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一邊是股市的火爆,，一邊是房產(chǎn)支出成本不斷走高,，這令在某出版社工作的王小姐有些猶豫不決，她不知道到底應(yīng)該將手里的存款投入股市還是樓市,。
與王小姐境遇相同的投資者不在少數(shù),。進(jìn)入2007年以來，看到股市行情的日漸走高,，有部分投資者開始從樓市抽出資金轉(zhuǎn)投股市,。北京房產(chǎn)中介中原地產(chǎn)三級市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2007年1月至4月,，北京亞奧區(qū)域投資者售房用于炒股的情況最為典型，售房用于炒股的占有比重達(dá)到20%,。對此,，有關(guān)專家認(rèn)為，股市雖然火爆,，但風(fēng)險極高,，相比之下，房產(chǎn)投資穩(wěn)定性更強(qiáng),。那么,，在目前的市場情況下，投資樓市有哪些機(jī)會,，記者就此深入采訪了有關(guān)業(yè)內(nèi)人士,。
長線：小戶型放量實為利好
調(diào)整樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“90平方米以下的中小戶型要占70%以上”的政策已經(jīng)平穩(wěn)實施了一年，而開發(fā)商從拿地到樓盤封頂發(fā)售,，一般需要一年左右的時間,。也就是說，小戶型供應(yīng)量近期將會大量增加,，目前樓市以大戶型為主的格局將會逐步扭轉(zhuǎn),。那么，這種格局的改變,，將會對投資者帶來什么影響,？
對此，北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松說,，這一政策對于房產(chǎn)市場及其上下游行業(yè)的影響是深遠(yuǎn)的,，主要表現(xiàn)在以下三個方面：
首先，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)將得到改善,。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，截至2007年5月10日，北京市可售住宅套數(shù)為78856套,，套均面積達(dá)145平方米,，京城樓市供應(yīng)是以大戶型為主；而據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析,，2007年4月二手房成交量中,，90平方米以下的中小戶型成交量占比為66.2%，可見中小戶型是購房者需求的主流,。
其次,，消費者預(yù)期將增強(qiáng)，使購房行為趨于理性。在房價持續(xù)上漲的過程中,，除了房產(chǎn)市場的供求關(guān)系緊張,、房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各項稅費征收導(dǎo)致的稅費轉(zhuǎn)嫁房價等因素之外，大量的“沖動型”購房行為也成為助推房價上漲的原因,。在小戶型大量增加,，需求能夠滿足的預(yù)期下，市場環(huán)境的變化會促使以自住為主的購房者更加理性,。
第三,，有利于平抑上漲過快的房價。小戶型供應(yīng)量的增加可以改善供應(yīng)結(jié)構(gòu),，緩解小戶型的供求關(guān)系以及價格的過快上漲,，由于小戶型價格及漲幅一般高于整體房價，因此小戶型價格的平穩(wěn)將直接影響到整體房價的平穩(wěn),。
短線：大戶型有望走強(qiáng)
中大恒基不動產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理王述接受記者采訪時認(rèn)為,，隨著大戶型供應(yīng)量的逐漸減少,，投資者可以從中發(fā)現(xiàn)一些機(jī)會,。
王述解釋說，一方面,，大戶型本身的升值潛力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小戶型,，另一方面，隨著人們生活水平的提高,，對大戶型產(chǎn)品的需求將會日益增多,。特別是上世紀(jì)“房改”前，很多家庭從工作單位分得的房屋大多戶型設(shè)計不夠人性化且戶型較小,，目前這部分家庭正面臨著住房的升級換代,，成為最具購買實力的群體。
根據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2007年1月至4月網(wǎng)上簽約套均面積與上年同期相比呈現(xiàn)出整體上升趨勢,，最高漲幅近四成。尤其是2007年4月,，期房網(wǎng)上簽約套均面積達(dá)131平方米,，比去年同期上漲4.8%，而現(xiàn)房的漲幅更是顯著,，2007年4月現(xiàn)房網(wǎng)上簽約套均面積達(dá)164平方米,，比去年同期上漲37.6%。
王述認(rèn)為,，在今年戶型市場將得到明顯轉(zhuǎn)變的情況下,，更多的投資性購房者的目光將集中在大戶型產(chǎn)品上，能帶來更多利益的大戶型產(chǎn)品在變得稀缺的同時將顯示出更大的升值潛力，很可能進(jìn)一步拉高大戶型產(chǎn)品的均價,，從而拉高市場成交產(chǎn)品的均價,。
房價：依然呈現(xiàn)上漲趨勢
對于投資者而言，最為關(guān)注的是未來房價的具體走勢,，對此,，金育松向記者表示，小戶型供應(yīng)量增加有利于平抑房價,，但是不會使整體房價下調(diào),，房價依然會呈上漲趨勢，只是漲幅可能會有所放緩,。他解釋說,，這是因為房價上漲的動力依然存在，小戶型的增加并不能扭轉(zhuǎn)緊張的供求關(guān)系,，只是在未來整體的供應(yīng)量中,，小戶型更多一點而已。同樣對于這一問題,，在近日舉辦的“股市與樓市：理性還是非理性繁榮”論壇上,，多數(shù)專家也表示目前房價上漲仍屬理性繁榮，從未來來看樓市需求依然強(qiáng)勁,，樓市仍然看漲,。
同時，業(yè)內(nèi)專家提醒投資者,，隨著小戶型供應(yīng)量的大幅增加,，小戶型“物以稀為貴”的局面將被打破，為此,，投資者也必須做出相應(yīng)的調(diào)整,。金育松建議說，中心區(qū)的小戶型仍然值得投資,。小戶型的大量增加已成定局,，然而關(guān)鍵的問題是，小戶型的供應(yīng)將集中在哪些區(qū)域,？以北京市為例,，從今年前四個月成交的土地來看，四環(huán)內(nèi)的僅占20%左右,，而其中住宅用地僅有一塊,，這說明四環(huán)內(nèi)的供應(yīng)量已經(jīng)很少。相應(yīng)的,，大量增加的小戶型會集中分布在四環(huán)以外,，這樣,，四環(huán)內(nèi)地段較好的小戶型，其稀缺性會比現(xiàn)在更明顯,，其投資價值仍然值得投資者關(guān)注,。與此同時，交通便利的小戶型仍然值得投資,，特別是軌道交通沿線,，由于軌道交通沿線對于積聚人氣、提高區(qū)域房產(chǎn)附加值的作用已經(jīng)成為共識,。同樣品質(zhì)的小戶型,，軌道沿線區(qū)域的小戶型更有升值潛力，這一點對于投資后的出租,、轉(zhuǎn)售非常有利,，值得投資者關(guān)注。
對于大戶型如何投資,，金育松說,，未來大戶型逐漸也會像現(xiàn)在的小戶型一樣“物以稀為貴”，但并不是所有的大戶型都值得投資,。
“隨著物業(yè)稅開征的逐步推進(jìn),，大戶型的持有成本顯然更高，投資者不可不察,；配套不完善的大戶型,，一般是因為地段及位置并不好,，很難吸引大戶型的購買及求租需求,，投資回報率也就無從談起；另外,，在一些房產(chǎn)格局較穩(wěn)定的區(qū)域,，現(xiàn)有的大戶型存量較多，由于缺乏土地開發(fā),，難有小戶型增量,，這樣，大戶型很難形成差異化的優(yōu)勢,，投資者面對這樣的區(qū)域,，入市也要謹(jǐn)慎�,！苯鹩商嵝颜f,。 |