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開發(fā)商欠款不交,、業(yè)主關(guān)心甚少,、有關(guān)部門監(jiān)管不力……這是上千億元房屋維修金頻繁暴露出來的的問題。記者在對(duì)一線房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行追蹤采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),，房屋維修金或被挪用,、或管理不當(dāng),，一個(gè)巨大的“黑洞”時(shí)刻窺視著千億元房屋“養(yǎng)老金”。
漠不關(guān)心：業(yè)主心態(tài)助長(zhǎng)房產(chǎn)黑洞
記者在南寧,、廣州,、北京、上海,、南京等地通過街頭問卷,、MSN、QQ和區(qū)域聊天室方式進(jìn)行的調(diào)查表明,，超過85%以上的業(yè)主并沒有認(rèn)真閱讀購(gòu)房協(xié)議中關(guān)于房屋維修金的相應(yīng)條款,，87%的業(yè)主把房屋維修金交給房屋開發(fā)商后，沒有向開發(fā)商追問資金的去處,，70%以上的業(yè)主不知道房屋維修金可以直接交納給當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門,，65%的業(yè)主沒有從開發(fā)商處領(lǐng)到繳納房屋維修金的相關(guān)憑證。
廣西南寧昆輝律師事務(wù)所資深律師吉昆峰在分析這一調(diào)查結(jié)果時(shí)表示,，其實(shí)很多業(yè)主都不知道維修金的所有權(quán)到底屬不屬于自己,，所以不少人把錢交給開發(fā)商認(rèn)為是正常的。目前大多數(shù)房屋尚未到維修時(shí)期,，業(yè)主除非遇到維修情況,，通常不會(huì)主動(dòng)查詢維修金的到賬信息。
來自北京房管部門消息表明，北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)在去年年中就已啟用,。業(yè)主可通過網(wǎng)站查詢個(gè)人維修資金的繳納,、費(fèi)用分?jǐn)偂⒅в�,、結(jié)息及余額等情況,。此外，業(yè)主也可拿著本人的身份證,，到北京市小區(qū)辦查詢維修資金的相關(guān)情況,。可查詢的內(nèi)容包括開發(fā)商是否繳納維修資金,，繳納的金額,、利息、本金等,。
但在這樣的情況下,，大部分業(yè)主仍然未能意識(shí)到自己的房屋維修金權(quán)利，本應(yīng)獲得知情權(quán),、管理權(quán)的房屋維修金有可能成為房屋管理中的巨大“黑洞”,。
安邦集團(tuán)研究總部分析師張巍柏認(rèn)為，目前房地產(chǎn)維修基金管理存在三大問題：房地產(chǎn)商挪用專項(xiàng)基金的問題,、維修基金的收益歸屬問題和維修基金的使用問題,。
集中追討：法規(guī)沖突問題亟待解決
從廣州50多個(gè)樓盤業(yè)主聯(lián)名集中追討房屋維修金，到北京崇文門區(qū)王姓老伯怒告房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠房屋維修金,，房屋維修金問題逐漸浮出水面,，但有關(guān)部門屢“踢皮球”，“法規(guī)沖突”問題亟待解決,。
10月份以來,，廣州市12個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)行動(dòng)，揭開了住房專項(xiàng)維修資金收支混亂的冰山一角,。10月8日,，廣州越秀區(qū)東悅居、荔灣區(qū)西門口廣場(chǎng)等12個(gè)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合發(fā)起倡議,，要求明確1998年10月至2003年9月期間專項(xiàng)維修資金的繳納主體,，并強(qiáng)制追回由開發(fā)商或物業(yè)管理公司挪用的專項(xiàng)維修資金。目前,，已有50多個(gè)業(yè)委會(huì)宣布加入集體追討行列,。
東悅居、如意中心等樓盤暴露出的住宅維修資金“黑洞”,，僅僅是目前我國(guó)房地產(chǎn)問題的一個(gè)縮影,。廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)表明,，從1999年至2006年上半年，該市應(yīng)繳住宅專項(xiàng)維修資金總額為23億元左右,；到今年9月,，該市維修資金歸集總額為14.13億元。這意味著大約存在九億元的維修資金缺口,。
眾多業(yè)主對(duì)此表示強(qiáng)烈不滿,，東悅居業(yè)主李女士為此向法院起訴，請(qǐng)求判令開發(fā)商支付其個(gè)人所購(gòu)商品房應(yīng)有的維修資金9400元,。法院今年1月作出裁定，“應(yīng)由行政主管部門前置處理為宜”,。
廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，2002年至今，廣州市房管部門通過上門監(jiān)督繳交,、下達(dá)限期繳交通知書等措施,，對(duì)全市576家開發(fā)建設(shè)單位、1363個(gè)樓盤的專項(xiàng)維修資金進(jìn)行了清理,，共追繳資金4.04億元,。但根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，對(duì)于開發(fā)建設(shè)單位拒絕繳納專項(xiàng)維修資金的,，行政主管部門只能責(zé)令限期改正,，無權(quán)強(qiáng)制追討。
“廣州維修資金第一案”代理律師周玉忠說,，有關(guān)部門發(fā)函追繳維修資金效果不佳,，業(yè)主才訴訟至法院，但是法院又將“皮球”踢回了房管部門,。
記者在采訪中了解到,，在廣州，造成房屋維修金缺口的關(guān)鍵在于涉及維修資金繳納法規(guī)發(fā)生了變化,。1998年頒布的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,，由開發(fā)商繳納維修資金；而1999年建設(shè)部,、財(cái)政部頒發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》,，以及2003年生效的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，均規(guī)定由業(yè)主繳納維修資金,。
由于國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》與《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》在資金繳納主體上規(guī)定不一致,，目前，廣州市專項(xiàng)維修資金的繳納主體根據(jù)上述兩條例生效期間分成兩種情況：商品房預(yù)售許可證核發(fā)時(shí)間在1998年10月1日后,、2003年8月31日前的,，繳納主體為開發(fā)建設(shè)單位,，商品房預(yù)售許可證核發(fā)時(shí)間在2003年9月1日以后的，繳納主體為業(yè)主,。
而對(duì)于1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳納主體則存在巨大分歧,。業(yè)主想執(zhí)行省條例，開發(fā)商想執(zhí)行建設(shè)部辦法,。廣州房管部門對(duì)此問題的意見是建議適用省條例,，但行政主管部門無權(quán)解釋法律適用問題。
萬般無奈的業(yè)主最終采取集中追討的做法,，要求立法部門盡快解決“法規(guī)沖突”問題,，司法機(jī)關(guān)追究相關(guān)責(zé)任方刑事責(zé)任。
資深律師錢隆平認(rèn)為,，行政部門,、立法部門和司法機(jī)關(guān)之間“踢皮球”的現(xiàn)象，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段,，大量問題無法得到明確解釋,，這一方面在考驗(yàn)管理部門的責(zé)任心，另一方面也在拷問消費(fèi)者對(duì)自身權(quán)益的維護(hù)程度,。
保值增值：千億市場(chǎng)如何張弛有度
住房專項(xiàng)維修資金是指物業(yè)保修期滿后用于物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修,、大修,、翻新和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在2005年全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元,，全國(guó)完成商品住宅投資10768億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資2000億元,，辦公樓投資740億元,。
資深房地產(chǎn)分析師曾旺群認(rèn)為，按照2005年商品房住宅投資10768億元計(jì)算,，需要繳納2%的房屋維修金,，僅從投資角度計(jì)算房屋維修金就高達(dá)215億元，如果按照商品房銷售的房屋價(jià)格來計(jì)算,，則超過300億元,。加上歷史上累積下來的房屋維修金，目前國(guó)內(nèi)房屋維修金總額超過1000億元,。
曾旺群說：“錢多不一定是好事,，因?yàn)榉课菥S修金是按照現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)和投資價(jià)格來計(jì)算的。一旦出現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng),，存在銀行的這部分維修金既可能增值,，也可能貶值,，這就涉及到房屋維修金如何保值增值的問題了�,！�
曾旺群用“張弛有度”來描述房屋維修金必須面對(duì)的問題,。“張”是指房屋維修金的使用必須恰到好處,，“弛”則是房屋維修金的管理方式必須多樣化,，既避免出現(xiàn)由于管理不善的挪用風(fēng)險(xiǎn)，又要避免由于市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致的貶值風(fēng)險(xiǎn),。
就在各地房屋維修金問題屢屢暴露的情況下,，嗅覺敏銳的金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始著手研究這筆巨大資金的流向問題。11月下旬,，北京市建委與光大銀行聯(lián)名發(fā)行“北京市房屋專項(xiàng)維修資金卡”,，并宣布自2006年9月21日起，北京市房屋維修資金歸集階段存款收益率由年0.72%提高到3%,。
光大銀行是北京市商品房專項(xiàng)維修資金專儲(chǔ)銀行。這些資金在劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)名下之前都存放在光大銀行的專用賬戶里,。截至今年9月底,，北京市已經(jīng)歸集商品住宅公共維修資金110.7億元，涉及94.5萬戶,。
據(jù)介紹,，隨著收益率的調(diào)整，業(yè)主每年的房屋專項(xiàng)維修資金將大幅升值,。以北京天通苑社區(qū)為例,，專項(xiàng)維修資金總額約為三億元，改革前,，按照活期利率0.72%計(jì)息,，存放一年的收益率為216萬元，五年累計(jì)增值1080萬元�,，F(xiàn)在按3%計(jì)息,，存放一年收益為900萬元，五年累計(jì)增值將達(dá)到4500萬元,，較以前多增值3420萬元,。
北京市建委副主任苗樂如強(qiáng)調(diào)，住房維修資金不能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資,，如果發(fā)現(xiàn)有銀行違規(guī)操作,，將嚴(yán)格查處，甚至取消其開戶行資格,。
光大銀行明確表示,，住房維修資金只能購(gòu)買一級(jí)國(guó)債,，或存成定期存款、活期存款,，不允許有其他投資形式,。這次之所以能上調(diào)收益率，也是把維修資金在活期,、定期以及國(guó)債上進(jìn)行一定比例的分配,。 |