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這些在居民區(qū)信息欄里貼的寫(xiě)著“中介勿擾”的房產(chǎn)信息,，很多其實(shí)就是中介自己發(fā)布的。 |
一般而言,，房產(chǎn)中介的騙術(shù)不外乎三類,。
一類是利用購(gòu)（租）房者的急切心理和知識(shí)缺乏，一房多賣(mài)（租）,，騙取“訂金”或卷款逃跑,。事實(shí)上，我國(guó)《合同法》中規(guī)定,，確定買(mǎi)賣(mài)的只有定金,，一旦買(mǎi)賣(mài)未成交，損失方有權(quán)向違約方索要兩倍定金作為賠償,，而“訂金”沒(méi)有法律效力,。如果出現(xiàn)這種情況，受害的購(gòu)房者可向消費(fèi)者委員會(huì)投訴,，或通過(guò)法律手段進(jìn)行解決,。
另一類是利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱牟取暴利。例如在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中,，我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定,，房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供房源信息、銷售價(jià)格并表明收取傭金,，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%到5%提取傭金,。但現(xiàn)實(shí)中，中介往往隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,，獲取傭金以外的報(bào)酬,。購(gòu)房者和售房者很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格，差價(jià)則由不法中介賺得,。
類似的手段還有“陰陽(yáng)合同”：如明明房屋成交是70萬(wàn)元,，中介公司卻要求客戶在簽訂的合同中寫(xiě)成50萬(wàn)元。很多購(gòu)房者認(rèn)為這樣做可以少交稅款,，往往同意中介公司的勸說(shuō),，卻不知道其中隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上,，政府部門(mén)所看到和所審核的合同都是按規(guī)定填寫(xiě)的原價(jià)買(mǎi)賣(mài)合同,，因此只承認(rèn)原價(jià)合同。買(mǎi)賣(mài)雙方一旦因?yàn)檠a(bǔ)充合同發(fā)生糾紛,，就很難裁定,。如果雙方是口頭約定，進(jìn)行現(xiàn)金交易,，那風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大,。所以購(gòu)房者一定要遵循正常法律程序,，才能保護(hù)自己的利益。
更嚴(yán)重的是,，一些中介公司挪用客戶的資金進(jìn)行牟利,。據(jù)了解，目前中介公司參與房產(chǎn)交易時(shí),，一般都是要求購(gòu)房者在合同簽訂的三天內(nèi),，將首期款(一般是售房款的兩到三成)打入指定銀行賬戶，進(jìn)行資金監(jiān)管,。等到國(guó)土房管部門(mén)登記,，合同生效后，中介公司才會(huì)把房款付給賣(mài)方,。由于目前沒(méi)有嚴(yán)格的法律限制,，購(gòu)房款在中介公司賬戶上的停留時(shí)間短則一個(gè)月，長(zhǎng)則半年或更久,。由于鋪面多,、業(yè)務(wù)量大，加上缺乏監(jiān)管,，一些不法房地產(chǎn)中介就利用收,、付款的時(shí)間差，采取“拆東墻補(bǔ)西墻”的辦法,，挪用這些資金，用于炒房,、炒股,，或開(kāi)設(shè)門(mén)店，追求短期利潤(rùn),。
對(duì)于很多中介公司而言,，他們挪用客戶資金的做法，實(shí)際上相當(dāng)于“小銀行”,，開(kāi)設(shè)的門(mén)店就等于銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn),。門(mén)店越多，吸納的房款就越多,，可以騰挪的空間就越大,。因此一些中介公司熱衷于“超常規(guī)發(fā)展”，開(kāi)設(shè)的分公司,、門(mén)店很多,，但交易量卻很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”,。
近年來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,，積淀在中介公司的房款很多，因此他們拆補(bǔ)挪用資金窟窿比較容易,，一般不容易出現(xiàn)問(wèn)題,，但這也不能排除一些公司因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而引發(fā)糾紛。更可怕的是,，一旦樓市整體下滑,，資金鏈條發(fā)生斷裂，中介公司的挪用行為將引爆巨大的金融風(fēng)險(xiǎn),。當(dāng)前,，國(guó)家正在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，這種情況不能不加以提防,。去年7月,，安徽最大房地產(chǎn)中介之一桃園房產(chǎn)代理銷售有限公司突然關(guān)門(mén)停業(yè)，數(shù)百客戶4000多萬(wàn)房款被“套”,，由此而生的對(duì)房產(chǎn)中介的“信用危機(jī)”迅速擴(kuò)散,，導(dǎo)致當(dāng)時(shí)合肥市住房二級(jí)市場(chǎng)交易陷入停滯。
對(duì)于這種情況,，專家建議,，購(gòu)房者在與中介公司打交道時(shí)應(yīng)保持足夠的警惕，以防上當(dāng)受騙。 |
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