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十堰增長(zhǎng)451%,，天門(mén)增長(zhǎng)576%,，漢陽(yáng)是去年同期的38倍……今年前幾個(gè)月,，湖北省各地房地產(chǎn)企業(yè)所得稅入庫(kù)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)跨越式增長(zhǎng),。有關(guān)專家認(rèn)為,，一度被稱之為“收入巨人,、納稅侏儒”的房地產(chǎn)企業(yè)正逐漸被納入征管正軌,。
支柱產(chǎn)業(yè)緣何不是支柱稅源
2006年,，武漢市洪山區(qū)國(guó)稅局在對(duì)一家房地產(chǎn)公司進(jìn)行稽查過(guò)程中,，發(fā)現(xiàn)其對(duì)收入,、成本、費(fèi)用等方方面面大動(dòng)手腳,，逃稅行為驚人,。通過(guò)核查，這家房地產(chǎn)企業(yè)最終查補(bǔ)稅款1653萬(wàn)元,，而它所暴露的是房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的一個(gè)普遍問(wèn)題,。
近年來(lái)，各地房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入快速增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增幅明顯滯后,，被人們稱為“收入巨人,、納稅侏儒”。據(jù)湖北省天門(mén)市國(guó)稅局測(cè)算,，2005年實(shí)際入庫(kù)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅僅占理論測(cè)算數(shù)的61.86%,。
造成這一困局的原因是多方面的：一方面房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算具有一定的個(gè)性化，每個(gè)企業(yè)的核算方式幾乎都不一樣,，與過(guò)去的工商企業(yè)財(cái)務(wù)核算方式更是大相徑庭,，稅收管理人員不能適應(yīng)；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多，稅源的可變性和流動(dòng)性較大,。大量項(xiàng)目公司或開(kāi)發(fā)企業(yè)在樓盤(pán)售完后就關(guān)門(mén)走人,。此外，房地產(chǎn)企業(yè)采取多種方式偷逃稅款,，有的企業(yè)采取銷(xiāo)售收入(或預(yù)收賬款),、利潤(rùn)不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)等方法，造成核算不實(shí),，有的利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞,，抬高建筑成本、減少應(yīng)納稅所得額,，有的不按項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)賬,，將完工與未完工的項(xiàng)目混在一起，造成了完工項(xiàng)目成本虛增,。
洪山區(qū)國(guó)稅局局長(zhǎng)郭亞光說(shuō)：“房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)上都存在漏洞,。”
對(duì)癥下藥方能整治頑痼
武漢市漢陽(yáng)區(qū)國(guó)稅局所得稅科科長(zhǎng)陳珊琳認(rèn)為,，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅源難掌握,、稅收難征管的根本原因是信息的不對(duì)稱，因而稅收管理人員不得不采用一些非常規(guī)的監(jiān)管手段去掌握信息,、摸清情況,，樓盤(pán)廣告、宣傳單等都要納入稅務(wù)工作者的視野,。他們要利用一切可以利用的信息,，才可能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的收入和成本、費(fèi)用的真實(shí)情況,。
湖北省國(guó)稅局所得稅處處長(zhǎng)張鐵說(shuō),，收入的掌握不容易，成本和費(fèi)用的管理更加困難,，因而房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管成為稅務(wù)部門(mén)的一項(xiàng)新挑戰(zhàn),。為此,，湖北國(guó)稅部對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)流程進(jìn)行過(guò)程監(jiān)管，采取“以房源控稅源,、以房管控稅管”的管理辦法,。天門(mén)市國(guó)稅局設(shè)計(jì)專門(mén)的“房地產(chǎn)企業(yè)房源登記表”，督促企業(yè)在每個(gè)申報(bào)期附送銷(xiāo)售明細(xì)表,，詳細(xì)記載和登錄每個(gè)項(xiàng)目每套商品房的具體信息,，并用紅、藍(lán),、白三種顏色分別表示每一項(xiàng)目每一商品房全部售出,、部分售出、未售出三種狀態(tài),，直觀地表示出每一申報(bào)期結(jié)束后的房源情況,，提高了稅源預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性和稅收征管的主動(dòng)性。
目前湖北省已建立省,、市,、縣三級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)管理臺(tái)賬，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控,、過(guò)程管理,。僅今年3-4月份，全省就通過(guò)加強(qiáng)信息比對(duì)審增在建項(xiàng)目26個(gè),，新增稅源1.5億元,。
專業(yè)化管理堵塞“專業(yè)化漏洞”
稅收征管人員一致認(rèn)為，掌握房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的專業(yè)化知識(shí)是一道難關(guān),。湖北省一些地方的國(guó)稅部門(mén)打破原來(lái)的屬地管理原則,，專門(mén)選拔一批征管人員，集中學(xué)習(xí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)知識(shí),，專門(mén)從事房地產(chǎn)行業(yè)管理,。
郭亞光認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅之所以難管,，主要是其稅基構(gòu)成要素多元化,、復(fù)雜化所致，掌握房地產(chǎn)企業(yè)的收入,、成本,、費(fèi)用單靠稅務(wù)部門(mén)是不夠的，在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督管理中,，稅務(wù)部門(mén)事實(shí)上是處于最末端,，而在前面對(duì)于其立項(xiàng)、審批、征地,、開(kāi)工,、預(yù)售等等信息分別由建委、土地,、規(guī)劃,、房管等多個(gè)政府部門(mén)掌握，如果能夠依托計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)部門(mén)之間信息采集,、儲(chǔ)存,、分析共享，將信息應(yīng)用到稅源監(jiān)控和稅收征管之中,，就會(huì)大大減少國(guó)稅部門(mén)與房地產(chǎn)企業(yè)間的信息不對(duì)稱,。 |