經(jīng)歷了去年的行業(yè)低谷,，許多“不差錢”的房企也深陷資金困境。幸運的是,，不久前超預期的資本金比例下調(diào),，讓錢緊的房地產(chǎn)商大大地松了一口氣。同時,，受到通脹預期加大的影響,，剛性的住房需求開始向通脹預期下投資性需求轉(zhuǎn)換。不少分析師認為,，房地產(chǎn)行業(yè)年內(nèi)將會反轉(zhuǎn),，而綜合實力強的大公司更是景氣回升的先行者。
5月25日,，國務院調(diào)低了部分產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例,，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從此前的35%降低為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目降為30%,。這一消息被廣泛解讀為“房地產(chǎn)開發(fā)商的重大利好”,。
中金公司分析師白宏煒認為，這一政策有利于降低開發(fā)商的資金壓力,、推動房地產(chǎn)投資增速回升,，有助于維持供求關(guān)系的穩(wěn)定。1至4月全國的房地產(chǎn)投資增速同比僅增長4.9%,，而新開工面積增速則下滑了15.6%,，跌勢較一季度未見明顯改善，開發(fā)商投資意愿較低,。而同時也造成房地產(chǎn)的上游行業(yè),，如建材、鋼鐵等需求的萎縮,。隨著資本金比例的下降,，開發(fā)商資金壓力將得到進一步緩解,，房地產(chǎn)投資有望提升，也預示著經(jīng)濟復蘇前景向好,。
“這一政策表明中央將繼續(xù)維持寬松的貨幣政策環(huán)境,，對房地產(chǎn)整體也將以鼓勵為主，這對房地產(chǎn)市場是一個極大的利好,。因此,，我們繼續(xù)上調(diào)2009年房地產(chǎn)開工面積和投資增速的預測，2009年開工面積增速從-2.5%上調(diào)至0%,，2009年房地產(chǎn)投資增速從9.8%上調(diào)至10.6%,。2010年投資增速由11.3%上調(diào)至15.2%�,！鄙赉y萬國分析師江征雁表示,。
申銀萬國的報告認為，房地產(chǎn)行業(yè)整體資金面將更為寬裕,，大公司受益會更明顯,。一方面，杠桿的放大需要通過銀行貸款來完成,，大公司綜合實力強,，更受銀行青睞。另一方面,，在資金全面放松的情況下,，土地獲取能力和企業(yè)自身戰(zhàn)略將決定企業(yè)發(fā)展速度快慢。大公司近幾年擴張意愿更強烈,，在這一輪調(diào)整中對市場變化的反映也更快,，受益會更明顯,。
申銀萬國的報告預計,，下調(diào)資本金比例的政策加大了房價上行的概率。一是,，房地產(chǎn)及其它固定資產(chǎn)投資的逐步恢復,，有利于經(jīng)濟的盡快回升，市場向好預期進一步明確,；二是,，開發(fā)商資金鏈進一步寬松，降價可能進一步減低,。
民生證券的報告認為,，這一政策對二級市場而言是利好。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)能夠更容易獲得銀行信貸支持,。這對于部分資金鏈偏緊的開發(fā)企業(yè)啟動相關(guān)項目提供了政策支持。該政策短期內(nèi)會對股價形成一定利好支撐，但目前銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款依然偏謹慎,，政策效果需要一定時間發(fā)揮效應,。
對于通脹預期對房地產(chǎn)業(yè)的利好，聯(lián)合證券的報告預測,，未來三個季度內(nèi),，房價將呈兩個階段的上漲，而隨著這兩個階段轉(zhuǎn)換的還有剛性需求到通脹預期下投資性需求的轉(zhuǎn)換,。
聯(lián)合證券的報告認為,，房價上漲的第一個階段在于，去庫存接近尾聲,，但新增供給由于受建筑周期的影響無法有效放大,，導致供求關(guān)系由供大于求逆轉(zhuǎn)為供小于求。這一階段將有半年左右的時間,，由今年二季度延續(xù)到三季度,。而在房價上漲的第二個階段，隨著房價的持續(xù)上漲,，對房價較為敏感的剛性需求的釋放將受到抑制,。但國內(nèi)始自今年一季度的信貸超常規(guī)發(fā)放，已開始誘發(fā)對2010年的通脹預期,。在寬信貸和低利率仍將維持的金融環(huán)境下,，將釋放出更多的投資性需求。投資性需求的釋放,，將對沖剛性需求的下降,，從而使樓市的交易量并不至于因房價的上漲而出現(xiàn)大的回落。這一階段將由今年的三季度開始到四季度,。
申銀萬國表示,，維持房地產(chǎn)行業(yè)“看好”評級，推薦兩類公司,。一類是龍頭企業(yè),，包括金地、保利地產(chǎn)和萬科,，一是杠桿的加大對快周圍的公司更為有利,，其ROE水平能提到實持性提升；二是,，房價上行對這類公司的毛利恢復作用更為明顯,，業(yè)績彈性大。另一類是資源富裕類公司,，如冠城大通,、華僑城和泛海建設,。
不過，聯(lián)合證券分析師魚晉華提醒投資者,，迫于通脹的壓力,，國內(nèi)寬信貸和低利率金融環(huán)境的結(jié)束，將成為當前樓市復蘇的終結(jié)者,。而通脹以何種方式到來,，將決定未來信貸緊縮的力度和節(jié)奏，這也將決定樓市復蘇的終結(jié)將以何種方式開始,�,；谶@一判斷，信貸政策何時發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)向,，將是對樓市風向判斷的一個關(guān)鍵因素,。
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