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劉先生在東四環(huán)附近購(gòu)買(mǎi)了一套住房，準(zhǔn)備向銀行申請(qǐng)貸款100萬(wàn)元,、期限20年,。但是面對(duì)銀行眼花繚亂的房貸產(chǎn)品，他心里犯了嘀咕：哪種產(chǎn)品適合呢,？
房貸一直是銀行非�,？粗氐臉I(yè)務(wù)，各個(gè)銀行的各類(lèi)產(chǎn)品也各具特色,，在目前貨幣政策趨緊的預(yù)期下,，購(gòu)房者究竟該如何選擇？
爭(zhēng)奪客戶(hù)銀行產(chǎn)品創(chuàng)新多
隨著樓市日漸升溫,，個(gè)人房屋貸款業(yè)務(wù)再度成為銀行拼搶的重點(diǎn),。
目前市場(chǎng)上比較有特點(diǎn)的產(chǎn)品有以下兩種，一是接力貸,，指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人,，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人的貸款購(gòu)買(mǎi)住房的住房信貸產(chǎn)品。老年人貸款買(mǎi)房時(shí)存在的普遍問(wèn)題是年齡超限,，銀行不肯放按揭貸款,。老人的子女雖然貸款年限不受限制，但往往剛工作不久,，收入少,，難以貸到希望的額度。如果通過(guò)“接力貸”,，作為父母的借款人在貸款購(gòu)買(mǎi)住房時(shí),，指定其子女作為連帶還款人，并經(jīng)連帶還款人承諾還款,，則借款人年齡加貸款年限可適當(dāng)延長(zhǎng),，不受規(guī)定上限的限制，可以達(dá)到增加貸款金額或延長(zhǎng)還款期限的目的,。但這類(lèi)產(chǎn)品的缺點(diǎn)是采用“接力貸”方式的利息支出總額要大大超出個(gè)人貸的利息額,。
二是雙周供，指將按揭貸款的還款方式從原來(lái)每月還款一次變?yōu)槊績(jī)芍苓�款一次,，每次還款額為原來(lái)月供的一半。雙周供是建立在等額本金還款基礎(chǔ)上的一種突破,，將原來(lái)的月還款變?yōu)槊績(jī)芍苓�款一次,，大大降低了總還款利息支出,，對(duì)借款者來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。不過(guò),，對(duì)于辦理雙周供還款的人來(lái)說(shuō),，因其還款期限為每?jī)芍苓�款一次，所以借款者除了月收入以外還有其他的較為定期的收入來(lái)源,，同時(shí)要具備一定的財(cái)務(wù)規(guī)劃能力,。
以存抵貸盤(pán)活流動(dòng)資金
手頭有閑錢(qián)的貸款人，時(shí)常會(huì)有提前歸還銀行部分貸款的想法,，但也難免有這樣的矛盾心理：提前還貸吧,，萬(wàn)一有急用，錢(qián)已經(jīng)還給銀行了,，再去貸款更不劃算,；把錢(qián)存起來(lái)或購(gòu)買(mǎi)保本理財(cái)產(chǎn)品收益又太低，還得負(fù)擔(dān)高額貸款利息,。針對(duì)房貸客戶(hù)的實(shí)際需求,，一些銀行近期推出了“以存抵貸”產(chǎn)品，針對(duì)的恰是這類(lèi)客戶(hù),。
“活利貸”就是渣打銀行推出的一款房屋按揭貸款產(chǎn)品,。房貸的月供款是由本金和利息兩部分組成的，所謂“活利貸”是指房貸客戶(hù)在渣打銀行開(kāi)設(shè)一個(gè)“活利貸”賬戶(hù),，之后可將家庭每月除去日�,；ㄤN(xiāo)外的結(jié)余資金存入該賬戶(hù)，而這筆被存入的資金即被視為提前償還貸款本金,，當(dāng)日即可從計(jì)息基數(shù)中抵消,。通過(guò)“活利貸”，客戶(hù)可隨時(shí)將閑置資金用于還貸,，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)省利息的目的,。銀率網(wǎng)分析師認(rèn)為，“活利貸”這類(lèi)產(chǎn)品對(duì)于貸款期限長(zhǎng),、流動(dòng)資金較多的借款人來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯(cuò)的選擇,。
興業(yè)銀行也于不久前高調(diào)推出了“存貸寶”業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)不僅對(duì)可以抵減貸款利息的比例制定了詳細(xì)的分檔,，對(duì)于不同的資金量也設(shè)置了相應(yīng)的扣除費(fèi)用,，同時(shí)根據(jù)客戶(hù)還貸卡的級(jí)別，存款抵減貸款的比例還將有不同的浮動(dòng),，還貸卡級(jí)別越高,，抵減的比例也會(huì)相應(yīng)提高。
收緊信號(hào)明顯可考慮固定利率產(chǎn)品
1月10日,，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(被媒體稱(chēng)為“國(guó)十一條”),，對(duì)二套房貸政策做出明確規(guī)定,，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”,。
另一方面,，上周央行意外上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，市場(chǎng)加息預(yù)期升溫,，不少市場(chǎng)人士預(yù)計(jì),，央行可能自第二季度開(kāi)始進(jìn)入加息周期，并且有傳言稱(chēng),，房貸七折優(yōu)惠利率政策也可能取消,。在這種市場(chǎng)形勢(shì)下，不妨選擇固定利率房貸,，將利率固定在相對(duì)位置,。
所謂固定利率產(chǎn)品是指，在約定期限內(nèi),，貸款利率不隨央行利率調(diào)整或市場(chǎng)利率變化而浮動(dòng)的房貸產(chǎn)品,，主要有三年期、五年期,、十年期3個(gè)品種,。在還款模式上，包括全程固定利率,、分段固定利率及固定利率與浮動(dòng)利率組合等模式,。有些銀行的產(chǎn)品還允許客戶(hù)在有效期內(nèi)，根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行一次或兩次利率方式轉(zhuǎn)換,。產(chǎn)品適用于對(duì)未來(lái)支出有精確規(guī)劃或預(yù)期未來(lái)將加息的投資者,。
目前市場(chǎng)上房貸的固定利率普遍比浮動(dòng)利率要高。對(duì)于可以獲得較高折扣利率的客戶(hù)而言,，選擇固定利率房貸未必劃算,；而對(duì)于無(wú)法獲取下浮利率的客戶(hù)而言，選擇固定利率房貸,，則是一個(gè)不錯(cuò)的選擇,。不過(guò)，專(zhuān)家提醒,，各銀行間固定利率水平相差較大,，最高最低之間可能相差數(shù)十個(gè)基點(diǎn)，購(gòu)房者應(yīng)予以比較,。 |