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今年2月,，廣州市長張廣寧對外承諾,，要降低房價(jià),。日前,，廣州市國土房管局發(fā)布消息稱,，3月廣州市一手房均價(jià)環(huán)比下降了700元,，而中小戶型均價(jià)更是下降了887元/平方米,。
這一消息引起了廣泛的關(guān)注,，到底是什么讓廣州的房價(jià)出現(xiàn)了大幅度回落,？是廣州市為兌現(xiàn)承諾而采取的措施震懾了樓市,，還是市場的自我調(diào)節(jié)，抑或是另有原因,？
廣州房價(jià)出現(xiàn)去年以來最大幅度下降
廣州市國土房管局發(fā)布的《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場分析》顯示：該月,，廣州十區(qū)一手樓除海珠區(qū)每平方米上漲120元外，其他各區(qū)都出現(xiàn)了下降,，均價(jià)為7029元/平方米,，比2月下降700元/平方米，降幅約達(dá)9%,，是去年以來的最大降幅,。而十區(qū)90平方米以下的中小戶型，則下降887元/平方米,，均價(jià)為5476元/平方米,。
成交量方面，3月十區(qū)一手住宅成交面積為59.75萬平方米,，降幅近兩成,，是今年以來樓市成交量首度下滑。中心城區(qū)(越秀,、荔灣,、海珠、天河,、白云,、黃埔)新建商品住宅交易面積為35.8萬平方米，同比減少41.6%,。而花都等比較偏遠(yuǎn)區(qū)域的成交量則出現(xiàn)了大幅增長,，這在某種程度上拉低了房價(jià)。
“這是比較典型的‘政策市’”,，深圳社會(huì)科學(xué)院城市營運(yùn)中心主任高海燕說,，由于樓市長期瘋漲，宏觀調(diào)控效果不佳，今年以來一些急需買房的消費(fèi)者逐漸接受了高房價(jià)的現(xiàn)實(shí),，紛紛出手購房,，因此近期廣州、深圳樓市的成交量明顯回升,。此次,，廣州房價(jià)大降，成交量大幅萎縮,，說明政府的強(qiáng)力介入起了較大的作用,。
廣州市寒桐房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，節(jié)日效應(yīng)和政府官員的表態(tài)影響了樓市,。由于3月份的房價(jià)信息是在國土局登記備案的信息,，會(huì)比即時(shí)的交易信息滯后一個(gè)月左右,，而2月份適逢春節(jié),，成交較淡是正常現(xiàn)象,。同時(shí),，廣州市政府官員在多個(gè)場合關(guān)于抑制房價(jià)的表態(tài)以及政府陸續(xù)出臺(tái)的相關(guān)舉措，都會(huì)對市場預(yù)期造成影響,。
政府還是股市為廣州樓市降了溫,？
廣州市長張廣寧2月起就強(qiáng)調(diào)廣州中小戶型房價(jià)一定降，政府將出臺(tái)措施調(diào)控房地產(chǎn),，奉勸市民不要急于買房,。3月底，廣州市出臺(tái)了《關(guān)于加快住房和土地供應(yīng),，加強(qiáng)住房管理,，穩(wěn)定住房價(jià)格若干問題的意見》，要求從加大土地供應(yīng),、加快政府保障型住房建設(shè),、盤活存量土地等七大方面加強(qiáng)宏觀調(diào)控，該《意見》被業(yè)內(nèi)稱為“廣七條”,。
“廣七條”出臺(tái)后,，從4月9日起，廣州市發(fā)改委,、國土房管局,、規(guī)劃局等11部門聯(lián)手整頓房地產(chǎn)市場，重點(diǎn)打擊囤積土地,、違規(guī)交易,、故意延遲發(fā)售、惡意炒作、囤積房源等六大惡行,。逾期不改的不良房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè),，將被依法嚴(yán)肅處理。
據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,，截止到目前,，廣州市已經(jīng)兩次大規(guī)模檢查樓市，對違規(guī)企業(yè)作出了處罰,。廣州市政府部門雷厲風(fēng)行的做法,，無疑在某種程度上震懾了開發(fā)商，給市民吃了一顆定心丸,，社會(huì)對樓市的心理預(yù)期為之一變,。
廣州合富輝煌首席分析師黎文江則認(rèn)為，廣州樓市出現(xiàn)大幅度下降,，重要原因是因?yàn)榻诠墒�,、基金看好，吸引走了很大一部分滯留在樓市的資金,。目前,，股市大好，深市已經(jīng)突破一萬點(diǎn),，滬市也在上漲,。有說法稱，盡管當(dāng)前已經(jīng)是高位,，但由于股指期貨等眾多利好因素的作用,，今年股市還將走高。在這種情況下,，在股市“沖浪”顯然比在樓市“囤房”收益更大,，因此一部分游資就抽離樓市轉(zhuǎn)而進(jìn)入股市，導(dǎo)致了近期廣州樓市的回落,。
“還有一種可能,，就是政府在玩數(shù)字游戲�,！鄙钲谝晃徊辉竿嘎缎彰姆康禺a(chǎn)評(píng)論人士告訴記者,，政府有太多的資源可以操控，如果想要房價(jià)數(shù)字出現(xiàn)變化易如反掌,。此前,，華東某市房價(jià)曾經(jīng)出現(xiàn)大幅下跌，原因就是政府部門壓著大戶型不讓發(fā)售,，小戶型集中出貨當(dāng)然就會(huì)拉低房價(jià),。
房價(jià)穩(wěn)定還有待增加供應(yīng)
大多數(shù)專家認(rèn)為,，這兩年廣州房價(jià)過快增長的根本原因還是供求關(guān)系出了問題。此次“廣七條”的最大亮點(diǎn),，就是變過去“壓需求”的做法為“增供應(yīng)”,。2004年以來各部門出臺(tái)的宏觀調(diào)控措施，無論是加息,，還是增稅,，其著眼點(diǎn)都是在抑制需求，期望能夠通過強(qiáng)力措施減少市場對房地產(chǎn)的過度需求,。這在打擊房地產(chǎn)炒作,、投機(jī)方面確實(shí)起到了重要作用，但它無法解決社會(huì)對房地產(chǎn)的剛性需求,，因此效果有限,。
根據(jù)廣州市出臺(tái)的《意見》，從2007年開始廣州將連續(xù)三年確保全市十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地500萬平方米以上,，這將打破2003年土地出讓實(shí)施“招拍掛”制度改革以來,，廣州年土地出讓的最高紀(jì)錄。即使在地產(chǎn)新一輪調(diào)控開始的去年,，廣州十區(qū)共出讓土地也才200多萬平方米,。
此次廣州市國土房管局公布的數(shù)字顯示,，1至3月,，廣州十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目166個(gè)，可預(yù)售商品房16267套,，可預(yù)售商品房面積為180.33萬平方米,，與2006年同期相比，項(xiàng)目數(shù)減少8.79%,，套數(shù)和面積則分別增長24.17%和34.43%,。可預(yù)售商品房的增加,，也顯示了廣州市宏觀調(diào)控思路的轉(zhuǎn)換,。
“從長期來看，目前這種‘妙藥’加‘猛藥’的方式是有效的,，但要真正取得實(shí)效,，則還需要經(jīng)受時(shí)間的考驗(yàn)�,！鄙钲谏鐣�(huì)科學(xué)院城市營運(yùn)中心主任高海燕說,，一方面，政策能否執(zhí)行到位需要時(shí)間來檢驗(yàn),，同時(shí)從增加土地供應(yīng)到大量的樓盤項(xiàng)目上市也還需等待時(shí)間,。 |