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廣州:“政策市”怎解供需老問(wèn)題
    2007-04-18    本報(bào)記者:彭勇    來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

    今年2月,,廣州市長(zhǎng)張廣寧對(duì)外承諾,,要降低房?jī)r(jià),。日前,,廣州市國(guó)土房管局發(fā)布消息稱(chēng),,3月廣州市一手房均價(jià)環(huán)比下降了700元,,而中小戶(hù)型均價(jià)更是下降了887元/平方米。
    這一消息引起了廣泛的關(guān)注,,到底是什么讓廣州的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅度回落,?是廣州市為兌現(xiàn)承諾而采取的措施震懾了樓市,還是市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié),,抑或是另有原因,?

廣州房?jī)r(jià)出現(xiàn)去年以來(lái)最大幅度下降

    廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》顯示:該月,廣州十區(qū)一手樓除海珠區(qū)每平方米上漲120元外,,其他各區(qū)都出現(xiàn)了下降,,均價(jià)為7029元/平方米,比2月下降700元/平方米,,降幅約達(dá)9%,,是去年以來(lái)的最大降幅。而十區(qū)90平方米以下的中小戶(hù)型,,則下降887元/平方米,,均價(jià)為5476元/平方米。
    成交量方面,,3月十區(qū)一手住宅成交面積為59.75萬(wàn)平方米,,降幅近兩成,是今年以來(lái)樓市成交量首度下滑,。中心城區(qū)(越秀,、荔灣、海珠,、天河,、白云、黃埔)新建商品住宅交易面積為35.8萬(wàn)平方米,,同比減少41.6%,。而花都等比較偏遠(yuǎn)區(qū)域的成交量則出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng),這在某種程度上拉低了房?jī)r(jià),。
    “這是比較典型的‘政策市’”,,深圳社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō),由于樓市長(zhǎng)期瘋漲,,宏觀調(diào)控效果不佳,,今年以來(lái)一些急需買(mǎi)房的消費(fèi)者逐漸接受了高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí),紛紛出手購(gòu)房,,因此近期廣州,、深圳樓市的成交量明顯回升。此次,廣州房?jī)r(jià)大降,,成交量大幅萎縮,,說(shuō)明政府的強(qiáng)力介入起了較大的作用。
    廣州市寒桐房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為,,節(jié)日效應(yīng)和政府官員的表態(tài)影響了樓市,。由于3月份的房?jī)r(jià)信息是在國(guó)土局登記備案的信息,會(huì)比即時(shí)的交易信息滯后一個(gè)月左右,,而2月份適逢春節(jié),,成交較淡是正常現(xiàn)象,。同時(shí),,廣州市政府官員在多個(gè)場(chǎng)合關(guān)于抑制房?jī)r(jià)的表態(tài)以及政府陸續(xù)出臺(tái)的相關(guān)舉措,都會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成影響,。

政府還是股市為廣州樓市降了溫,?

    廣州市長(zhǎng)張廣寧2月起就強(qiáng)調(diào)廣州中小戶(hù)型房?jī)r(jià)一定降,政府將出臺(tái)措施調(diào)控房地產(chǎn),,奉勸市民不要急于買(mǎi)房,。3月底,廣州市出臺(tái)了《關(guān)于加快住房和土地供應(yīng),,加強(qiáng)住房管理,,穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格若干問(wèn)題的意見(jiàn)》,要求從加大土地供應(yīng),、加快政府保障型住房建設(shè),、盤(pán)活存量土地等七大方面加強(qiáng)宏觀調(diào)控,該《意見(jiàn)》被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“廣七條”,。
    “廣七條”出臺(tái)后,,從4月9日起,廣州市發(fā)改委,、國(guó)土房管局,、規(guī)劃局等11部門(mén)聯(lián)手整頓房地產(chǎn)市場(chǎng),重點(diǎn)打擊囤積土地,、違規(guī)交易,、故意延遲發(fā)售,、惡意炒作,、囤積房源等六大惡行。逾期不改的不良房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè),,將被依法嚴(yán)肅處理,。
    據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,截止到目前,廣州市已經(jīng)兩次大規(guī)模檢查樓市,,對(duì)違規(guī)企業(yè)作出了處罰,。廣州市政府部門(mén)雷厲風(fēng)行的做法,無(wú)疑在某種程度上震懾了開(kāi)發(fā)商,,給市民吃了一顆定心丸,,社會(huì)對(duì)樓市的心理預(yù)期為之一變。
    廣州合富輝煌首席分析師黎文江則認(rèn)為,,廣州樓市出現(xiàn)大幅度下降,,重要原因是因?yàn)榻诠墒小⒒鹂春�,,吸引走了很大一部分滯留在樓市的資金,。目前,股市大好,,深市已經(jīng)突破一萬(wàn)點(diǎn),,滬市也在上漲。有說(shuō)法稱(chēng),,盡管當(dāng)前已經(jīng)是高位,,但由于股指期貨等眾多利好因素的作用,今年股市還將走高,。在這種情況下,,在股市“沖浪”顯然比在樓市“囤房”收益更大,因此一部分游資就抽離樓市轉(zhuǎn)而進(jìn)入股市,,導(dǎo)致了近期廣州樓市的回落,。
    “還有一種可能,就是政府在玩數(shù)字游戲,�,!鄙钲谝晃徊辉竿嘎缎彰姆康禺a(chǎn)評(píng)論人士告訴記者,政府有太多的資源可以操控,,如果想要房?jī)r(jià)數(shù)字出現(xiàn)變化易如反掌,。此前,華東某市房?jī)r(jià)曾經(jīng)出現(xiàn)大幅下跌,,原因就是政府部門(mén)壓著大戶(hù)型不讓發(fā)售,,小戶(hù)型集中出貨當(dāng)然就會(huì)拉低房?jī)r(jià)。

房?jī)r(jià)穩(wěn)定還有待增加供應(yīng)

    大多數(shù)專(zhuān)家認(rèn)為,,這兩年廣州房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的根本原因還是供求關(guān)系出了問(wèn)題,。此次“廣七條”的最大亮點(diǎn),就是變過(guò)去“壓需求”的做法為“增供應(yīng)”,。2004年以來(lái)各部門(mén)出臺(tái)的宏觀調(diào)控措施,,無(wú)論是加息,,還是增稅,其著眼點(diǎn)都是在抑制需求,,期望能夠通過(guò)強(qiáng)力措施減少市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度需求,。這在打擊房地產(chǎn)炒作、投機(jī)方面確實(shí)起到了重要作用,,但它無(wú)法解決社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求,,因此效果有限。
    根據(jù)廣州市出臺(tái)的《意見(jiàn)》,,從2007年開(kāi)始廣州將連續(xù)三年確保全市十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地500萬(wàn)平方米以上,,這將打破2003年土地出讓實(shí)施“招拍掛”制度改革以來(lái),廣州年土地出讓的最高紀(jì)錄,。即使在地產(chǎn)新一輪調(diào)控開(kāi)始的去年,,廣州十區(qū)共出讓土地也才200多萬(wàn)平方米。
    此次廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)字顯示,,1至3月,,廣州十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目166個(gè),可預(yù)售商品房16267套,,可預(yù)售商品房面積為180.33萬(wàn)平方米,,與2006年同期相比,項(xiàng)目數(shù)減少8.79%,,套數(shù)和面積則分別增長(zhǎng)24.17%和34.43%,。可預(yù)售商品房的增加,,也顯示了廣州市宏觀調(diào)控思路的轉(zhuǎn)換,。
    “從長(zhǎng)期來(lái)看,目前這種‘妙藥’加‘猛藥’的方式是有效的,,但要真正取得實(shí)效,,則還需要經(jīng)受時(shí)間的考驗(yàn)�,!鄙钲谏鐣�(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō),,一方面,政策能否執(zhí)行到位需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn),,同時(shí)從增加土地供應(yīng)到大量的樓盤(pán)項(xiàng)目上市也還需等待時(shí)間,。

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