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| 樓市消費(fèi)出現(xiàn)偏差 調(diào)控房?jī)r(jià)該動(dòng)誰的奶酪 |
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| 2006-05-10 陳曉彬 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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當(dāng)前,，媒體上關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有政府各有關(guān)部門公布的，有房地產(chǎn)商及其行業(yè)協(xié)會(huì)透露的,，也有專家學(xué)者乃至媒體自己分析測(cè)算的,，令人目不暇接，行外人難明就里,。但目前房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房屋建筑成本,、為實(shí)現(xiàn)"三通一平"所投入的土地開發(fā)成本以及投資者應(yīng)得的社會(huì)平均利潤(rùn)，恐怕是不爭(zhēng)的事實(shí),。
房?jī)r(jià)過高或增長(zhǎng)過快,，不僅令廣大中低收入人群難以滿足正常的住房需求，影響社會(huì)和諧,，也會(huì)給整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來隱患,。進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快勢(shì)頭看來勢(shì)在必行。
筆者以為,，房?jī)r(jià)高的主要原因在于房子要建在土地上,，而適于建造城市住宅的土地是一種稀缺資源。取得了在一塊土地建筑住宅的權(quán)利后,，別人就不能夠再在這塊土地上建筑房屋,，增加供應(yīng),，展開競(jìng)爭(zhēng)。如果蓋房子像造冰箱,、電視一樣，不受土地資源的限制,，可以根據(jù)市場(chǎng)需求無限增加供給,，就沒有人能夠讓房?jī)r(jià)維持在遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過社會(huì)平均利潤(rùn)之上的高水平了。實(shí)際上,，房?jī)r(jià)中超額利潤(rùn)是地租,，即依靠對(duì)土地的所有權(quán)或獨(dú)占的使用權(quán)所收取的貢賦。由于其他成本在房?jī)r(jià)中所占比例很有限,，所以調(diào)控房?jī)r(jià)的重點(diǎn)是調(diào)整地租水平,。
中國(guó)城市的住宅用地屬國(guó)家所有，個(gè)人為滿足自己的居住需求而使用公有土地,，應(yīng)該向政府繳納地租,，由政府把這些地租作為公共積累，服務(wù)于全社會(huì),。問題是政府應(yīng)該以怎樣的形式收取地租,。目前，主要的方式是由地方政府以招標(biāo),、拍賣等形式向房地產(chǎn)開發(fā)商一次性出讓土地使用權(quán),，開發(fā)商再把地價(jià)加在房?jī)r(jià)中向購(gòu)房者收取這部分地租。這種一次性收取地租的方式,，必然抬高了住房售價(jià),。此外，這種方式可以讓地方政府在短期內(nèi)得到大量的非經(jīng)常性收入,，即使沒有腐敗現(xiàn)象,，也會(huì)刺激大搞政績(jī)工程的沖動(dòng)。城市的土地有限,，而城市的發(fā)展和建設(shè)則需要長(zhǎng)遠(yuǎn)的投入,。地賣光了，再拿什么去發(fā)展公用事業(yè),？有論者提出,，應(yīng)該把一次性出售土地使用權(quán)逐步改為逐年收取物業(yè)稅。筆者認(rèn)為,，這種方式既可以抑制目前的高房?jī)r(jià),，又能增加各地政府的經(jīng)常性收入，促進(jìn)城市建設(shè)的長(zhǎng)期發(fā)展,。此外,，政府還可以通過調(diào)整稅率,，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)整城市布局。房地產(chǎn)開發(fā)商所獲得的超額利潤(rùn)其實(shí)也是一種地租收入,。房地產(chǎn)開發(fā)商通過超額利潤(rùn)形式收取地租,，積聚起的大量財(cái)富，流向何處,？這是他們的商業(yè)秘密,，筆者不得而知。如果把這些積累用于投資科學(xué)教育事業(yè),，開發(fā)高新技術(shù),，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展倒也有所裨益。但這種情況恐怕微乎其微,。而他們以這種方式積累財(cái)富,，對(duì)中低收入購(gòu)房者的消費(fèi)產(chǎn)生的"擠出"效應(yīng)，對(duì)釀成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫等對(duì)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響則是顯而易見的,。調(diào)控房?jī)r(jià)更重要的內(nèi)容應(yīng)該是約束房?jī)r(jià)中以超額利潤(rùn)形式收取的地租,。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，不能靠行政手段強(qiáng)行規(guī)定商品房的售價(jià),，但是可以采取調(diào)整貸款期限,、利率等經(jīng)濟(jì)手段限制囤積居奇、待價(jià)而沽等行為,，促使開發(fā)商盡快將現(xiàn)房出手,，從而抑制房?jī)r(jià)。
最后,，還應(yīng)該考慮如何抑制"炒房"活動(dòng),。住房確實(shí)也有投資品的屬性。一般而言,，政府應(yīng)該保護(hù)居民對(duì)住房項(xiàng)目的投資,。但在目前房?jī)r(jià)過高，已經(jīng)影響到整體經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行和大多數(shù)居民改善居住環(huán)境需求的情況下,，不應(yīng)該鼓勵(lì)對(duì)住房的投資需求,、特別是投機(jī)需求。實(shí)際上,，這種需求已成為支持房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)的重要因素,，而且分享了一部分超額利潤(rùn)。前一階段,，一些地方政府出臺(tái)的限制二手房轉(zhuǎn)讓措施曾對(duì)抑制高房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯效果,。除這些措施外，實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，對(duì)滿足本身居住需求之外的多處住房實(shí)行差別稅率,，對(duì)沒有永久居留權(quán)的境外人士購(gòu)房采取一定限制措施等,，都可以抑制"炒房"行為。據(jù)筆者所知,，有些國(guó)家就采取過禁止外國(guó)人在本國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的措施,。 |
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