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吉林省四平市利用棚戶區(qū)改造契機(jī),，采取“政府主導(dǎo),，開發(fā)商建設(shè)、政府全盤回購(gòu)”的新模式,，把政府土地出讓收益用于政策性保障住房建設(shè),，不僅成功啟動(dòng)了大規(guī)模棚戶區(qū)改造工程，而且一并建立了廉租房制度,，解決了多年來難以解決的低收入群體住房難題,。
地方政府財(cái)力有限成為廉租房建設(shè)“瓶頸”
據(jù)建設(shè)部2006年4月份的通報(bào)，全國(guó)有70個(gè)地級(jí)以上城市尚未實(shí)施廉租房制度,，其中大多數(shù)是欠發(fā)達(dá)城市,，吉林省就占了五個(gè)。這些城市沒有建立廉租房制度的主要原因是經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá),，政府財(cái)力有限,，無力建設(shè)廉租房。
四平市城區(qū)面積741平方公里,，人口近60萬,，城區(qū)內(nèi)有集中連片的棚戶區(qū)29片，房屋建筑面積204萬平方米,，共涉及57441戶家庭,，20.1萬人口，其中全市“雙困”人口大部分集中在這些棚戶區(qū)中,。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，四平市棚戶區(qū)改造所需資金為20億元,，而2005年市區(qū)財(cái)政收入為9.7億元,，僅靠政府投入缺口十分巨大。
吉林省政府在這次全省性的棚戶區(qū)改造中提出了“政府主導(dǎo),、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路,。但四平市政府在進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作中遇到了很大困難。為了最大限度惠及百姓,，四平市在拆遷政策上制定了“拆一還一,、上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型，靠近戶型增加面積按成本價(jià)850元/平方米收取”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),，但由于沒有利潤(rùn)可賺,，開發(fā)商對(duì)參與改造沒有興趣。
據(jù)四平市建設(shè)局局長(zhǎng)邢忠介紹,，經(jīng)過反復(fù)宣傳和發(fā)動(dòng),，棚改項(xiàng)目向社會(huì)公開招標(biāo)時(shí)，有34家公司前來領(lǐng)取了招標(biāo)資料，可是到開標(biāo)時(shí),，僅有四家公司正式投標(biāo),，最后只落實(shí)了2.65萬平方米的改造任務(wù)，與全年50萬平方米改造任務(wù)差距甚遠(yuǎn),。
用土地收益解決回購(gòu)資金
在市場(chǎng)化運(yùn)作不下去,、政府直接建設(shè)又沒有財(cái)力的情況下，四平市政府經(jīng)過反復(fù)調(diào)研,，提出了“政府主導(dǎo),，開發(fā)商建設(shè)，政府全盤回購(gòu)”的全新的改造思路,，即由政府統(tǒng)一規(guī)劃,，統(tǒng)一制定建設(shè)方案，政府組織拆遷,，開發(fā)商按政府要求建設(shè),，小區(qū)建成后，政府全盤回購(gòu),，按工程總投資的一定比例作為開發(fā)商的利潤(rùn),。當(dāng)年回購(gòu)的房屋，第二年年底前付款,。
這個(gè)辦法對(duì)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了吸引力,。來自長(zhǎng)春市和天津市的兩家企業(yè)很快與四平市政府簽訂了60萬平方米的回遷合同。
承建22號(hào)回遷小區(qū)的吉林省金豆集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)理陳少雙介紹,，按房地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律來看,，四平市政府給開發(fā)商的利潤(rùn)并不算高，但是做這個(gè)項(xiàng)目不必為銷售擔(dān)心,，因此集團(tuán)選擇了這個(gè)項(xiàng)目,，同時(shí)也把這個(gè)項(xiàng)目作為進(jìn)入四平房地產(chǎn)市場(chǎng)的突破口。
那么,，四平市政府用什么錢回購(gòu)呢,？邢忠介紹，在棚戶區(qū)改造成同時(shí),，四平市建立了土地收儲(chǔ)制度,。棚戶區(qū)改造共需要土地200萬平方米，改造后政府凈余土地430多萬平方米,，按每平方米700元至800元計(jì)算,，政府將獲得30多個(gè)億的收益，去掉償還20億的回購(gòu)房貸款,，政府將至少實(shí)現(xiàn)10億以上的凈利收益,。
在這次棚戶區(qū)改造中,，四平市政府一并建立了廉租房制度。四平市貧困群體和大約8000多戶低保戶大都在棚戶區(qū)拆遷改造范圍,，四平市政府規(guī)定,，對(duì)拆遷面積不足36平方米的家庭無償安置到36平方米，增加面積款由政府承擔(dān),，產(chǎn)權(quán)歸政府所有,，被拆遷人按廉租房標(biāo)準(zhǔn)向政府繳納租金，對(duì)低保戶和特困戶可暫時(shí)免交租金,。
此外,，為了讓貧困居民既能住得進(jìn)，又能住得起,，四平市在設(shè)計(jì)回遷小區(qū)時(shí),，將周邊臨街房屋建設(shè)成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，政府同時(shí)收購(gòu),，產(chǎn)權(quán)歸政府所有,，對(duì)外出租，所得收益用于補(bǔ)貼小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)和特困戶的取暖費(fèi)用,。
“四平模式”的利弊得失
吉林省建設(shè)廳總經(jīng)濟(jì)師陳利認(rèn)為,，四平市采取的“開發(fā)商墊付建設(shè)、政府回購(gòu)”的做法緩解了政府建設(shè)資金緊張的矛盾,，使棚戶區(qū)改造迅速打開局面,，給經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的廉租房建設(shè)打開了一條新路。不過,，這種模式后期工作壓力比較大,。由于它的資金是滾動(dòng)投入的，因此無論是設(shè)計(jì),、建設(shè)還是回遷回購(gòu),，每個(gè)環(huán)節(jié)都不能出一點(diǎn)紕漏，否則將影響下一輪運(yùn)作,。
四平市建設(shè)局局長(zhǎng)邢忠說，這種模式給政府部門額外增加了巨大的工作量,，從設(shè)計(jì)規(guī)劃到具體拆遷,，過去由拆遷公司和開發(fā)企業(yè)做的工作都要由政府自己來做�,！ �
有業(yè)內(nèi)人士提醒,，四平市政府收儲(chǔ)的430多萬平方米土地取得預(yù)期收益是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，這個(gè)周期可能需要10年,。這個(gè)漫長(zhǎng)的周期可能會(huì)給政府及時(shí)撥付回購(gòu)資金帶來壓力,。 |