāng)前中國穩(wěn)定的政治局勢,、良好的經(jīng)濟(jì)前景,、巨大的本地市場、日漸富裕的消費(fèi)人群,，已經(jīng)吸引了歐洲,、美國甚至中東等地區(qū)的大投資商進(jìn)入到中國,。中國在國際資本的全球資產(chǎn)配置中，已經(jīng)占有了越來越重要的地位,。并且這種由社會生產(chǎn)率提高所帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮,，已經(jīng)刺激了人民幣匯率逐步升值，更是給國際資本帶來了潛在的匯兌收益,。同時,，面對當(dāng)前白熱化的房地產(chǎn)價格上升趨勢，在這樣的背景下,，國際資本的大舉介入,，力圖通過對人民幣計價資產(chǎn)的投資，從而分享房地產(chǎn)項目盈利和匯兌收益等兩重利潤,，動機(jī)不言而喻,。
外資的潛威脅：抽取利潤，攻占市場
鄒毅告訴記者,，房地產(chǎn)是典型的資本密集型行業(yè),。通觀發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗，行業(yè)的金融化,、專業(yè)化是未來發(fā)展的主要方向,。房地產(chǎn)大集團(tuán)在行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中的誕生，會給行業(yè)帶來規(guī)范的產(chǎn)品,、高質(zhì)量的服務(wù)和更高的生產(chǎn)效率。
但是,，如果在一國房地產(chǎn)市場發(fā)展初級階段,，過度引進(jìn)外資，那代價將十分巨大,，主要體現(xiàn)在：第一,，外資的資本優(yōu)勢將使得本土企業(yè)在競爭中落敗。作為重要生產(chǎn)資料的土地儲備,，是決定房地產(chǎn)企業(yè)未來競爭成敗的首要因素,。外資所帶來的強(qiáng)大資本優(yōu)勢，將在土地市場上占據(jù)優(yōu)勢,，從而搶食本地開發(fā)商的市場空間,，不利于發(fā)展本國房地產(chǎn)企業(yè)。第二,，外資在本國的盈利轉(zhuǎn)移,，將使得經(jīng)濟(jì)帶來巨大的風(fēng)險。外資房地產(chǎn)企業(yè)在中國開發(fā)獲得盈利的同時,，必然帶走部分盈利,，而這種大量資本的轉(zhuǎn)移伴隨著人民幣升值時的匯兌收益,，必然會使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)冷卻，刺破經(jīng)濟(jì)泡沫,，甚至帶來經(jīng)濟(jì)危機(jī),。
專家：市場需要外資，但更需要規(guī)范
2007年,，中國房地產(chǎn)業(yè)有了新的景象,。本土產(chǎn)業(yè)基金的新設(shè)、工廠化住宅建設(shè)試行,、多樣化的產(chǎn)品創(chuàng)新,、住房保障體系的完善，企業(yè)上市的回暖……這些都給中國房地產(chǎn)市場帶來了生機(jī),。
五合國際集團(tuán)總顧問劉力表示,，隨著2005、2006年各類外資進(jìn)入市場,，外資發(fā)展的勢頭更加強(qiáng)勁,。從房地產(chǎn)資金來源中可見，利用外資和外商直接投資已從2005年的106億迅速增長到404億元,，外資占總投資的比例也由2005年的1%左右提高到目前的2.3%,。
伴隨著市場的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了各類不規(guī)范的外資投資行為,。
劉力分析后認(rèn)為,，此次商務(wù)部的發(fā)文，主要在外資進(jìn)入的方式上作了更加細(xì)致的規(guī)定,。首先是深化風(fēng)險共擔(dān)原則,，對索取固定回報的類似債權(quán)投資行為，進(jìn)行了限制,。房地產(chǎn)本身是高風(fēng)險行業(yè),，市場上有不少外資，對伴隨著高風(fēng)險帶來的高利潤垂涎不已,。通過對本國房地產(chǎn)商股權(quán)和土地作抵押物,，訂以一個超出市場水平的利率進(jìn)行債權(quán)融資，這樣無疑提高了本土開發(fā)商的利息負(fù)擔(dān),。為了承受債務(wù)負(fù)擔(dān),，開發(fā)商無疑采用提高銷售價格的行為，去獲得更大的利潤空間,，從而犧牲了消費(fèi)者的利益,。這樣鎖定固定利率，不愿承擔(dān)市場風(fēng)險的投資行為,，自然給市場帶來了沉重的負(fù)擔(dān),。那么合理的,、健康的投資方式應(yīng)該是風(fēng)險共擔(dān)、與本土共同成長的投資,。因此,，長期的股權(quán)合作的投資行為，依然是政府鼓勵的投資方式,。
其次是提高進(jìn)入門檻,，鼓勵中外合作。對于外資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立,，同樣進(jìn)行了規(guī)范,。2006年頒布的171號文提出了“商業(yè)存在”的設(shè)立原則，對跨境股權(quán)投資進(jìn)行了規(guī)范,，并提出公司設(shè)立的資本金要求,。而當(dāng)前出的新的限外政策，又對“商業(yè)存在”進(jìn)行了新的要求,。規(guī)定要求新設(shè)成立的外資房地產(chǎn)企業(yè),，應(yīng)先取得土地使用權(quán)或已簽訂土地出讓協(xié)議，進(jìn)一步提高了外資進(jìn)入的“拿地門檻”,，與本土企業(yè)合作的方式,，是一種較好的介入手段。另外還可以控制返程投資,，嚴(yán)防“繞道入市”,。此前很多企業(yè)，通過對房地產(chǎn)企業(yè)母公司的控制,，獲得實際的房地產(chǎn)項目控制權(quán),。此文又進(jìn)一步控制了這種股權(quán)游戲，雖然在實際監(jiān)管中可能會有較大工作難度,，但充分考慮到這種方式的進(jìn)入,，標(biāo)志著政府監(jiān)管決心不斷加強(qiáng),。 |