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| 2007-06-20 本報記者:洛濤 來源:經(jīng)濟參考報 |
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近日又見上海樓市重拾漲勢。價格上漲,、交易火爆,、輿論嘩然，消費者又開始擔心這樣的市場狀況是否會繼續(xù),？二三年前上海樓市瘋漲的一幕還會來臨嗎,？
“政策不是構成上海此次房價反彈暴漲直接因素�,！鄙虾Ｎ搴现菐炜偨�(jīng)理鄒毅向記者表示,，堅持落實70/90政策，建立多層次的住房保障體系,，控制房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放,，仍然是當前政策對市場調控的重點。
眾所周知,，土地供應計劃的制定涉及到供應總量的確定,、供地區(qū)域的分布、內部土地性質的確定甚至到地塊內容積率指標的確定等諸多方面,。2006年同樣的土地供應總量,，但其所承載的產(chǎn)品確是和2002、2003年大為不同,。區(qū)別在于：2002,、2003年的土地供應主要集中城市中心區(qū)，以普通住宅土地供應為主體,；而近年的土地供應則主要位于外環(huán)附近,，以中低價房和商業(yè)項目為主。那么,，按照平均兩年左右的規(guī)劃建設周期算,，這種土地供應區(qū)位與性質的差異導致了在2004,、2005年的房產(chǎn)市場供應為城中住宅，而2006至2007年的房產(chǎn)市場供應則為中低價房和各類商業(yè)項目,。因此,，從供應的角度來看，地段,、用地性質和產(chǎn)品檔次的變化決定了當前市場的供應質量與幾年前相比,，差異顯著。
“應該說是金融市場繁榮,，財富效應帶動市場活躍,，成為市場變化直接誘因�,！蔽搴蠂H集團總顧問劉力表示,，相對于前一輪的上漲，當前市場外匯儲備盈余帶來的流動性過剩的局面也帶入了房地產(chǎn)領域,，2007年新增個人購房貸款余額達到0.14萬億,，相比2004年全年的0.42萬億，仍然在保持增長,。雖然政府進行相關政策控制,，但需求市場的持續(xù)旺盛局面始終沒有改變。同時加上股票市場近期的迅速回暖,，國內A,、B股總市值從2003年末的4.24萬億增加到2007年4月的16萬億，多數(shù)居民在股市上的獲利,，增加了對房地產(chǎn)的購買力,，這種大規(guī)模獲利資金的巨大投資和購買需求，加速了市場交易,，并推高了房價,。
劉力認為，在這樣的財富效應積累下,，催生了兩類市場需求,，一類是對城中心好地段高質量商品房需求，一類是過往缺乏購買力的人群的新增購買需求,。而比較市場的供應,，新增的普通住宅需求可以通過當前在外環(huán)附近的大量供應得以消化，而城中高質量商品房需求,，缺少相對市場供應,，將繼續(xù)保持一定漲勢。由此看來,，在中國城鎮(zhèn)化趨勢不變的情況下,，巨大的住房需求仍然將是未來市場的主體需求,。
那么在未來的上海房地產(chǎn)市場上,，會如何變化,？鄒毅表示，短期受金融市場影響較大,，金融資產(chǎn)變化決定市場短期需求,。從目前的金融市場發(fā)展來看，流動性過剩和股票投資意愿較強的狀況在短期內不會改變,，這就決定了當前由金融市場獲利帶來的財富效應仍將作用于房地產(chǎn)市場,，從而繼續(xù)保持市場價格有一定上漲。而利率的中長期上升走勢會抑制長期購房需求,。隨著金融市場泡沫的逐步積累,，央行采用的加息舉措將提高購房者利息負擔，從而在一定程度上抑制市場需求,，穩(wěn)定價格,。
“市場供應的質量變化將決定未來價格出現(xiàn)分化�,！眲⒘Ω嬖V記者,，未來新增供應的地段、土地性質,、產(chǎn)品品質都將與以往不同,。好地段、好的產(chǎn)品,，將享受超過市場均價的追捧,；而差地段、同質化的產(chǎn)品將經(jīng)歷市場的考驗,。隨著上海市場對開發(fā)企業(yè)的門檻逐步增加,，有實力的開發(fā)商在承載了高成本的地價后，將更加注重對市場細分需求的研究,。未來的市場供應將存在兩個趨勢：一類是大盤整體開發(fā)的供應,，注重整體開發(fā)的房產(chǎn)品質和社區(qū)環(huán)境；另一類是小規(guī)模的精確定位的產(chǎn)品供應,，這類產(chǎn)品將注重于市場的細分需求,，通過差異化策略，滿足各類人群的市場需要,。 |
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