在中國當前條件下,，政府希望“主要通過發(fā)放租賃補貼,，增強城市低收入住房困難家庭承租住房的能力”的良好愿望可能落空,。中國不僅需要適度擴大住房保障面，而且迫切需要更多地提供保障性實物
在高住房收入比下,，上海乃至全國居民都存在著很大的購房壓力。房價究竟會走向何方,？政府又該在其中扮演怎樣的角色,？
對此，全國政協(xié)委員,、上海市人民政府參事,、上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘在兩會期間表示，在中國當前條件下,，政府希望“主要通過發(fā)放租賃補貼,，增強城市低收入住房困難家庭承租住房的能力”的良好愿望可能落空。中國不僅需要適度擴大住房保障面,，而且迫切需要更多地提供保障性實物,。
張泓銘指出，目前中小套型住房奇缺,，有了補貼借不到房,。大多數(shù)城市從上世紀90年代末開始，中小套型的公房建設(shè)停止,，沒有新增房源,。同時，在舊城改造中,，大量拆除了中小套型的舊（公）住房,，代之以中大套型的商品住房，平均套型面積從2001年的約82平方米,，增大到2006年的130多平方米,。這一切，導致適用于低收入家庭租賃的中小套型住房奇缺,。加之,，進入城市的新居民和常住居民需要的租賃房也是以中小套型為主，進一步加劇了中小套型住房奇缺的程度,。
此外,，中小套型住房租金快速上升，有了補貼租不起房,。大多數(shù)城市從上世紀90年代末開始,，住房價格和租金不斷上升。2001年全國商品住宅每平方米銷售價為2017元,，2006年提高到3119元,，5年平均增長9%多，租金隨之水漲船高,。中小套型住房奇缺又導致租金加速上升,�,？梢灶A見，中國城市住房價格和租金較快上升的局面,，在未來的5至10年間還將一定程度地持續(xù),。這對于城市低收入家庭租賃住房構(gòu)成極大的威脅，而對于租金補貼水平和政府負擔的不確定性太大,。
因此,，張泓銘認為，中國不僅需要適度擴大住房保障面,，而且迫切需要更多地提供保障性實物,。以海外的廉租住房實際情況為例，迄今為止,，香港政府累計建造廉租住房65萬套,，約占全港住房總量的35.6%以上；新加坡有6萬戶住在政府提供的廉租住房內(nèi),，約占全部家庭的8.6%,。即便是發(fā)達國家，也保持相當數(shù)量的公共住房廉價出租：比利時占全部住宅的7%（1998年）,；法國18%（1996年）,；德國9%（1998年）；英國20%（1998年）,；瑞典23%（1995年）,；荷蘭6%（1999年）；日本6.8%（1998年）,。
這表示,，在一個不太短的階段中，我國城市廉租住房保障制度,，當然是提供實物,，不應該是“主要通過發(fā)放租賃補貼”。對低收入住房困難家庭“主要通過發(fā)放租賃補貼”,，那是將來具備了兩個必要條件以后的事。
張泓銘建議：當前,，管理部門應盡快通過適當?shù)男问奖砻�,，廉租住房辦法就是（或是“主要”）提供實物的辦法，迅速指導各地的工作,，防止偏向擴大走上彎路,；在未來的住房保障規(guī)章、條例修訂中,，明確廉租住房是城市低收入住房困難家庭住房保障的主要形式,，只有在中小套型住房充分,、租金穩(wěn)定的城市，才能逐步轉(zhuǎn)向“主要通過發(fā)放租賃補貼”,。
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