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隨著房地產(chǎn)價格的日益走高,，京城普通住宅市場持續(xù)回暖現(xiàn)象似乎戛然而止,，樓市觀望情緒漸濃。但與此同時,，別墅市場特別是所謂“豪宅”卻越發(fā)炙手可熱,。
北京別墅“金九”放量
8月,，京城商品房、二手房成交量均呈現(xiàn)下降現(xiàn)象,。然而,，據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，8月份北京別墅銷量卻創(chuàng)下今年以來的新高,，成交超過650套,，成交面積為25.06萬平方米，成交總金額達39.85億元,。而2008年下半年,，北京別墅一共才成交1320套。
今年以來,，京城別墅成交量逐漸上升,，6月以后別墅市場進入“旺市”。今年1月,，北京別墅銷售130套,；2月，別墅銷售88套,；3月,，別墅成交量出現(xiàn)一個小高峰。隨后,，在別墅集中供應(yīng)的推動下,，5月份北京別墅銷售達378套，環(huán)比增長近五成,。而7,、8月份，北京市別墅銷售再度放量,。
別墅銷售的火爆使得別墅開發(fā)商增強了推盤信心,，別墅項目加快了推盤節(jié)奏，年內(nèi)未開發(fā)別墅用地可能會加快釋放,，有不少別墅新盤以及老盤后期紛紛有計劃推向市場,。有數(shù)據(jù)顯示，北京目前在售房源的別墅項目有122個,。其中,，在售的獨棟項目有78個，占63.9%,；在售聯(lián)排項目43個,；在售雙拼項目21個；在售疊拼項目11個,。業(yè)內(nèi)預(yù)計,，下半年北京別墅的供應(yīng)量約為3000套,，是上半年成交量的近兩倍。其中,，9月份估計有12個別墅項目開盤,，產(chǎn)品以獨棟項目為主，供應(yīng)量預(yù)計超過700套,。
豪宅成儲蓄轉(zhuǎn)移手段
在經(jīng)歷滯銷的低迷后，北京豪宅市場明顯開始放量,，表明投資性需求迅速復(fù)蘇,。
“如果你在豪宅售樓處工作就可以知道，80%都不是理性消費,，有人一買多套,，而中國的富人在經(jīng)濟危機中所受到的打擊顯然比開發(fā)商預(yù)想的要小�,！币晃徊辉竿嘎缎彰姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司高管向本報記者表示,，別墅的需求相對穩(wěn)定并呈上升態(tài)勢，價格也在上漲,。住宅市場波動較大,，而別墅市場的波動卻較小。
亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，僅5,、6、7三個月,，北京累計銷售了1340套別墅,，這與2008年前三季度的別墅銷量基本持平，充分顯示出投資性購房者積蓄一年半后的強勁購買力,，而別墅產(chǎn)品上佳的保值增值能力使其成了投資客的主要投資對象,。雖然樓市在2008年遭受了“價量雙跌”的重創(chuàng)，別墅的銷量也隨之大幅減少,，但價格仍然堅挺,。統(tǒng)計顯示，2009年5月,，北京在售別墅項目的銷售價格相比2008年同期平均上漲了13%,。到了8月份，別墅價格上漲的趨勢更加明顯,。
克而瑞(中國)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為,，在別墅市場中，改善性需求和投資性需求是主要的兩類購房者,，由于兩類需求的差異性,，不同需求所偏好的產(chǎn)品也存在巨大差異,。改善性需求的客戶偏好經(jīng)濟型別墅，旨在改善自住條件,；投資性需求的客戶則偏好高總價的高端別墅,，通過別墅的稀缺來達到保值升值的投資目的�,！皠e墅,、花園洋房等低密度高端物業(yè)表現(xiàn)良好，首先是因為占有稀缺自然資源,；其次,，具備良好環(huán)境，產(chǎn)品具有較高的附加值,，在通脹預(yù)期下,，這些物業(yè)具有保值增值功能�,！敝袊粍赢a(chǎn)研究中心陳萍麗表示,，低密度項目正日益成為高端人士進行資產(chǎn)沉淀和儲蓄轉(zhuǎn)移的手段。她預(yù)計,，在9至11月別墅銷售的傳統(tǒng)旺季,，北京別墅市場仍將保持活躍，成交量有望超過上半年,。
獨棟別墅長線投資潛力大
近日,，世邦魏理仕發(fā)布了《2009年上半年北京高檔住宅市場回顧及展望》。該報告顯示,，自2008年高檔住宅銷售市場趨冷以來,，高檔別墅的成交量也一直處于低位。受土地開發(fā)期限的限制,，開發(fā)商早期囤積的別墅用地正在逐漸轉(zhuǎn)化成有效供應(yīng)投向市場,，近半年來新開盤的譽天下、清錦源,，以及一些老牌別墅項目的后期如泰禾紅御,、亞運新新家園四期等均屬于此類情況。政府對別墅用地的審批限制一直沒有放松,，目前高檔別墅市場基本在消化近幾年的土地存量,，未來高檔別墅項目的供應(yīng)將十分有限，稀缺性使高檔別墅的價格前景看好,。
該報告認(rèn)為,，目前政府對住宅銷售市場的鼓勵政策同樣涵蓋了高檔住宅市場，另外,，2009年暫停對境外人士購買房產(chǎn)的限制政策對高檔住宅市場的需求回升起到了很大的推動作用,。境外人士在北京住宅成交客戶中所占的比例在2005年一度達到了27%,，2006年限外令出臺實施后這一比例在2007年和2008年分別下降到了4%和3%，可見在境外人士中存在相當(dāng)大的購買需求,。在寬松的貨幣政策下,，通脹預(yù)期越來越強烈，為了規(guī)避通脹風(fēng)險或賺取資產(chǎn)升值收益,，房產(chǎn)投資需求近期開始回升,。有關(guān)專家表示，真正意義上的別墅指的是獨棟別墅,，在禁批令下達6年后的背景下,，產(chǎn)品的確越來越少，長線投資潛力巨大,。 |