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“最近一段時間，監(jiān)管部門重申要求二套房貸從緊,，這無疑會增加我們的購房成本,。我現(xiàn)在最關(guān)心的就是購買二套房，選擇什么樣的貸款方式最劃算,�,！奔易”本┪魅h(huán)外的劉先生接受記者采訪時說。
記者發(fā)現(xiàn),，隨著二套房貸從緊執(zhí)行,，選擇什么樣的貸款方式能否節(jié)省利息支出成了多數(shù)打算購買二套房消費者最為關(guān)心的問題。對此，業(yè)內(nèi)人士指出,，公積金貸款較適用第二套住房,，對于有公積金貸款資格的人來說，應該很好地加以利用,；對于只能選擇商業(yè)貸款的人而言“減壓”也有竅門,。
基準利率上浮1.1倍購房成本增加
近日，銀監(jiān)會召開“第三次經(jīng)濟金融形勢通氣會”時強調(diào)要嚴防房地產(chǎn)市場風險,，嚴格執(zhí)行“二套房”標準,，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。而在此前,，銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》,。“二套房貸從緊”再次成為樓市關(guān)注的焦點,。
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)常淑娟告訴記者,，7月中旬以來，不少地方的銀監(jiān)局都重申,，對已利用貸款購買住房,、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%,，且不能享受貸款利率優(yōu)惠,，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
二套房貸從緊后,，消費者的購房成本將發(fā)生怎樣的變化,？京城專業(yè)貸款服務機構(gòu)偉嘉安捷的企劃主管吳昊給記者詳細算了一筆賬。以貸款60萬元20年為例,，按照2007年出臺的二套房貸政策,，基準利率上浮1.1倍，利率是6.53%,，借款人月還款額4484.04元,，利息總額476170.14元。與之相比,，以前各家銀行利率都在基準利率基礎(chǔ)上有一定的折扣優(yōu)惠,，其中，基準利率9折,，利率是5.34%,，每月可節(jié)省410.75元，總利息節(jié)省近10萬元,；基準利率8折,，利率是4.75%，每月節(jié)省606.70元，總利息節(jié)省14萬元左右,；基準利率7.5折,，利率是4.45%，每月節(jié)省704.32元,，總利息節(jié)省近17萬元,。
活用公積金貸款首套房不妨用商貸
面對二套房貸從緊可能增加的利息支出，購房者應該選擇什么樣的貸款方式,，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認為,，公積金貸款比較適用第二套住房，對于有公積金貸款資格的人來說,，應該很好地利用,。
常淑娟說，如果你是首次置業(yè),，且買的房子面積較小,，僅作過渡性使用，那么建議你先用商貸,，把公積金貸款的優(yōu)勢留作下次進行改善性住房時,，因為如果第一套住房是選擇商業(yè)貸款的，無需考慮是否還清就可以利用公積金再次申請第二套住房貸款,。更何況當前首次購房商貸優(yōu)惠利率僅為4.15%,，這與公積金貸款3.87%的利率相差已不明顯。如30萬元20年期貸款,，按等額本息還款方式計算,，商業(yè)貸款月還款額為1843元，公積金貸款月還款額為1797元,，前者比后者每月僅多46元,。20年下來，利息相差才11040元,。
“當然如果你有能力再升級置業(yè)時將原來的公積金貸款一次性提前還清,，那么買第二套房時還是可以利用公積金貸款,，因為還清后再申請公積金,，目前不受‘第二套房需提高首付和利率’新政的限制。但如果第一套住房選擇公積金貸款未還清的,，在購買第二套及以上住房時,，只能選擇商業(yè)貸款。這時買第二套房的貸款,，也得從嚴執(zhí)行,。因此購房者還是要綜合衡量一下自己及今后幾年的財務狀況，作出理性的選擇�,！背Ｊ缇晏嵝颜f,。
對此，吳昊表示贊同,。偉嘉安捷調(diào)查顯示,，金融危機下，首次貸款置業(yè)人群中約有60%的人群愿意選擇公積金貸款,，而怎樣將公積金貸款最大程度地進行靈活運用是他們最為關(guān)心的問題,。
吳昊告訴記者，借款人如有繳納公積金,，使用公積金貸款可避免二套房的“尷尬”處境,。根據(jù)銀行政策，借款人如第一套房是公積金貸款,，第二套房使用商貸會被算作二套房,，即首付四成，利率上浮1.1倍即6.53%,。借款人如第一套房是商貸,，第二套房用公積金貸款則不會被算成二套房，首付仍是二成,，利率按現(xiàn)行基準利率3.87%貸款,。另外，如果借款人第一套房的公積金貸款已結(jié)清,，若再次使用公積金貸款買房也是按第一套住房政策執(zhí)行,，不受二套房的限制。綜合來看,，借款人利用公積金貸款的優(yōu)勢滿足購買第二套房的意愿再好不過了,。
二套房商貸“減壓”有竅門
對于沒有公積金貸款資格，第二套住房只能選擇商業(yè)貸款的客戶,，業(yè)內(nèi)人士也給出了具體的“減壓”技巧,。
常淑娟建議消費者可以考慮從兩方面入手。一方面是多咨詢幾家銀行,，看有沒有哪家銀行的政策較為寬松,，雖然我國銀行還未完全走上市場化道路，但各家銀行之間還是存在競爭,，比如有些銀行在政策允許的范圍內(nèi),，對于前一套貸款已還清的購房者，也可給予一定的優(yōu)惠,。
另一方面,，可以通過還款方式的選擇節(jié)省資金,。一般常見的還款方式為兩種：一種是等額本息還款法；一種是等額本金還款法,。這兩種還款方式,，在利息方面就存在一定的區(qū)別。常淑娟舉例子說,，以貸款50萬元15年為例,，如果采用銀行等額本息還款法，15年要還的總利息為331388.57元,，而采用等額本金還款法,，15年要還的總利息為285808.05元，兩者相差45580.52元,。
常淑娟特別指出,，具體選擇什么樣的還款方式，購房者應根據(jù)自己的經(jīng)濟實力,，量體裁衣,。其中，等額本金還款法在整個還款期內(nèi)每期還款額中的本金都相同,，償還的利息逐月減少,，本息合計逐月遞減，這種還款方式前期還款壓力較大,，適合收入較高或想提前還款的人群,。而等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同，前期還款金額較少,，本息合計每月相等,。這種還款方式由于本金歸還速度相對較慢，占用資金時間較長,，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高,。但這種還款方式便于借款人合理安排每月的生活和進行理財，對于精通投資,、擅長于“以錢生錢”的人來說,，也是一個不錯的選擇。 |