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“又加息了！我應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)呢,？是提前還款劃算還是應(yīng)該變更貸款方式呢,？”在北京某公司工作的張小姐疑惑地問(wèn)道,。與張小姐面臨的困惑相同，隨著5月18日央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率后,，很多打算購(gòu)房的消費(fèi)者和已經(jīng)購(gòu)房的“房奴”們都在盤(pán)算著應(yīng)對(duì)措施,。
此次利率調(diào)整是自2004年10月29日央行上調(diào)利率以來(lái)的第六次加息，也是今年以來(lái)的第二次加息,。近兩年政府頻繁動(dòng)用利率工具對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整,，體現(xiàn)了利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)，更表明利率已經(jīng)處于加息通道之中,，在未來(lái)利率還會(huì)繼續(xù)調(diào)整的預(yù)期情況下,，消費(fèi)者應(yīng)該如何選擇房貸,、又應(yīng)注意哪些理財(cái)技巧無(wú)疑是眾人最為關(guān)心的話(huà)題。就此,，記者采訪(fǎng)了北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”和北京中原地產(chǎn)等業(yè)內(nèi)人士并為消費(fèi)者“量身定做”了相應(yīng)的理財(cái)對(duì)策,。
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新華社記者 龍弘濤 攝 | 多次加息累計(jì)影響不小
加息對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，直接的影響就是月供的增加,。對(duì)于此次加息,，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍說(shuō)，對(duì)于消費(fèi)者而言,，此次加息每月還款額增加的并不多,，影響不大。
他舉例子說(shuō),，以貸款30萬(wàn)元,，期限為20年，按等額本息的還款方式計(jì)算為例,，可享受下限優(yōu)惠利率,，加息前年利率為6.0435%，加息后年利率為6.12%,，僅上漲0.0765%,，每月月還款額僅增加13.28元。應(yīng)該說(shuō),，這樣的成本增加對(duì)于普通自住消費(fèi)者來(lái)說(shuō)還是可以承受的,。
雖然單次加息幅度不大,，但央行在不到兩年半的時(shí)間里已六次提高住房貸款利率,，以最低優(yōu)惠下限計(jì)算,，累計(jì)利率上調(diào)幅度超過(guò)100個(gè)基點(diǎn),。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然每次加息幅度都不大,，但六次加息累計(jì)后，其對(duì)購(gòu)房者的還貸額的影響已經(jīng)非常明顯,。以50萬(wàn)元20年貸款計(jì)算,，還款額增幅在10%左右。
盡管多次加息累計(jì)影響不小,，但多數(shù)接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士一致表示,，此次加息絕非針對(duì)樓市�,？芎｝埛治稣f(shuō),，央行在兩個(gè)月左右兩次上調(diào)房貸利率實(shí)屬罕見(jiàn),。從目前來(lái)看,，這主要是由于目前經(jīng)濟(jì)依然延續(xù)了傳統(tǒng)的增長(zhǎng)方式,，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)還是異常強(qiáng)勁。通過(guò)利率的調(diào)整來(lái)平抑經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性過(guò)熱,，以防止經(jīng)濟(jì)冷熱不均導(dǎo)致矛盾更加的突出。加之一季度,，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.7%,，尤其3、4月份更加突破了3%的警戒線(xiàn),，通貨膨脹的壓力非常明顯的。為了控制通貨膨脹率,，抑制投資比例過(guò)快增長(zhǎng),，使貸款成本增加，央行從而再次上調(diào)存貸款利率,。
對(duì)于這種說(shuō)法,，北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示贊同。他說(shuō),，此次央行實(shí)施的組合式利率調(diào)整政策,，從根本來(lái)看，主要是通過(guò)這種多項(xiàng)的金融政策來(lái)遏制經(jīng)濟(jì)過(guò)快發(fā)展向過(guò)熱發(fā)展的苗頭,，抑制固定資產(chǎn)投資特別是房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng),，同時(shí)，更主要的也還是給持續(xù)飆升的股票市場(chǎng)降溫,。
首次貸款可選固定利率貸款方式
盡管此次加息并非針對(duì)樓市,，但多次加息還是讓許多消費(fèi)者背上了較為沉重的負(fù)擔(dān)。那么面對(duì)頻繁的加息,，消費(fèi)者應(yīng)該如何理財(cái)呢,？
對(duì)于準(zhǔn)備貸款的購(gòu)房者，金育松建議說(shuō),，這部分消費(fèi)者可以考慮固定利率貸款方式,，因?yàn)榕c浮動(dòng)利率相比固定利率可以鎖定利率風(fēng)險(xiǎn)，適合求穩(wěn)的消費(fèi)者,。
金育松介紹說(shuō),，在銀行宣布加息后，擁有定息產(chǎn)品的光大,、建行等銀行相繼上調(diào)了固定利率,，其中以光大銀行最為優(yōu)惠,，五年至十年的固定房貸利率，基準(zhǔn)利率由此前的6.45%,，上調(diào)至6.66%,；優(yōu)惠利率由6.12%上調(diào)到6.18%。與浮動(dòng)利率相比,，光大固定利率的基準(zhǔn)利率比浮動(dòng)利率還低0.54%,；優(yōu)惠利率也只相差0.08%。例如,，貸款30萬(wàn)元,，期限為10年，在執(zhí)行基準(zhǔn)利率時(shí),，固定利率比浮動(dòng)利率每月少還83元,，優(yōu)勢(shì)比較明顯；在執(zhí)行優(yōu)惠利率時(shí),，固定利率也僅比浮動(dòng)利率每月多九元,，二者相差無(wú)幾,。
“現(xiàn)在利率處于上升通道之中,，央行還會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，隨時(shí)使用利率工具,，在整體經(jīng)濟(jì)趨熱的局勢(shì)短期內(nèi)難以改變的情況下,，未來(lái)加息的可能性較大，購(gòu)房者先行選擇固定利率,，可以輕松鎖定未來(lái)利率上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn),。”金育松說(shuō),。
對(duì)比不難發(fā)現(xiàn),，固定利率定息的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)較為明顯，但是由于大部分消費(fèi)者貸款期限多在10年以上,，而固定利率最長(zhǎng)僅為10年,，這樣就限制了部分消費(fèi)者對(duì)固定利率的選擇,。對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士指出，近期光大銀行又推出了期限組合和金額組合固定利率貸款產(chǎn)品,，延長(zhǎng)了固定利率貸款期,，從原先最長(zhǎng)貸款期限10年延長(zhǎng)至30年。這打破了固定利率只能貸10年的最長(zhǎng)期限,。
這位業(yè)內(nèi)人士舉例子說(shuō),，期限組合可以選擇“固定+浮動(dòng)”,，期限最長(zhǎng)可到30年，前20年可選固定利率,，后10年選擇浮動(dòng)利率,；金額組合則是指一部分貸款本金執(zhí)行固定利率，其余貸款本金執(zhí)行浮動(dòng)利率,；靈活多變,，近期貸款購(gòu)房的消費(fèi)者不妨關(guān)注這一新型房貸產(chǎn)品。
提前還款可選擇氣球貸
記者了解到,，許多房貸客戶(hù)都有提前還款的意愿,，不會(huì)按照實(shí)際的貸款期限還款，比如貸款30年,，可能在五年后便選擇提前還款,，一次還清，對(duì)于這部分有提前還款預(yù)期的消費(fèi)者,，金育松建議消費(fèi)者可選擇氣球貸還款方式,。
據(jù)介紹，今年2月,，深圳發(fā)展銀行推出了“氣球貸”,，此種貸款方式就是針對(duì)有提前還款要求的消費(fèi)者而提供的個(gè)性化房貸�,！皻馇蛸J”為客戶(hù)設(shè)定五年的貸款期限,，但是月供是按貸款30年的月供來(lái)還款，比如客戶(hù)貸款30萬(wàn)元,，申請(qǐng)五年期的氣球貸款,，可以享受30年期的低月供，每月還款額為1822元,，比30年期的普通貸款的月供少104元,，利息可節(jié)省15942元。
如果客戶(hù)在五年期末不能一次性提前還款,，深發(fā)展允許客戶(hù)可以在不需增加任何費(fèi)用的情況下獲得該行的再貸款服務(wù),，即原本30年期的普通貸款，可以通過(guò)連續(xù)六次申請(qǐng)氣球貸完成還款,。
同樣是30年的期限,，氣球貸享受的利率是五年期的低利率，即5.8905%,，而30年期的普通貸款,，其利率為6.12%，兩者相差0.2295%；因此,，在加息預(yù)期下,，消費(fèi)者提前還款的意愿往往比較強(qiáng)烈，而氣球貸不僅符合提前還款的愿望,，而且可以為貸款者節(jié)省部分利息,。但金育松同時(shí)指出，氣球貸雖然能夠節(jié)省利息,，但銀行對(duì)客戶(hù)的資質(zhì)要求也比較高,，比如房齡不超過(guò)10年，對(duì)客戶(hù)的還貸能力審查較為嚴(yán)格等等,。
已貸款消費(fèi)者可考慮提前還款
對(duì)于已經(jīng)貸款的消費(fèi)者應(yīng)該如何選擇還款方式呢,？北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，對(duì)于這部分消費(fèi)者而言,，可根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況考慮提前還款的方式,。她說(shuō)，提前還貸可以減少利息支出,，但前提是資金比較充裕,，因此消費(fèi)者一定要量力而行，切忌盲目跟風(fēng),。
記者了解到,，一共有多種方式可供消費(fèi)者進(jìn)行選擇。一方面,，消費(fèi)者可選擇將剩余的全部貸款一次性還清,，這樣提前還款部分不用支付利息，但對(duì)個(gè)人資金要求較高,，需有較為充裕的資金,；另一方面，消費(fèi)者可選擇部分提前款的或縮短還款期限的還款方式,。
金育松說(shuō),，部分提前還款共有三種方式，一是將剩余的貸款保持每月還款額不變,，將還款期限縮短,，這樣節(jié)省利息多；二是剩余的貸款每月還款額減少,，保持還款期限不變,，減少月供負(fù)擔(dān)，但利息支出多于第一種還款方式,；三是剩余的貸款每月還款額減少,，同時(shí)將還款期限縮短,，這樣會(huì)節(jié)省更多的利息,。與此同時(shí),，消費(fèi)者還可選擇剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短,，這種還款方式月供增加,，可減少部分利息，但相對(duì)較不劃算,。
與有大部分貸款未還消費(fèi)者相比,，對(duì)于只有小部分貸款未還的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，加息的影響是最小的,，即使每月還款額有所增加,，但時(shí)限已不長(zhǎng)，對(duì)日常生活以及未來(lái)的理財(cái)不會(huì)產(chǎn)生影響,，對(duì)于加息可置之不理,。但如果資金比較充裕，也可以考慮提前還款,，節(jié)省利息成本,。
對(duì)于消費(fèi)者具體應(yīng)該選擇何種還款方式，宮萍說(shuō),，每一種房貸產(chǎn)品都會(huì)針對(duì)不同的細(xì)分客戶(hù)群體,，不可能一種產(chǎn)品大包大攬，解決客戶(hù)所有的問(wèn)題,。因此,，消費(fèi)者需要根據(jù)自身的還款能力、預(yù)期收入以及自己屬于哪類(lèi)置業(yè)群體等多方面做出理性的評(píng)估,，制定合理的理財(cái)規(guī)劃,，選擇最適合自己的房貸產(chǎn)品。 |