|
新年前后出臺的房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)給火熱的樓市急速降溫，A股市場上地產(chǎn)板塊最大跌幅超過13%，成為最近一兩個月內(nèi)兩市回調(diào)幅度最大的行業(yè),。
多數(shù)機構(gòu)認(rèn)為,，到目前為止，地產(chǎn)板塊來自政策方面的密集利空可望暫告一段落,，預(yù)計地產(chǎn)股在經(jīng)歷一輪超跌后即將迎來反彈或維持盤整態(tài)勢,。但是，后市不確定性的調(diào)控措施仍然存在,，地產(chǎn)股的中長期走勢還未明朗,。
地產(chǎn)市場短期利空出盡
2009年12月9日國務(wù)院常務(wù)會議決定，自2010年1月1日起個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年,，當(dāng)天地產(chǎn)股即全線下跌,，且跌幅較大，而這也正式揭開了地產(chǎn)股調(diào)整的序幕,。此后幾個交易日地產(chǎn)股連續(xù)下跌,，14日雖有反彈，但隨著當(dāng)天國務(wù)院常務(wù)會議就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給,、抑制投資投機,、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)四大舉措,，簡稱為“國四條”的出臺,，地產(chǎn)股15日重回下降通道當(dāng)中。
2009年12月17日,，國家五部委聯(lián)合通知,，對開發(fā)商拿地首付至少50%的限制，更加速了地產(chǎn)股的下跌,。截止到12月21日短線止跌前,，地產(chǎn)股普遍跌幅在20%-30%，短時間內(nèi)跌幅非常大。
2010年1月10日,，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,，提出了調(diào)控樓市的五方面11項措施，又導(dǎo)致了地產(chǎn)股的再次下跌,。
招商證券認(rèn)為,，1個月之內(nèi)政府四次出臺關(guān)于房地產(chǎn)的政策，充分說明了目前管理層對房地產(chǎn)業(yè)的重視程度,。但仔細(xì)研究一下1月10日的政策,，就會發(fā)現(xiàn)此次措施和之前陸續(xù)出臺的一些政策相比并沒有什么新的內(nèi)容，更多的是對前期政策的一個強化,。而由于目前在整個GDP中,，地產(chǎn)業(yè)已占到12%，上下游的相關(guān)行業(yè)也非常多,，政府出于保2010年GDP的需要應(yīng)該也不希望地產(chǎn)業(yè)有太大幅度的波動,，更多的是希望穩(wěn)定。因此,，從這個角度來說,，短期對地產(chǎn)股而言，政策面可以說是利空出盡了,。
里昂證券的分析師們在近期的報告中也表示,，一些(只是一些)地產(chǎn)股現(xiàn)在看來正蓄勢待發(fā)。相信調(diào)整意味著政策風(fēng)險已被部分消化,，雖然還有可能出現(xiàn)更多政策干擾,，但只要這些干擾不是更為激進，進一步的調(diào)整應(yīng)當(dāng)是有限度的,。
就中長期來說,，很多機構(gòu)仍然認(rèn)為房地產(chǎn)市場政策有待進一步明朗。就目前地產(chǎn)行業(yè)來看,，市場依然擔(dān)憂后市不確定性的調(diào)控措施出臺,，這對于該板塊將持續(xù)形成壓力，譬如物業(yè)稅的相關(guān)改革會否加速推進,，各個地方的地產(chǎn)調(diào)控措施的細(xì)則,，等等。
地產(chǎn)公司業(yè)績增幅或有回落
據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,，截至1月11日,，滬深兩市共有29家房地產(chǎn)上市公司披露了2009年業(yè)績預(yù)告，其中共有18家公司業(yè)績報喜,，所占比例超60%,，其中,，大龍地產(chǎn)、深物業(yè)A,、陽光股份業(yè)績預(yù)期增幅均超過700%,，而預(yù)告2009年度業(yè)績將出現(xiàn)虧損的地產(chǎn)公司僅有11家。
中證證券分析師表示,，2010年地產(chǎn)公司業(yè)績增速比2009年放緩是大概率事件。從目前幾家公司公布的2009年業(yè)績快報可以看出,，行業(yè)實現(xiàn)50%以上的利潤增幅概率較大,，受制于2009年高基數(shù)及未來政策預(yù)期的影響，地產(chǎn)公司今年的業(yè)績增幅可能會低于我們先前判斷的40%,。
值得注意的是,，除了政策利空之外，目前地產(chǎn)行業(yè)的銷售狀況不甚樂觀,。1月份以來,，地產(chǎn)行業(yè)的銷售日漸消化，譬如,，數(shù)據(jù)顯示,，上周，北京二手房僅成交2602套,，環(huán)比12月下跌逾8成,，與市場冷淡的2009年同期相比也下跌15%左右。上海上周樓市新房成交面積僅是2009年平均成交量水平的一半,，均價下跌16%,，二手房更是進入“休眠期”。上周深圳一手房共成交819套,，環(huán)比下降20.9%,，成交均價為21357元/平方米，環(huán)比下降0.6%,，二手房共成交1690套,，環(huán)比驟降70.9%。
根據(jù)中證證券的分析,，今年房地產(chǎn)市場的銷售面積同比增長會超過15%,，房價漲幅會在5%以內(nèi)，經(jīng)過密集出臺地產(chǎn)調(diào)控措施后,，仍然維持“價平量穩(wěn)”的判斷,。
機構(gòu)對投資價值判斷出現(xiàn)分歧
經(jīng)過此前連續(xù)下跌后，地產(chǎn)板塊在14日終于迎來一波強勁反彈,，并最終帶領(lǐng)大盤實現(xiàn)逆轉(zhuǎn),，這讓市場對其重燃希望。
中銀國際地產(chǎn)行業(yè)分析師田世欣表示，本輪調(diào)控政策的框架已基本成型,，可以說對房地產(chǎn)板塊造成的風(fēng)險已階段性見底,。目前房地產(chǎn)板塊累計跌幅較大，只是短期缺乏上漲催化劑,。預(yù)計亮麗的年報業(yè)績和再融資開閘將成為板塊回暖的契機,。中期看好受益于加速城鎮(zhèn)化的二、三線城市地產(chǎn)股,，建議投資者在回調(diào)中適時介入并布局,。
國海證券最近發(fā)布的研報指出，2008年調(diào)整的洗禮以及2009年高景氣的滋潤,，使得大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年業(yè)績得到較高比例鎖定,，同時資金狀況也明顯好于2007年高景氣階段的水平，當(dāng)前板塊2010年整體PE已下降至低于20倍,，股價調(diào)整將逐步孕育出長期投資價值,。我們維持行業(yè)長期“強于大市”的判斷，建議關(guān)注城鎮(zhèn)化加速發(fā)展帶動自住需求提升產(chǎn)生的二,、三,、四線城市住宅開發(fā)的成長性，以及核心城市非住宅類開發(fā)受益經(jīng)濟復(fù)蘇產(chǎn)生的成長性,。
中信建投分析師陳瑩則表示：“此次貨幣政策的提前收緊改變了我們此前看好房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ),。”目前房地產(chǎn)行業(yè)3.59倍市凈率和2009年32倍市盈率,、2010年27倍市盈率與全部A股估值水平相當(dāng),，市值前40家房地產(chǎn)上市公司股價與每股RNAV(重估凈資產(chǎn))比較基本無溢價，但缺乏房屋交易量的配合,，2010年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的增長無法推動股價的進一步上漲,，而一旦房價在信貸收緊和打擊囤房囤地行為的雙重壓力下有所調(diào)整，將會帶動上市公司RNAV的下降,，進而引起股價的下跌,。 |