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2006年被業(yè)界稱為“房地產(chǎn)政策年”,。針對(duì)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià),，中央以及地方幾乎從房地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策,。然而,，盡管中央下了多劑“猛藥”,，部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然過(guò)快,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2007年將是宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行年,，同時(shí),，來(lái)自政策層面的“利劍”可能再次指向房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策“利劍”何時(shí)出鞘,，還有哪些政策可能出臺(tái),，無(wú)疑成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
懸念之一：還有哪些政策將會(huì)出臺(tái)
面對(duì)主要大中城市不斷上漲的房?jī)r(jià),，2006年多部委出臺(tái)針對(duì)外資準(zhǔn)入,、土地控制等諸多相關(guān)政策,，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度明顯加大。從當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)來(lái)看,，政府的調(diào)控效應(yīng)雖然有所體現(xiàn),，但房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)以及房地產(chǎn)行業(yè)諸多不合理問(wèn)題并沒(méi)有得到有效控制。
北京“信一天”房產(chǎn)中介市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜說(shuō),，預(yù)計(jì)2007年的房地產(chǎn)業(yè)依舊不會(huì)保持平靜,，尤其在2007年上半年，新的宏觀調(diào)控政策依舊會(huì)密集出臺(tái),，整體趨勢(shì)以控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱,，防止房地產(chǎn)泡沫，緩解社會(huì)供需矛盾為首要目標(biāo),。
首先,，國(guó)家著力點(diǎn)將主要集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸緊縮、平抑需求和控制投資等幾個(gè)方面展開(kāi),。但所有的新政出臺(tái)目的都不是為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,，而是為了保障其平穩(wěn)、健康的發(fā)展,。
其次,，國(guó)家針對(duì)不同類別的住宅貸款將區(qū)別對(duì)待，鼓勵(lì)自用性住房消費(fèi),，對(duì)于多套房屋以及高檔商品房,、別墅、商業(yè)用房等投資和投機(jī)性需求,，還要通過(guò)大幅提高首付比例抑制,。
再次，經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房等保障性住房建設(shè)會(huì)繼續(xù)加大,。目前的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房在市場(chǎng)上所占的比例較小,，所以2007年肯定要加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等的建設(shè),。政策方面還會(huì)主要針對(duì)中、低收入人群購(gòu)買的細(xì)節(jié)制訂有關(guān)政策,。
懸念之二：“90平方米占70%”能否嚴(yán)格執(zhí)行
從2006年“國(guó)六條”發(fā)布關(guān)于“90平方米占70%”的政策之后,，關(guān)于“90平方米”的爭(zhēng)論就一直甚囂塵上——從《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中規(guī)定“凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重,，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”到關(guān)于“90平方米”、“70%”指標(biāo)的落定,，從建設(shè)部文件的下達(dá)到地方規(guī)則的落實(shí),，都吸引了市場(chǎng)各方極大的關(guān)注,。
近日，90平方米再度成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn),，事件源于一天之內(nèi),，建設(shè)部將原本公布的《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見(jiàn)稿)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)稿》）自行廢止。建設(shè)部的解釋是,，該意見(jiàn)稿“其中部分條款與國(guó)務(wù)院辦公廳和建設(shè)部文件要求沖突”,。
對(duì)此，上海富陽(yáng)物業(yè)咨詢有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)說(shuō),，在《意見(jiàn)稿》中,，建設(shè)部以修正系數(shù)的方式使小戶型標(biāo)準(zhǔn)不局限于建筑面積90平方米，“根據(jù)不同地域,、不同建筑結(jié)構(gòu)類型,，小戶型建筑面積可在一定程度內(nèi)浮動(dòng)”。而事實(shí)上,，實(shí)用面積標(biāo)準(zhǔn)浮動(dòng)系數(shù)雖然具有技術(shù)上的合理性,，但在實(shí)際操作中，冷熱劃分很難確定,。更重要的是,，如果按照這個(gè)意見(jiàn)稿執(zhí)行，實(shí)際上就為以后的政策執(zhí)行留有了空間,。以上海為例,，原定的90平方米最高上限可達(dá)到105平方米。
該負(fù)責(zé)人說(shuō),，從這次建設(shè)部自行廢止《意見(jiàn)稿》來(lái)看,，“90平方米占70%”將真的要進(jìn)行到底了，并且將不容許有任何的“貓膩”,。他說(shuō),，最近一段時(shí)間，為確保宏觀調(diào)控政令的暢通,，中央政府問(wèn)責(zé)的“劍鋒”已明確指向“政策執(zhí)行力”,。未來(lái)中央政府極有可能對(duì)落實(shí)調(diào)控政策不力的城市采取非常手段，進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府責(zé)任,。由此看來(lái)，“90平方米占70%”政策將被嚴(yán)格執(zhí)行,。
懸念之三：會(huì)不會(huì)開(kāi)征“大戶型保有稅”
令許多房產(chǎn)投資者感到不安的是,，政府將要針對(duì)大戶型住宅開(kāi)征保有稅。2006年底,，建設(shè)部官員稱今后將通過(guò)鼓勵(lì)中小戶型設(shè)計(jì),、保有環(huán)節(jié)征稅等手段,，提高大戶型購(gòu)買使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi),，鼓勵(lì)推廣中小套型,。一時(shí)間，有關(guān)這方面的消息受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注,。近日有傳言稱目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題,，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程,，可能在2007年4月以后出臺(tái),，征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。
無(wú)論“保有稅”何時(shí)及以何種形式出臺(tái),，由于即將提高大戶型的投資成本,，目前此消息已經(jīng)在二手房市場(chǎng)引起連鎖反應(yīng)。據(jù)北京房產(chǎn)中介“信一天”不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)顯示,，從2006年底開(kāi)始,，100平方米以上戶型登記出售量呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,，北京投資性房產(chǎn)比較集中的CBD區(qū)域,、中關(guān)村區(qū)域、金融街地區(qū),、亞運(yùn)村地區(qū)等房源量開(kāi)始上漲,，單日登記量漲幅為9%，但目前購(gòu)房需求量及平均市場(chǎng)價(jià)格尚未明顯變化,。
北京房產(chǎn)中介“我愛(ài)我家”市場(chǎng)部李季告訴記者,，對(duì)于投資者而言，在2007年應(yīng)對(duì)這一稅種給予一定的關(guān)注,。她認(rèn)為,，“大戶型保有稅”的出臺(tái)將給市場(chǎng)帶來(lái)兩方面的影響：一方面，通過(guò)稅收手段降低大戶型房產(chǎn)投資收益,，減少投資數(shù)量,，可以穩(wěn)定房產(chǎn)交易市場(chǎng)供求比例；另一方面,，對(duì)大戶型征收保有稅,，將會(huì)進(jìn)一步增加二手房源，抑制大戶型的需求量,，從而使大戶型的房?jī)r(jià)得到平抑,。同時(shí)，由于二手房市場(chǎng)房源的結(jié)構(gòu)更加合理，將會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)二手房市場(chǎng)的交易,。
李季預(yù)測(cè)說(shuō),，根據(jù)目前國(guó)家有關(guān)部門的房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路，未來(lái)還有可能對(duì)個(gè)人持有多套住宅或者個(gè)人所持有的多套住宅總面積過(guò)大征稅,，這將進(jìn)一步促進(jìn)二手房房源的有效供給,。
懸念之四：股市趨好對(duì)平抑房?jī)r(jià)有何效果
對(duì)于剛剛過(guò)去的2006年，如果用一個(gè)詞來(lái)形容股市,，非用“飆升”兩個(gè)字不可,。2006年最后一個(gè)交易日，上證指數(shù)和深證成指分別飆升到了2675點(diǎn)和6647點(diǎn),，與上年相比,，上漲幅度分別為130.4%和132.2%；而2006年北京12個(gè)行政區(qū)的二手房?jī)r(jià)格同比漲幅為18.6%,。由此可見(jiàn),，相比飆升的股市，房?jī)r(jià)的上漲顯得有點(diǎn)“平緩”,。但是,，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位,，同時(shí),，在連續(xù)兩輪的宏觀調(diào)控之下，房?jī)r(jià)卻繼續(xù)保持“高速”增長(zhǎng),，而2007年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍將繼續(xù),，房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯。相反,，在2006年中國(guó)股市“牛氣沖天”的現(xiàn)實(shí)催動(dòng)下,，眾多投資者更加看好2007年的股市“大牛”行情,。
對(duì)此,，北京“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)總監(jiān)金育松認(rèn)為，面對(duì)股市的趨好和房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的加劇,，必然會(huì)出現(xiàn)部分投資樓市的資金抽離而轉(zhuǎn)投股市,，緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，從而對(duì)于高漲的房?jī)r(jià)會(huì)起到一定的平抑作用,，但這種作用效果不會(huì)特別明顯,。
金育松說(shuō)，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示,，在房產(chǎn)投資置業(yè)領(lǐng)域,，88%的購(gòu)買者均是以自住為目的,，而僅有12%的購(gòu)買者是以投資為目的。這就意味著只有12%的人群是會(huì)隨著投資環(huán)境的變化而出現(xiàn)投資需求轉(zhuǎn)移的狀況,。股市與樓市之間存在明顯的差異，股市純粹是以獲取投資收益為目的的資本市場(chǎng),，市場(chǎng)波動(dòng)較大,。比如2007年1月5日，上證指數(shù)單日下跌74.385點(diǎn),，跌幅2.74%,，特別是個(gè)股投資還會(huì)出現(xiàn)單日跌停的狀況，其投資風(fēng)險(xiǎn)較高,。而樓市卻兼具保值增值的雙重功能,，其投資波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較低，自2005年9月開(kāi)始已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)15個(gè)月的上漲,。
因此,，在股市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不可控的前提下，愿意退出樓市而選擇股市的投資者比例相對(duì)更低,，可能不會(huì)超過(guò)2%,，該比例對(duì)整體市場(chǎng)的影響有限。相反,，金育松認(rèn)為,，2007年北京樓市將受良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本面影響，供不應(yīng)求的緊張局面不能根本扭轉(zhuǎn),，再加上部分軌道交通在2007年投入運(yùn)營(yíng)等多重利好因素的支撐,，房?jī)r(jià)依然有明顯上漲空間，并且受2008年奧運(yùn)效應(yīng)的帶動(dòng),，房產(chǎn)投資價(jià)值依然較大,，更多的投資者愿意繼續(xù)留守樓市。 |