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上海陸家嘴地區(qū)的高檔住宅樓盤,。裴鑫
攝 | 上海房地產(chǎn)市場一向是全國樓市的風向標,，如果上海樓市進入新一輪上升通道，那對全國樓市而言,，意味著調(diào)控更加任重道遠,。
漲價、放量,、排隊,、惜售，種種跡象顯示,，全國樓市調(diào)控中率先回調(diào)的“風向標”——上海房地產(chǎn)市場正在重新回到賣方市場,。上海樓市是否已經(jīng)終結回調(diào)態(tài)勢，再次進入快速上升通道,？市場分析人士認為,，如果6月淡季漲勢依舊，那將意味著上海樓市徹底結束調(diào)整,，進入又一輪上升期,。
上海樓市再度“發(fā)燒”
3月份以來，上海新建商品住宅成交逐月放量,，5月份總成交超過272萬平方米，同比增加了17萬余平方米,；比4月份增加了66萬平方米,，增幅達30%。日均銷售房屋800余套,。與成交放量相伴隨,，上海的可售房源在不斷下降,。截至6月11日，上海市一手住宅房源只有811萬平方米,，其中普通住宅僅377萬平方米,。業(yè)界普遍認為，相對于城市人口,，上�,？墒垡皇址吭吹暮侠頂�(shù)值應不低于1000萬平方米，市場才會供略大于求,。
活躍的交投帶動了房價的上漲,，5月份上海一手房均價達到10439元/平方米。開發(fā)商開始集體漲價,。天天房展網(wǎng)對月成交至少在五套以上的樓盤進行連續(xù)兩個月的跟蹤后發(fā)現(xiàn),，189個樓盤漲幅超過了3%，最高的達到27%,。位于中環(huán)附近,、有地鐵出行的樓盤，出現(xiàn)一開盤就被搶光的熱銷景象,。
不僅新房價量齊升,，二手房市場同樣“回熱”。上海二手房指數(shù)辦公室最新公布的數(shù)據(jù)顯示,，5月份,，上海二手房價格出現(xiàn)普漲，各控制點漲幅均超過1%,，其中南京西路板塊的漲幅更是達到4.42%,。不少區(qū)域出現(xiàn)半個月內(nèi)掛牌房源多次“變臉”提價的現(xiàn)象，一些自住客迫于市場壓力,，順應房東行為追價購房,。上海二手房指數(shù)辦公室判斷，市場的買方特征已失去,。
房價上行兩因素
市場狀況顯示,，導致上海房價快速上升的原因有兩方面：
一是整體供給有余，有效供給相對不足,。上海市政府部門認為,，“上海樓市供求比連續(xù)幾個月保持在1.5：1，供應充足,，供需基本平衡”,。這一判斷適合于整體，但有效供給結構性不平衡的情況也確實存在。受市場青睞的新增優(yōu)質(zhì)房源——如位于外環(huán)線以內(nèi),、地鐵附近交通便捷,、低總價的中小戶型房供應不足。天天房展網(wǎng)分析師江水指出,，剔除配套商品房,，今年前五個月上海樓市有效供需比僅為0.7：1，而春節(jié)這一數(shù)據(jù)還是0.9：1,。隨后,，因為自主剛性需求的放量，有效供求關系逐漸逆轉,。一些開發(fā)商乘機開始放慢上市節(jié)奏甚至捂盤,，在5月拿到預售許可證后仍遲遲不開盤。這在一定程度上烘托,、放大了供求緊張,。
天天房展網(wǎng)分析師薛建雄指出，上海樓市的重新“發(fā)燒”源于內(nèi)外環(huán)區(qū)域新房供應不足,，特別是市場對該區(qū)域優(yōu)質(zhì)新房的剛性需求,，使優(yōu)質(zhì)樓盤時常出現(xiàn)排隊搶房，瘋狂的漲價行為也主要出現(xiàn)在這一區(qū)域,。隨著5月樓市的趨熱,，這股漲價風甚至向供應量一直比較充足的外環(huán)外區(qū)域蔓延。
二是頂級樓盤制造漲價風,，標桿效應帶動整體房價攀升,。市場信息顯示，今年上海房價的上升,，頂級樓盤引領作用明顯,。“華府天地”,、“翠湖天地御苑”,、“九間堂”等豪宅今年以來的售價漲幅明顯，每平方米在五萬元以上,。薛建雄指出,，盡管5月份上海房價加速上漲的內(nèi)因是有效供給不足，豪宅攀價強銷風無疑也起了煽風點火的作用,，豪宅漲價對其周邊住宅的價格示范,、傳導是客觀存在的。
股市獲利資金回流樓市
“我已經(jīng)減倉一半,，拿出一年來的利潤準備買房,�,！睂O敬誠是一位入市一年的業(yè)余股民，他不屬于急需房屋結婚生子的那一類年輕“房奴”,，但在上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)購房仍是業(yè)已“中產(chǎn)”的他的資產(chǎn)配置計劃，“一則可以改善居住,，二來可以分散風險”,。
眼下，有多少類似孫敬誠的購房人尚無專門統(tǒng)計數(shù)據(jù),。但市場上已在流傳,，隨著今年以來股市的幾次調(diào)整，部分股市獲利資金開始悄然回流樓市,。
上海二手房指數(shù)辦公室分析認為,，5月份上海二手房成交價和成交量明顯上升，除了前期受抑制的需求在節(jié)后逐步釋放,、市場自身回暖因素外,，一個重要原因是“證券投資的火爆帶動相當部分獲利資金回流至樓市”。
這一判斷在新房和二手房市場均可獲得支撐,。上海長寧區(qū)古北板塊一向受投資者青睞,，在一個新開樓盤現(xiàn)場，銷售人員介紹,，確有購房者說資金來源于前段時間的股市收益,。中原地產(chǎn)上海虹口店的毛瑞說：“有不少客戶提到，前段時間做股票賺了錢,，近期股市波動,，想想還是落袋為安，買套房子比較保險,�,！�
“考慮到分散風險，先退出部分資金,，積攢起來準備買房,，將來可以改善居住，也可以長期出租,。但還是會保留部分錢在股市里,。”股民章威的做法很具有代表性,，即便在牛市里,，不動產(chǎn)仍是保值的安全方式。
此前,，人們普遍認為,，股市,、樓市之間存在“蹺蹺板效應”。但眼下,，二者之間的關系更多的是“互補”,。央行上海總部最新報告顯示,，5月份上海中資金融機構人民幣儲蓄創(chuàng)八年來單月最大跌幅,，減少258.9億元，同比多減少226.5億元,。股市分流銀行資金規(guī)模有擴大跡象,。盡管購房款入市、借貸入市甚至房產(chǎn)抵押入市的現(xiàn)象屢見不鮮,，但總體上個人買房熱情依然不減,，購房貸款增速加快。4月份上海新房成交量環(huán)比增幅還是超25%,，新房價格同比漲4.4%,。充沛的流動性填充了樓市、股市之間的消長,。國務院發(fā)展研究中心研究員巴曙松判斷,，“股市不會給樓市降溫”。
未來走勢關鍵看6月份
上海樓市是否已經(jīng)終結回調(diào)態(tài)勢,，重新進入快速上升通道,？市場認為，單看3月份到5月份的旺季數(shù)據(jù),，還難下定論,，關鍵還要看6月份數(shù)據(jù)。按照慣例,，6月份開始,，樓市進入淡季。如果淡季漲勢依舊,，那將意味著上海樓市徹底結束調(diào)整,，進入又一輪上升期。
天天房展網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，因為新增房源銳減,，6月份的第一周(6月1日至7日)，成交量有所下降,。全上海只有17個樓盤推出新房源,，新增供應面積33.26萬平方米，比5月份最后一周35個樓盤,、58.05萬平方米的新增供應量減少了42.7%,。其中,，公寓房源的新增供應量不足30萬平方米。但供給減少需求卻并未下降,，有效供求關系偏緊導致房價繼續(xù)上行的跡象明顯,。6月前7日，商品住宅(剔除動遷,、配套房)成交量下降到56萬平方米以下,，但每平方米均價還是上升了50元以上。
不過,，薛建雄也指出，抑制6月份房價上升的因素也存在,。其一,，上海市主管部門已經(jīng)啟動新一輪房地產(chǎn)市場秩序專項整治，以“湯臣一品”為代表的豪宅,，但凡銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,，都將受查處。市場上少數(shù)伺機囤房抬價的開發(fā)商,，受到政府整頓市場的威懾,，將有所收斂。人為制造的漲價風可能有所降溫,。
其二,，供求可能逐步緩和。有關部門為了加快新增房源的供應速度,，要求開發(fā)商拿到預售許可證后半個月內(nèi)必須開盤,。6月、7月,、8月歷來是樓市淡季,，進入第三季度，“90/70”政策落實后的房源將逐步上市,，會對供應量不足起到一定的緩解作用,，而這類中小戶型恰是自住需求的主流。
房地產(chǎn)研究者顧海波指出,，由于上海的房地產(chǎn)市場一向是全國樓市的風向標,，如果上海樓市進入新一輪上升通道，那對全國樓市而言,，意味著調(diào)控更加任重道遠,。 |