房貸利率又漲了,，面對不到一年時間內(nèi)連續(xù)三次加息,，許多家銀行已經(jīng)推出的固定利率房貸開始受到市民的關注和追捧。自央行2007年3月18日加息后，一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點,，由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準利率也作出相應調(diào)整,。
由于不斷上漲的利率加大了貸款買房者的還款負擔,，各家銀行相繼推出了各種產(chǎn)品來回避加息后的還款負擔，如固定利率住房貸款,、雙周供,、接力貸等。其中,，固定利率房貸成為購房者關注的產(chǎn)品,。尤其是此次利率上調(diào)，更激發(fā)購房者對固定利率品種的關注,。
在國內(nèi),，繼光大、招行和建行相繼推出固定利率房貸產(chǎn)品后,，農(nóng)業(yè)銀行也在正式推出了固定利率個人住房貸款產(chǎn)品,。盡管在連續(xù)加息的形勢下，前去轉換固定利率房貸的客戶也日漸增多,。但從較早開辦該項業(yè)務的銀行看,，該項業(yè)務近兩年推廣還不理想。如光大南京分行全年的房貸總量中,，選擇固定利率的只有幾十筆,，而建行去年在江蘇省只做了600筆，在全年120億的房貸業(yè)務中只占很小的一塊,。有人算了一筆賬,，經(jīng)過四次上調(diào)，房貸利率不經(jīng)意間從5%出頭走到了6.7%,，如果兩年前選擇固定利率貸款,，50萬元的房貸每年可節(jié)省利息支出近8000元，三年減少兩萬多元利息支出,。
前中國社科院金融研究所易憲容博士認為,，銀行固定利率房貸的推出,，只是增加了一些房屋貸款的信貸產(chǎn)品，讓購房者多一些選擇,。至于選擇哪些信貸產(chǎn)品,，首先要看固定利率與浮動利率在水平和期限方面的差異性，這取決于金融市場環(huán)境,，比如市場是處于利率上升周期還是下降周期,，取決于財務狀況及對利率負擔的計算，這樣才能預算出兩種利率水平的成本高低,。這沒有一個固定的模式,。
的確，盡管固定利率房貸增加了銀行貸款的品種和市場,，但從另一個角度來說,，固定利率房貸增加了利率風險控制難度，也增加了銀行的運作成本,。一旦市場利率升高,，這部分貸款資產(chǎn)的市場價值將會下降。此時,，商業(yè)銀行的固定利率貸款資產(chǎn)不管是繼續(xù)持有,，還是在二級市場上出售，這種損失均會發(fā)生,。
對購房者來說,，房貸品種有了新的選擇，更為靈活了,，但同樣意味著增加了控制利率風險的難度,。有了固定房貸利率，貸款人便可以根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況和風險承受能力,，以及今后一段時期的宏觀利率判斷,，對貸款品種進行選擇。但如果貸款人判斷失誤,，尤其是對銀行的固定利率定得比未來幾年央行調(diào)整的利率水平還要高，借款人便要支付更多的利息,。
市場一直預測利率處于加息周期中,，在此背景下，如果銀行實行固定利率房貸,，銀行和購房者到底要承擔多大的風險呢,？專家的看法是，固定利率房貸,，對銀行,、購房者都是一把雙刃劍,。最終誰是贏家，還要看利率,、風險評估水平,。盡管固定利率房貸的推出，在理論上并沒什么障礙,，但在操作上卻受制于三大瓶頸：一是商業(yè)銀行利率風險定價能力,。固定利率產(chǎn)品無疑鎖定了貸款人的利率風險，但商業(yè)銀行的利率定價也需要通過風險精算,。二是分散利率風險的金融工具欠缺,。商業(yè)銀行固定利率房貸產(chǎn)品的推出，有賴于相關配套金融產(chǎn)品的出爐,。如利率期權產(chǎn)品,，利率遠期、掉期產(chǎn)品,，只有與房貸期限相匹配的相關衍生產(chǎn)品出現(xiàn)后,，商業(yè)銀行固定利率房貸產(chǎn)品才有機會分散未來不可預知的利率變化風險。三是對市場調(diào)研的不足,，目前尚不可知購房者對這一產(chǎn)品的接受程度,。盡管目前市場預期利率處于上升周期中，但仍沒有一個對利率變動較為準確的把握,，固定利率未必比浮動利率好,。
相比之下，目前國內(nèi)融資成本比較低,，是銀行推出固定利率房貸的好時機,。但固定利率房貸僅是作為浮動利率的補充，僅能滿足部分群體的需求,，不會成為主流,，而且，固定利率比較適用于短期或者階段性短期房貸,，不會出現(xiàn)長期固定利率,。因此，貸款購房者要根據(jù)對未來經(jīng)濟的趨勢進行綜合判斷,。如果預期通貨膨脹增大,，經(jīng)濟發(fā)展迅速，應采用固定利率,；如果預期通貨膨脹減小,，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，那么應采用浮動利率。從消費維權角度看,，購房者屬于信息弱勢群體,，從目前購房者的個人專業(yè)水平來看，很難比較準確預測到未來房貸利率的變化,，銀行有必要事先進行詳細的風險告知,。總之,，消費者須認真分析,，理性選擇，選擇適合自己的一種住房貸款方式,。 |
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