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“我國房價(jià)過快上漲基本原因在于供應(yīng)不能滿足需求,。”中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任,、研究員牛鳳瑞在日前召開的第二屆中國環(huán)渤海房地產(chǎn)論壇上表示,。
牛鳳瑞認(rèn)為，從需求來看,，我國是一個(gè)有13億人口,，正處于完成工業(yè)化、加速城市化階段的發(fā)展中的大國,。特殊的發(fā)展階段和人多地少的國情決定了我國面對的是每年1000多萬城鎮(zhèn)增量人口的住房需求,；由于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和居民收入的持續(xù)提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級拉動的城鎮(zhèn)居民不斷增長的改善性住房需求以及必須進(jìn)行的舊城改造而導(dǎo)致的被動住房需求,�,；咀》啃枨蟆⒏纳菩宰》啃枨蠛捅粍幼》啃枨蟮寞B加,，形成了難以遏制的剛性需求,，這是房價(jià)上漲的基本動因。從供給方面看,，偏緊的住房用地供給和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相對滯后,，限制了城鎮(zhèn)住房建設(shè)空間的拓展；住房基本保障制度建設(shè)的滯后,，混淆了市場機(jī)制和社會保障的界限,，影響了人們的思考方式，提高了中低收入階層的購房預(yù)期,。
牛鳳瑞認(rèn)為,，抑制房價(jià)過快上漲，基本途徑是多建房,，建好房,，增加住房的有效供給。牛鳳瑞分析后表示,，市場形成房價(jià)是我國住房體制改革取得成功的重要標(biāo)志�,，F(xiàn)實(shí)的房價(jià)是市場供求關(guān)系多年積累的結(jié)果，當(dāng)期現(xiàn)房可能是兩年之前開工建設(shè)的,，購房資金可能是多年的積蓄,。所以，判斷房價(jià)上漲是否過快(慢),，不僅要看當(dāng)年同比增幅,，還要看上年房價(jià)基數(shù),，乃至以往多年的房價(jià)基數(shù)。我國住房制度基本完成是在2000年,，由于住房市場化時(shí)間較短,，現(xiàn)在的房價(jià)還不是完全意義上的市場價(jià)格，依上年房價(jià)為參照系作出判斷要慎重,。例如,，2000年至2004年北京房價(jià)年均增幅為0.78%，是一個(gè)房價(jià)四年基本沒有變化的基數(shù),；計(jì)入2005年高幅增長的房價(jià),，五年平均增速為4.2%，而同期城鎮(zhèn)人均可支配收入增速為10.4%,；計(jì)入2006年13.6%的增幅,，北京六年平均房價(jià)增速為5.7%，仍低于同期城鎮(zhèn)人均可支配收入平均增速4.7個(gè)百分點(diǎn),。
牛鳳瑞表示,，房價(jià)變化是市場優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的基本形式，是調(diào)整住房供求關(guān)系的有效杠桿,，也是調(diào)節(jié)住房分配關(guān)系的重要杠桿,。低房價(jià)首先有利于富人過量占有住房，稀缺資源的低價(jià)更容易造成浪費(fèi)和低效使用,。所以,，房價(jià)近兩年多過快上漲固然應(yīng)該引起高度警惕，但從一個(gè)較長時(shí)段來看,，與平均收入增長速度相比較，仍在可以接受的區(qū)間,。我們既然要建設(shè)市場配置住房資源的體制,，就要承受體制轉(zhuǎn)換的“陣痛”，但也不能奢望市場化解決我國居民住房的所有問題,。在房地產(chǎn)政策設(shè)計(jì)上,，既要重視房價(jià)過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負(fù)面影響，強(qiáng)化政府在市場失靈領(lǐng)域干預(yù)的作用,，對房地產(chǎn)市場實(shí)施正確的調(diào)控,，又要著力完善住房保障體制；要在合理劃分市場機(jī)制和行政干預(yù)的邊界,、中央政府和地方政府事權(quán)財(cái)權(quán)合理匹配的基礎(chǔ)上,，根據(jù)公共財(cái)力提供的可能性，增加公房建設(shè),，滿足低收入階層住房基本需求,；要堅(jiān)持改革的方向不動搖,，充分發(fā)揮市場配置房地產(chǎn)資源的基礎(chǔ)作用，利用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)住房分配,，逐步滿足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求,。 |