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今年央行兩次加息,，加大宏觀控制力度，廣大購房者為此增加利息支出,。不過沒有關(guān)系,，日前筆者了解到，通過理財技巧,，仍可以達到省錢還房貸的目的,。
據(jù)悉，目前各銀行個人房貸還款方式可分為一次性還本付息和分期還款,，其中分期還款又可分為等額本息還款法,、等額本金還款法、等額遞增還款法,、等額遞減還款法,、等比遞增還款法和等比遞減還款法,。其實，這些還款方式,，優(yōu)劣各異,，適用人群不同，購房者可以根據(jù)自身實際情況選擇應(yīng)用,。
六種還款法各有千秋
等額本息還款法,。特點：在利率不變情況下，借款人每期(月)還款額均相等,，每期還款額可拆分為本金和利息,，但每期本金和利息所占比例都在發(fā)生變化，本金所占份額逐漸上升,，利息所占份額逐期下降,。其最大特點就是便于記憶。適用范圍：一般適用于貸款期內(nèi)家庭收入比較穩(wěn)定的借款人,，方便借款人有計劃安排家庭支出,，如40歲左右的成年人。
等額本金還款法,。特點：在整個還款期,，本金等額償還，利息逐期等額下降,。適用范圍：一般適用于有一定積蓄,，預(yù)期收入不太穩(wěn)定的借款人,。有些借款人認為選擇等額本金還款法會節(jié)省利息支出,，而選擇等額本息還款法會吃虧的問題，其實借款人大可不必擔(dān)心,，首先如果選定等額本息還款法,，只是事先確定了整個貸款期間的還款方案，客戶可按約定還款,，如果財力允許,，可選擇適當(dāng)時間做提前還款或縮短貸款期限，可獲得與等額本金還款法相同的效果,。如果選擇等額本金還款法,，事先確定的還款方案看起來好像總體負擔(dān)少一些，但實際上大大降低了機會成本,，前期還款壓力大,，不利于家庭更多的其他消費開支。
等額累進還款法,。包括等額遞增還款法和等額遞減還款法兩種,。特點：還款期內(nèi),，同一還款年度內(nèi)各月還款額相等，后一還款年度內(nèi)的每月還款額比前一還款年度的月還款額遞增或遞減,。適用范圍：等額遞增還款法,，在貸款金額和期限相同的情況下，此種還款法所需支付的利息較多,，但前期負擔(dān)也較輕,，一般適用于預(yù)計收入穩(wěn)定增加的借款人，如剛參加工作的年輕人,。等額遞減還款法,，一般適用于預(yù)計收入穩(wěn)定減少的借款人，如即將退休的中老年人,。
等比累進還款法,。包括等比遞增還款法和等比遞減還款法兩種。特點：還款期內(nèi),，同一還款年度內(nèi)各月還款額相等,，后一還款年度內(nèi)每月還款額比前一還款年度月還款額按比例遞增或遞減。適用范圍：等比遞增還款法,，在貸款金額和期限相同的情況下,，此種還款法所需支付的利息最多，但前期負擔(dān)最輕,，一般適用于預(yù)計收入跳躍性增加的借款人,。等比遞減還款法，一般適用于預(yù)計收入跳躍性減少的借款人,。從整體上來說,，只要貸款中途不發(fā)生提前還款和利率變化，凡遞增類還款法必然比遞減類還款法還款總利息要多,，遞減類還款法前期負擔(dān)重,，客戶要按照自己的承受能力選擇。
四個操作小竅門
其實,，農(nóng)行理財專家介紹說,，無論在選房貸環(huán)節(jié)，還是還款環(huán)節(jié),，都有技巧可以操作,。
第一，
在申請買房貸款時,，盡可能選擇利息成本最低的貸款方式,。五年期以下的住房公積金貸款年利率為3.78%，同檔住房商業(yè)性貸款年利率為4.95%；五年期以上的住房公積金貸款年利率為4.23%,，同檔住房商業(yè)性貸款年利率為5.31%,。顯然住房公積金貸款絕對利率水平相對較低，從節(jié)約資金成本的角度看,，在買房貸款過程中,，應(yīng)盡可能選擇利率較低的住房公積金貸款或貼息貸款。
例如,，張先生準備購置一套總價50萬元的商品房,，貸款40萬元，期限20年,，如果使用商業(yè)性貸款,，每月還款額為2708.80元，20年貸款期間應(yīng)付利息總額為250112.81元,；如果使用公積金貸款或貼息貸款,，每月還款額為2472.67元，20年貸款期間應(yīng)付利息總額為193441.92元,。顯然與商業(yè)性貸款相比,，每月可節(jié)省236.13元，20年貸款期間能節(jié)省利息56670.89元,，大約相當(dāng)于房價的11%,。
第二，
根據(jù)自身收入成長曲線和資金使用效益,，選擇最佳還款方式,。目前，銀行可以提供的還款方式主要有等額本息法和等額本金法,。單純比較兩種方法孰優(yōu)孰劣意義不大,，還需要結(jié)合貸款買房人當(dāng)前和預(yù)期收入情況及資金使用效益而定。以靜態(tài)計算為例：張先生貸款40萬元,，20年還清,。如采用等額本金法,，首月應(yīng)還款為3436.67元,，每月遞減7.38元，最后一個月還款額為1674.05元,，貸款期間還款利息負擔(dān)總額為213284.40元,，比等額本息法要少36828.41元。假設(shè)買房人在第一年年末提前全部還清貸款,，采用等額本金法計算的剩余本金為380000元,，一年中所歸還的本金為20000元，支付利息為20753.25元,；采用等額本息法計算的剩余本金是388455.84元,，一年中所歸還的本金為11544.16元,，支付利息為20961.44元。在第一年末同一時點還款,，等額本金法已支付的利息和剩余應(yīng)還本金的資金合計是400753.25元,；等額本息法支付的資金合計為409417.28元。等額本金法比等額本息法要少付出資金8664.03元,。
第三,，
選擇合適的時機提前部分或全部還款，節(jié)約利息支出,。在還款過程中,，如果買房人恰有閑置資金，可以考慮提前部分或全部還款,，提前還款使得貸款本金減少,，能相應(yīng)節(jié)省貸款利息支出。當(dāng)然,，是否提前還款,？提前還多少？還要視買房人家庭具體經(jīng)濟情況和其他理財計劃而定,。提前還款固然能縮減利息支出,，但對買房人家庭來說，手頭可用現(xiàn)金大量減少,，急用錢想再貸款可是很難的,，對此也要有充分的準備。
第四,，
如果經(jīng)濟條件允許,，應(yīng)選擇期限相對較短的貸款或縮短已貸款的期限。很多貸款買房人即便每月有充足的付款能力,，也愿意選擇期限相對較長的貸款,，每月還款金額相對較少，這樣還完月供之后,，手頭顯得更寬裕一些,。當(dāng)然，一旦節(jié)余資金積累到一定程度,，他們往往會提前部分或全部還款,。僅僅從理財融資的角度看，貸款期限越短,，還款的“速率”越快,，相應(yīng)占用的利息就少；期限越長，還款的“速率”越慢,，即便中途提前全部還款,，但其占用的利息也要遠遠高于單純的短期限貸款。
假設(shè)上例中張先生申請了20年期的貸款40萬元,，在第10年末提前全部還清貸款,，這10年間支付的貸款利息總額為176833.08元；而王女士直接申請辦理了10年期的40萬元貸款,，10年期間利息負擔(dān)總額為116432元,。張先生比王女士多支付利息60401.08元�,？此撇畈欢嗟膬煞N方案,，利息支出竟有這么大差別。當(dāng)然,，短期限貸款月供負擔(dān)較重,，10年期40萬元貸款，每月需還款4303.60元,，比20年期貸款月供多負擔(dān)1594.80元,。需要強調(diào)的是，以上計算和比較都是站在靜態(tài)角度分析,，并未考慮資金時間價值因素,。 |