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“當(dāng)前我國房價(jià)虛高不下。以武漢市為例,，2006年人均可支配收入1.2萬元，而同時(shí)期房屋均價(jià)達(dá)到每平方米4000元,，這意味著一個(gè)中低收入的三口之家,，不吃不喝，積攢10年以上才能買到一套90平方米的房屋,�,！比珖䥇f(xié)委員、武漢大學(xué)水利水電學(xué)院教授王長德接受記者采訪時(shí)對虛高不下的房價(jià)表達(dá)了強(qiáng)烈不滿,。
在記者印象中,，參加兩會(huì)的代表委員們從來沒有哪一年像今年這樣對瘋漲不停的房價(jià)表現(xiàn)得如此關(guān)注。
三大“病因”推動(dòng)房價(jià)飆升
自2005年3月以來,，國家有關(guān)部門打出了一系列“組合拳”,，調(diào)控力度也相當(dāng)大，但為何房價(jià)仍如“脫韁野馬”一樣一路狂奔呢,？
對此,，王長德委員認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)存在較為嚴(yán)重的壟斷情況,，從而使行業(yè)競爭很不充分,。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，大多數(shù)成本是由非市場因素來決定的,，而收益則由所謂的供求關(guān)系來安排,。這就使得國內(nèi)商品房的定價(jià)無法由市場來決定，只好聽任開發(fā)商主導(dǎo)，由此炒高房價(jià)也就容易而且必然了,。
王長德說,，房地產(chǎn)業(yè)的壟斷情況主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是土地的壟斷。目前大量的土地被開發(fā)商掌控,，加大了土地調(diào)控的矛盾,，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷房價(jià)的空間。二是市場壟斷,。目前我國不但商品房,，連經(jīng)濟(jì)適用房都由房地產(chǎn)商壟斷包辦，由于沒有形成有效的市場定價(jià)機(jī)制,，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過操縱市場,，提高房價(jià)。三是直接的價(jià)格控制,。部分房地產(chǎn)商通過提高住房檔次,、囤積居奇等方式提高房價(jià)，利用信息不充分的市場缺陷,，通過各種形式哄抬房價(jià),，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益。
“土地財(cái)政”也是引發(fā)高房價(jià)的一個(gè)直接原因,�,！耙恍┑胤秸芾娴尿�(qū)動(dòng)，借經(jīng)營城市之名,，行出賣土地之實(shí),。隨意征用土地，并將大量的土地投入房地產(chǎn)市場,，以獲取高額收益,。這雖然在一定程度上彌補(bǔ)了地方政府財(cái)政的不足，但卻增加了房地產(chǎn)的成本,，成為高房價(jià)的一個(gè)直接誘因,，而且導(dǎo)致建設(shè)用地總量增長過快�,！蓖蹰L德說,。
“暗箱操作”也使得房價(jià)一漲再漲。全國政協(xié)委員,、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長郭松海接受記者采訪時(shí)說,，房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的信息不對稱，這使得一些人借“暗箱操作”之機(jī)牟取暴利,，這從房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生的商業(yè)賄賂就可見一斑,。比如土地市場的假招標(biāo),、假掛牌、假拍賣,；市場交易中工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地,，價(jià)格會(huì)直線飆升。又如,，因目前規(guī)劃部門的自由裁量權(quán)太大,，隨意變更規(guī)劃，如控制性詳細(xì)規(guī)劃的變更,，一個(gè)中等項(xiàng)目容積率提高零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn),，就會(huì)增加數(shù)千萬元的收入。神奇的手,，可謂點(diǎn)“石”成金,。
調(diào)控目標(biāo)多 調(diào)控效果差
全國政協(xié)委員陳萬志認(rèn)為，對房地產(chǎn)市場和房價(jià)的調(diào)控政策,，必須堅(jiān)持同一目標(biāo)下同方向配合行動(dòng),，才能發(fā)揮綜合性作用和效果，而目前我們的調(diào)控卻確定了多重調(diào)控目標(biāo)：一方面要抑制房價(jià)快速上漲,；另一方面要控制投資增長過速,；此外，還要嚴(yán)控土地,。要達(dá)到多重調(diào)控目標(biāo)是十分困難的,，政策指向不一致，相互抵消,，由此影響了房價(jià)調(diào)控效果。
全國人大代表任玉奇接受記者采訪時(shí)說,，從調(diào)控措施來看,，如果過于依賴土地調(diào)控，反而可能推動(dòng)房價(jià)上升,。房地產(chǎn)市場也有其自身的市場規(guī)律,，土地供應(yīng)趨緊的信息，容易引起消費(fèi)者的急購心理,，房地產(chǎn)商利用消費(fèi)者的心理,，手中的樓盤反變成“奇貨”，房價(jià)更加上升,。他認(rèn)為,，政府應(yīng)引導(dǎo)企業(yè)與政府互動(dòng)，政府把土地出讓金,、招標(biāo)差等優(yōu)惠給老百姓,，而開發(fā)商也要適應(yīng)市場，多建中小戶型，銀行則通過分期貸款,、按揭貸款等給困難家庭加大一些支持,。
對于普通百姓“望房興嘆”問題，陳萬志委員認(rèn)為,，這也與一些部門和地方政府追求所謂的政績等短期行為息息相關(guān),。他說，近年來,，一些地方政府片面追求GDP指標(biāo)增長,，把住房建設(shè)當(dāng)作拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,、增加稅收和財(cái)政收入的主要手段,，只注重房地產(chǎn)的商品屬性，忽視了其保障品屬性,。
將住房指標(biāo)納入地方政績考核
接受記者采訪的代表委員們建議,，建立城鎮(zhèn)住房社會(huì)保障供應(yīng)體系，同時(shí)將保障性住房建設(shè)納入地方政績考核體系,，明確相應(yīng)的懲罰制度,。
郭松海委員說，各地政府拿出相當(dāng)數(shù)量的建設(shè)用地,，支持保障性住房的開發(fā)建設(shè),，意味著政府需突破“以地生財(cái)”模式，犧牲部分土地收益,，向民生用房“輸血”,；減少了地方財(cái)政用于其他工程的建設(shè)，這對地方政府是個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn),。為此,，應(yīng)建立地方政府的目標(biāo)責(zé)任制，將保障性住房建設(shè)納入政績考核體系,，中央政府要有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度,。
同時(shí)，應(yīng)建立城鎮(zhèn)住房社會(huì)保障供應(yīng)體系,。我國住房社會(huì)保障要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及各方面承受能力相適應(yīng),，住房保障具有多層次性和手段的多元化；它是一個(gè)包括限價(jià)普通商品住房,、普通二手房,、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租屋等多層次的供應(yīng)體系,。其供應(yīng)對象分別是中等收入及其偏低,、低收入和最低收入的家庭,。
對于如何平抑高房價(jià)，王長德委員認(rèn)為,，應(yīng)打破壟斷,，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為。首先,，由政府牽頭,、多渠道投資，建立平價(jià)房地產(chǎn)企業(yè),，主要為中低收入者建造經(jīng)濟(jì)適用房,，規(guī)定總利潤不超過5%；其次,，允許單位集資和民間合作建房,，以滿足低收入家庭的基本需求；再次,，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,，嚴(yán)格限制高收入個(gè)人和家庭購買多套商品房現(xiàn)象�,？梢酝ㄟ^稅務(wù),、戶籍管理、規(guī)劃建設(shè)和產(chǎn)權(quán)登記部門的聯(lián)網(wǎng)合作實(shí)現(xiàn)信息共享,，加強(qiáng)監(jiān)督和管理,。
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[相關(guān)鏈接]2006年部分房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧
2006年4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn),，此次加息主要是為了抑制投資需求,，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。
2006年5月17日,，國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(“國六條”),，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收,、信貸、土地,、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面,。
2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》,，人稱九部委“十五條”,，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積,、小戶型所占比率,、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定,，提出90平方米、雙70%的標(biāo)準(zhǔn),。
2006年5月31日,，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》，對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確,。2006年6月1日后,，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。
2006年7月11日,，建設(shè)部聯(lián)合其他五部委下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》,，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”。
2006年7月24日,，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》,，省(區(qū)、市)及計(jì)劃單列市的土地審批利用,，將納入九大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下,。
2006年7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》,，從8月1日起,，各地稅務(wù)局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。 | |
