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如今,，人們有了閑散資金，除了存銀行,、買債券,、炒股票、購保險等,，投資房產也是一種保值,、增值的途徑。但是,，“炒”樓方法很多,，如何選擇也是一門很深的學問。
手法之一：短線操作,，等待房價上揚。付上一部分房款,，或者付上定金,，把那套房子歸入自己名下,，待房價上揚再伺機出手。這種辦法具有投資少贏利大的特點,，但是,，風險也大，而且對操作的要求也高,。投資房地產與投資股票一樣,，需要“選時”和“選股”�,！斑x時”指買入的時機,，“選股”指買入的具體樓盤。目前開發(fā)商大多采用低開高走,、小步提價的銷售策略,。如剛開盤時為了樹立樓盤形象，吸引人氣,，會以低價位出售一批房子,，之后，分幾批進行小幅提價,。因此,，剛開盤買進就比較劃算。然后,，看準時機,，果斷出手。短線操作有點像股市,，到了合適的價位就盡快出手,，應該留一點利潤空間給接盤者，不要“一根甘蔗從梢吃到頭”,。
采用這種手法,，選擇一個具有升值潛力的樓盤，是至關重要的,。它要求投資者非常熟悉所購的樓盤,，投資股票的“技術分析法”和“基本面分析法”，對投資房地產也一樣適用,�,！凹夹g分析”是指要把握開發(fā)商操盤的節(jié)奏，與“莊”共舞,，但更重要的是要看樓盤的品質如何,，即“基本面分析”。比如，交通是否便利,、戶型是否合理,、配套設施是否齊全、周邊住宅開發(fā)情況及開發(fā)成本,、開發(fā)商的實力等,，在這些硬件之外，物業(yè)在軟件方面也要做到優(yōu)秀才有升值的基本保障,。另外,，要求投資者對整個房地產市場，乃至發(fā)展趨勢應該非常了解,。這種方法對大多數樓市投資者來說,，難度太大，少操作為好,。
手法之二：以租養(yǎng)房,，當房東。租賃市場的日益活躍,，使以租養(yǎng)房成為可能,。以租養(yǎng)房的投資方式，主要有兩種,，一種是原有一套住宅,，通過接揭貸款購買新房，再將原有住宅出租,，用租金償還貸款,；另一種則是直接購買商品房或二手房后用于出租，用所得租金償還貸款,。
對第一種投資者來說,，由于原有住房的地段、房型,、周邊環(huán)境等已定型,，房屋出租后租金收入受周邊同類物業(yè)影響差距不會太大，而所得租金主要用于歸還新房貸款,，有時每月租金收入可能小于還款額,。這時，最重要的便是如何增加月租金收入,。筆者認為,，比較簡單有效的辦法就是先花上幾千元對原有住房作個性化的裝修、整理,，以提高物業(yè)的租賃價值,，再尋找合適的房客租出去。這樣，月租金往往會比同類物業(yè)高出一籌,。
對第二類投資者來說,，考慮的問題就要多些,。因為房屋租賃市場與買賣市場對房產好壞的評判標準是不一樣的,，好賣的房子不一定好租，好租的房子不一定好賣,。選擇戶型要和租賃市場的目標客戶群相吻合,，想出租給公司的最好買兩居室以上，這樣才能租出價格,，但相對風險大一些,，有可能租不出去。想出租給個人的宜買兩居室以下,，風險最低的是一居室,。如果想出租給商住戶，樓層不宜過高,，一二層最好,。如果想出租給個人，則樓層越高租金越高,。另外,，大戶型不要與小戶型夾雜在一起，否則就很難上檔次,，出租時也缺乏競爭力,。
要注意的是，每月要支付物業(yè)管理費,、銀行貸款等這些都是固定支出,，而每月的租金收入都是相對固定的。既然是投資就會有風險,，以租養(yǎng)房的風險就在于房屋出租會有一個“空置期”,，即從買入后到出租的那段時間。即使是已經出租的房子也可能會中途“斷檔”,，這就需要投資者有周密的考慮,，并預留一部分資金足夠度過這樣的“風險期”。
手法之三：利用裝修,，增加“附加值”,。買入毛坯房，對它進行一番裝修“包裝”,，使之升值,，出售可以獲得短期回報。只要眼光準，回報既快又高,，不失為一種短線“炒”樓的好方法,。但是，風險在于對市場的熟悉程度和判斷力,，不然,，“炒”房就會“炒”成為房東了。 |
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