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"嬰兒潮"助推中國(guó)房地產(chǎn)飄紅 |
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2007-01-25 本報(bào)記者:洛濤 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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24日,,專門(mén)從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的REICO工作室發(fā)表2006年度報(bào)告,其中關(guān)于“嬰兒潮”,、“人口紅利”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的論斷最為新穎,。報(bào)告認(rèn)為,,未來(lái)15年,受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響,,住房需求將維持旺盛,。
報(bào)告認(rèn)為,在上世紀(jì)六十,、七十,、八十年代,中國(guó)曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮”,,目前八十年代出生的人也進(jìn)入了成年年齡段,。由于土地供給彈性很小,房?jī)r(jià)的漲跌主要取決于房屋需求的變化,,而人口年齡結(jié)構(gòu)是影響房屋需求的重要因素,。避開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng),通過(guò)“嬰兒潮”變化可以大致把握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期運(yùn)行趨勢(shì),�,!皨雰撼薄睂�(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一方面,通過(guò)人口年齡結(jié)構(gòu)變化直接影響住房剛性需求變化,;另一方面,,通過(guò)“人口紅利期”為房屋需求的實(shí)現(xiàn)提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),與寬松的貨幣政策相結(jié)合,,住房的改善性需求和投資性需求將會(huì)得到鼓勵(lì),。
REICO工作室認(rèn)為,25-45歲群體是購(gòu)買(mǎi)商品房的主要群體,。理論上,,25-35歲人員處于婚齡期,對(duì)住房的需求屬于剛性需求,,彈性較�,。欢�35歲以上的人群購(gòu)買(mǎi)住宅多是出于改善住房條件的需要,,需求彈性較大,。有數(shù)據(jù)顯示,在2006年至2010年期間,,受第二次“嬰兒潮”的影響,,35—45歲的群體所占的比重上升,這部分群體的人口總量大概在2.6億左右,,由此決定在2010年前,,35—45歲的群體住房改善需求將會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。而到2010—2020年的時(shí)候,,受第三次“嬰兒潮”的影響,,25—35歲人口比重會(huì)上升,,這部分人口總數(shù)大概在1.2億左右。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所易憲容博士認(rèn)為,,三次“嬰兒潮”中出生的大部分人在上世紀(jì)90年代以后進(jìn)入結(jié)婚,、生育、儲(chǔ)蓄及消費(fèi)時(shí)期,。他們?cè)诟母镩_(kāi)放后的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期中成長(zhǎng)與學(xué)習(xí),,進(jìn)入社會(huì)后又碰上了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的熱潮,所以與前代人在價(jià)值取向,、行為方式和消費(fèi)行為等方面都有很大的不同,。可以說(shuō),,1998年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展與繁榮在很大程度上與這部分人進(jìn)入消費(fèi)期密切相關(guān),。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2005年底,,中國(guó)城市化率為43.0%,,與發(fā)達(dá)國(guó)家甚至部分新興工業(yè)化國(guó)家相比,我國(guó)的城市化進(jìn)程仍需繼續(xù)推進(jìn),。社會(huì)學(xué)者預(yù)計(jì),,未來(lái)城市化進(jìn)程將逐步加快。如果未來(lái)10年中國(guó)城市化率以每年1.5個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng),,預(yù)計(jì)每年新增城市人口將近2000萬(wàn)人,,按照人均需求住房面積25平方米計(jì)算,每年新增城市人口的住房需求將超過(guò)5億平方米,,接近目前全國(guó)全年的商品房銷售面積。而據(jù)統(tǒng)計(jì),,目前我國(guó)擁有城鎮(zhèn)家庭1.8億戶左右,,人均住宅建筑面積約為25平方米左右,如果其中每年有1%的家庭有改善住房需求,,按照戶均100平方米計(jì)算,,則此類需求將達(dá)到1.8億平方米。同時(shí)考慮到城市舊城改造和拆遷形成的住房需求,,預(yù)計(jì)未來(lái)對(duì)住宅需求數(shù)將達(dá)到7.5億平方米左右,,而2005年全國(guó)商品房竣工面積約為5.58億平方米,存在較大的供需缺口,。 |
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