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隨著我國房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款不良率均有所上升,。但記者在上海,、深圳采訪發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)貸款在“高危區(qū)域”和“高危時(shí)段”均呈現(xiàn)了一定的抗壓性,，總體風(fēng)險(xiǎn)處于可控狀態(tài),。但近期銀行對個(gè)人貸款的爭奪戰(zhàn)很容易導(dǎo)致新的信貸風(fēng)險(xiǎn)，主管部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管,。
個(gè)人房貸不良率上升
從2007年底至今,，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入下降通道，價(jià)格持續(xù)調(diào)整,。國家發(fā)改委,、國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,，2月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%，降幅比1月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn),；其中,，先于全國調(diào)整的深圳、廣州新建住房銷售價(jià)格繼續(xù)下跌,，同比跌幅達(dá)16.3%和8.9%,，深圳成為全國惟一一個(gè)房價(jià)跌幅超過兩位數(shù)的城市。在長三角的代表城市上海,，2月份新建住房銷售價(jià)格下降2.6%,。
房價(jià)下跌導(dǎo)致住房貸款不良率有所攀升。上海銀監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)表明,，2008年12月末,，全市中外資銀行機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)不良貸款余額61.69億元，比年初增加10.36億元,；不良率1.04%,，比年初上升0.15個(gè)百分點(diǎn)；今年1月末,，房地產(chǎn)不良貸款余額升至65.5億元,，不良率升至1.08%。
與此同時(shí),，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也有所暴露,。盡管2008年上海個(gè)人住房不良貸款呈現(xiàn)“雙降”態(tài)勢，但1月份個(gè)人住房不良貸款余額21.4億元,，比年初增加2.7億元,；不良率0.69%，比年初上升0.09個(gè)百分點(diǎn),。從房地產(chǎn)違約情況看，1月份違約筆數(shù)比年初增加656筆,，增幅8.9%,。
深圳市銀監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月末,，全市個(gè)人購房貸款不良余額21.3億元,，比年初增加4.3億元；不良率為0.84%,，比年初增加0.15個(gè)百分點(diǎn),。個(gè)人購房貸款逾期余額105.7億元，比年初增加14.6億元,；逾期率為4.16%,，比年初增加0.5個(gè)百分點(diǎn),。截至2009年1月末，個(gè)人購房貸款不良余額23億元,，比上月增加1.7億元,；不良率微升至0.89%。
“高危區(qū)域”和“高危時(shí)段”均有效承壓
專家們普遍認(rèn)為,，盡管房地產(chǎn)貸款不良率有所波動(dòng),，但總體較為平穩(wěn)，“高危區(qū)域”和“高危時(shí)段”均有效承壓,，風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi),，不會(huì)對我國金融安全造成重大影響。
“從目前掌握的數(shù)據(jù)來看,，深圳,、上海、北京等‘高危區(qū)域’的主要房地產(chǎn)貸款質(zhì)量是平穩(wěn)的,�,！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，深圳地區(qū)房價(jià)領(lǐng)先于全國調(diào)整,，下跌幅度也最大,，與高峰期相比達(dá)到30%左右，這一地區(qū)的房地產(chǎn)信貸運(yùn)行情況對全國應(yīng)該具有先行指標(biāo)的意義,。交通銀行在深圳地區(qū)的房地產(chǎn)貸款沒有出現(xiàn)大批量,、集中性的“壞賬”，其內(nèi)部壓力測試也表明,，即使房價(jià)再下跌10%,，銀行風(fēng)險(xiǎn)也在可控范圍之內(nèi)。
截至2008年12月末,，深圳銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款不良余額合計(jì)42.88億元,，比年初下降7.2億元；不良率為1.16%,，比年初下降0.23個(gè)百分點(diǎn),，低于深圳銀行業(yè)貸款不良率1.99%的平均水平。目前,，深圳銀行業(yè)“負(fù)資產(chǎn)”個(gè)人房貸余額不到50億元,，“負(fù)資產(chǎn)”比率約2%。
這些城市的房地產(chǎn)市場在“高危時(shí)段”也能夠有效承壓,。建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)上海有限公司總經(jīng)理周曙光表示,，樓市最危險(xiǎn)的時(shí)候是去年四季度，交易量極度萎縮，這對資金鏈主要依賴于銷售回款的開發(fā)商而言幾乎難以維持,。隨著近期樓市交易量逐漸回升,，開發(fā)商資金壓力有所緩解。未來我國房價(jià)可能進(jìn)一步下跌,，但只要維持一定的交易量,，房地產(chǎn)貸款“高危警報(bào)”可能就不會(huì)響起。
此外,，銀行對房地產(chǎn)貸款態(tài)度謹(jǐn)慎,，風(fēng)險(xiǎn)控制較嚴(yán)。盡管今年1月份房地產(chǎn)貸款不良率有所上升,，但仍低于中外資銀行機(jī)構(gòu)平均水平0.48個(gè)百分點(diǎn),。記者了解到，各地各家銀行仍把房地產(chǎn)開發(fā)貸款視為高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù),，管控極為嚴(yán)格,，開發(fā)貸款均要滿足自有資金35%以上(商業(yè)項(xiàng)目在40%以上)、四證齊全,，且貸款總額不超過總投資的50%,。由于開發(fā)商以較大折價(jià)率把土地或在建工程抵押給銀行，銀行對房價(jià)下跌的承受力相對較強(qiáng),。
個(gè)人房貸爭奪戰(zhàn)可能導(dǎo)致新的信貸風(fēng)險(xiǎn)
值得注意的是,，各大銀行近期加大了對個(gè)人按揭貸款的爭奪，尤其是一些中小銀行和外資銀行,，不斷推出新產(chǎn)品以吸引客戶,，這很可能引發(fā)新的房貸風(fēng)險(xiǎn)。
深圳發(fā)展銀行近期推出了“點(diǎn)按揭”產(chǎn)品,，借款人在貸款時(shí)只要預(yù)先支付貸款總額一定比例的現(xiàn)金,，就可享受最低3.78%的利率，相當(dāng)于5年以上期限貸款基準(zhǔn)利率打6.3折,。渣打銀行不久前推出了“活利貸”,，客戶只要在還款賬戶中存入閑置資金，該筆資金就能被視為提前還款金額,，抵沖貸款本金,，而利息將會(huì)按照剩余本金計(jì)算。
有關(guān)專家表示,，目前商業(yè)銀行面臨生息資產(chǎn)增速減緩、凈息差收窄,、中間業(yè)務(wù)增速趨緩,、銀行資產(chǎn)質(zhì)量面臨不確定性等一系列問題，而個(gè)人住房貸款對銀行來說仍然是高收益、低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn),，因此銀行間競爭加劇,。一些中小銀行正以各種優(yōu)惠手段爭取轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，甚至有銀行私下向客戶推銷“加轉(zhuǎn)”按揭,，如果客戶把存量房貸從其他銀行轉(zhuǎn)到該行,，重新辦理貸款時(shí)可以把首付比例降低。這可能給銀行信貸安全帶來隱患,。
據(jù)記者了解,，目前深發(fā)展的“點(diǎn)按揭”業(yè)務(wù)已經(jīng)被國家有關(guān)部門叫停。對此,，上海銀監(jiān)局局長閻慶民對商業(yè)銀行提出三點(diǎn)要求：第一,，各銀行要積極支持房地產(chǎn)企業(yè)正常合理的貸款需求，對資質(zhì)好,、基本面好,、信用記錄好、有競爭力但暫時(shí)因?yàn)榻鹑谖C(jī)影響而出現(xiàn)經(jīng)營困難的房地產(chǎn)企業(yè),，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下,，可考慮實(shí)施貸款重組，幫助企業(yè)渡過難關(guān),。
第二,，對于惡意囤房惜售的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)要求其合理降價(jià)促銷進(jìn)行“自救”,，確保貸款到期收回,。同時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理,，定期開展房地產(chǎn)壓力測試,，及時(shí)掌握風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)趨勢并提前采取防范措施。
第三,，嚴(yán)格堅(jiān)守風(fēng)險(xiǎn)管理底線,，既要有力支持住房消費(fèi)，也要有效防范投資性購房的風(fēng)險(xiǎn),。各商業(yè)銀行要認(rèn)真落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》,，嚴(yán)格執(zhí)行對首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房的信貸優(yōu)惠政策，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策,。上海市銀行同業(yè)公會(huì)應(yīng)發(fā)揮協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用,，嚴(yán)禁加按揭，對轉(zhuǎn)按揭和中介返點(diǎn)費(fèi)率問題加以約束,，提升行業(yè)自律性,，防范無序競爭,。 |