經(jīng)歷了去年的行業(yè)低谷,，許多“不差錢”的房企也深陷資金困境,。幸運的是，不久前超預期的資本金比例下調(diào)，讓錢緊的房地產(chǎn)商大大地松了一口氣,。同時,，受到通脹預期加大的影響,，剛性的住房需求開始向通脹預期下投資性需求轉換,。不少分析師認為，房地產(chǎn)行業(yè)年內(nèi)將會反轉,，而綜合實力強的大公司更是景氣回升的先行者,。
5月25日，國務院調(diào)低了部分產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例,，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從此前的35%降低為20%,，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目降為30%。這一消息被廣泛解讀為“房地產(chǎn)開發(fā)商的重大利好”,。
中金公司分析師白宏煒認為,，這一政策有利于降低開發(fā)商的資金壓力,、推動房地產(chǎn)投資增速回升，有助于維持供求關系的穩(wěn)定,。1至4月全國的房地產(chǎn)投資增速同比僅增長4.9%,，而新開工面積增速則下滑了15.6%，跌勢較一季度未見明顯改善,，開發(fā)商投資意愿較低,。而同時也造成房地產(chǎn)的上游行業(yè)，如建材,、鋼鐵等需求的萎縮。隨著資本金比例的下降,，開發(fā)商資金壓力將得到進一步緩解,，房地產(chǎn)投資有望提升，也預示著經(jīng)濟復蘇前景向好,。
“這一政策表明中央將繼續(xù)維持寬松的貨幣政策環(huán)境,，對房地產(chǎn)整體也將以鼓勵為主，這對房地產(chǎn)市場是一個極大的利好,。因此,，我們繼續(xù)上調(diào)2009年房地產(chǎn)開工面積和投資增速的預測，2009年開工面積增速從-2.5%上調(diào)至0%,，2009年房地產(chǎn)投資增速從9.8%上調(diào)至10.6%,。2010年投資增速由11.3%上調(diào)至15.2%�,！鄙赉y萬國分析師江征雁表示,。
申銀萬國的報告認為，房地產(chǎn)行業(yè)整體資金面將更為寬裕,，大公司受益會更明顯,。一方面，杠桿的放大需要通過銀行貸款來完成,，大公司綜合實力強,，更受銀行青睞。另一方面,，在資金全面放松的情況下,，土地獲取能力和企業(yè)自身戰(zhàn)略將決定企業(yè)發(fā)展速度快慢。大公司近幾年擴張意愿更強烈,，在這一輪調(diào)整中對市場變化的反映也更快,，受益會更明顯。
申銀萬國的報告預計,，下調(diào)資本金比例的政策加大了房價上行的概率,。一是,，房地產(chǎn)及其它固定資產(chǎn)投資的逐步恢復，有利于經(jīng)濟的盡快回升,，市場向好預期進一步明確,；二是，開發(fā)商資金鏈進一步寬松,，降價可能進一步減低,。
民生證券的報告認為，這一政策對二級市場而言是利好,。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)能夠更容易獲得銀行信貸支持。這對于部分資金鏈偏緊的開發(fā)企業(yè)啟動相關項目提供了政策支持,。該政策短期內(nèi)會對股價形成一定利好支撐,，但目前銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款依然偏謹慎，政策效果需要一定時間發(fā)揮效應,。
對于通脹預期對房地產(chǎn)業(yè)的利好,，聯(lián)合證券的報告預測，未來三個季度內(nèi),，房價將呈兩個階段的上漲,，而隨著這兩個階段轉換的還有剛性需求到通脹預期下投資性需求的轉換。
聯(lián)合證券的報告認為,，房價上漲的第一個階段在于,，去庫存接近尾聲，但新增供給由于受建筑周期的影響無法有效放大,，導致供求關系由供大于求逆轉為供小于求,。這一階段將有半年左右的時間，由今年二季度延續(xù)到三季度,。而在房價上漲的第二個階段,，隨著房價的持續(xù)上漲，對房價較為敏感的剛性需求的釋放將受到抑制,。但國內(nèi)始自今年一季度的信貸超常規(guī)發(fā)放,，已開始誘發(fā)對2010年的通脹預期。在寬信貸和低利率仍將維持的金融環(huán)境下,，將釋放出更多的投資性需求,。投資性需求的釋放，將對沖剛性需求的下降,，從而使樓市的交易量并不至于因房價的上漲而出現(xiàn)大的回落,。這一階段將由今年的三季度開始到四季度。
申銀萬國表示,，維持房地產(chǎn)行業(yè)“看好”評級,，推薦兩類公司,。一類是龍頭企業(yè)，包括金地,、保利地產(chǎn)和萬科,，一是杠桿的加大對快周圍的公司更為有利，其ROE水平能提到實持性提升,；二是,，房價上行對這類公司的毛利恢復作用更為明顯，業(yè)績彈性大,。另一類是資源富裕類公司,，如冠城大通、華僑城和泛海建設,。
不過,，聯(lián)合證券分析師魚晉華提醒投資者，迫于通脹的壓力,，國內(nèi)寬信貸和低利率金融環(huán)境的結束,，將成為當前樓市復蘇的終結者,。而通脹以何種方式到來,，將決定未來信貸緊縮的力度和節(jié)奏，這也將決定樓市復蘇的終結將以何種方式開始,�,；谶@一判斷，信貸政策何時發(fā)生實質(zhì)性轉向,，將是對樓市風向判斷的一個關鍵因素,。
|
|