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截至3月10日，滬深兩市20多家房地產上市公司公布的2008年年報顯示,，大部分企業(yè)利潤縮減,，庫存不斷增加，現金流緊張,。
房企凈利潤同比大幅縮水
雖然宏觀經濟背景不好,，但仍然有一些企業(yè)逆勢增長。1月23日,，華發(fā)股份發(fā)布了地產行業(yè)的首份年報,，顯示2008年該公司實現營業(yè)收入34.79億元，同比增長60.66%,；凈利潤6.51億元,，同比增長81.61%。新湖中寶的年報顯示,，2008年,，公司實現營業(yè)收入35.05億元、凈利潤8.41億元，分別較去年同期增長16.58%和102.07%,。
然而更多的房企則是凈利潤同比出現大幅下降,。其中，萬科A業(yè)績顯示其2008年的凈利潤同比下跌16.74%,；泛海建設同比下降68.02%,；廣宇發(fā)展凈利潤為負3906.14萬元，同比下降178.55%,。
長城證券行業(yè)分析師黃清林說,，房地產行業(yè)2008年業(yè)績增速大幅度下滑是肯定的，因為房地產結算會有一個半年到一年的延后,，2008年的業(yè)績還是看2007年的業(yè)績,，一些企業(yè)年報不錯的重要原因是2007年的業(yè)績不錯。
亞豪機構副總經理王英男分析說,，受萬科引領的“降價風潮”影響,，各地區(qū)均出現了項目銷售價格回落，特別是前期價格過快上漲的城市,，經歷這一輪調整周期時價格遭受重挫,，以深圳為例，曾一度領漲全國又連續(xù)數月跌幅居全國首位,，銷售價格的大幅回落必將嚴重影響上市公司的利潤水平,。
高庫存：地產行業(yè)上方的“堰塞湖”
2008年，由于地產行業(yè)進入調整期,，因此各家房企的銷售成績都不是很理想,。萬科A2008年累計銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元,，同比分別減少9.2%和8.6%,。與年初制定的銷售目標相比，僅實現了68%,。金地集團2008年實現銷售面積109.94萬平方米,，較上年僅增長1.65%，銷售金額114.03億元,，僅實現年初銷售目標的63%,。
記者了解到，由于銷售不暢,，各家房企累積的庫存已經成為懸在地產行業(yè)上方的“堰塞湖”,。戴德梁行最新報告顯示，上海,、北京,、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米,。
而根據國家統(tǒng)計局的數據，截至2008年12月末,，全國商品房空置面積達1.64億平方米,，同比增長21.8%，增幅比1至11月提高6.5%,。
業(yè)內專家指出,，房地產存貨包括已開發(fā)完工產品、在建工程和擬開發(fā)土地儲備三類,。截至去年末,，全國商品房空置面積達1.64億平方米，這主要是已開發(fā)完工產品,。除此之外,，在建工程和土地儲備的體量更為龐大,。
負債率高企導致現金流吃緊
房地產行業(yè)是資金密集型產業(yè),，但翻閱房企2008年的年報，仍然會為這些企業(yè)的高負債率所驚訝,。從目前已發(fā)布的20余家房地產上市公司2008年年報來看,，其中12家房企資產負債水平高于50%，包括保利地產,、蘇州高新,、ST萬杰等三家房企資產負債率則在70%的警戒線之上。
以龍頭萬科A為例,，2008年萬科A的資產負債率為67.44%,，扣除預收款項后的資產負債率為47.36%，持有貨幣資金199.8億元,，較年初時增加17.2%,；凈負債率33.1%，各類短期借款和一年內到期的長期借款178.7億元,。盡管財務上還算穩(wěn)健,，但負債率導致的資金緊張也可以預見。萬科A就此明確表示,，公司2009年在市場條件允許情況下,，可能進行一次股權融資。
地產評論人士賈臥龍說,，這是由于銷售量的大幅萎縮,，開發(fā)商的現金流無法保證順暢，銀行銀根的緊縮又限制了開發(fā)商融資的渠道,，負債率迅速上漲,。資產負債率是衡量上市公司負債水平的重要指標,，資產負債率超過50%說明自有資金不足以償還負債。
此外,，由于2007年樓市“高燒”,，很多房企吃下了高價土地，導致成本高企,，而2008年又遭遇房價下跌,，很多項目出現了虧本的危險，這也使一些房企的現金流萎縮,，日子難熬,。據悉，萬科,、保利,、招商、金地四家上市公司2008年報將集體計提存貨減值準備,，總金額將達13.6億元,，2008年房地產市場低迷、房企受影響可見一斑,。
黃清林表示,，雖然2009年地產行業(yè)的日子不太好過，但也不必過分悲觀,。假設2003—2005年房地產收入比是合理的話,，2007年房價整體偏離幅度也就在30%左右。在這樣的前提條件下,，政府通過降息,、減稅已經減掉20%的負擔后，實際上房價偏離合理水平也就10%左右,。這樣的情況下,，房價下降的空間已經不是很大。 |