2021年6月21日,，全市場(chǎng)首批9只REITs順利上市,，標(biāo)志著境內(nèi)REITs試點(diǎn)正式起航,。四年來(lái),，深交所REITs常態(tài)化發(fā)行加快推進(jìn)，底層資產(chǎn)類(lèi)型穩(wěn)步拓展,，產(chǎn)品治理和運(yùn)營(yíng)管理更加規(guī)范,，監(jiān)管框架機(jī)制持續(xù)完善，市場(chǎng)功能逐步發(fā)揮,，市場(chǎng)活力和韌性進(jìn)一步增強(qiáng),，深市REITs市場(chǎng)建設(shè)初見(jiàn)成效。
產(chǎn)品規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng) 機(jī)制安排逐步優(yōu)化
截至目前,，共有22只REITs在深交所上市交易,，總募集規(guī)模578.10億元，項(xiàng)目類(lèi)型覆蓋生態(tài)環(huán)保,、產(chǎn)業(yè)園區(qū),、收費(fèi)公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流等主流基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型,。試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái),，深市REITs資產(chǎn)類(lèi)型持續(xù)取得突破性進(jìn)展,，陸續(xù)推出首單清潔能源REIT鵬華深圳能源REIT、首批保障性租賃住房REITs紅土創(chuàng)新深圳安居REIT等,，尤其是2024年以來(lái),，深交所先后推出首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT和中金印力消費(fèi)REIT、首單水利設(shè)施REIT銀華紹興原水水利REIT,、首單農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT。2025年6月16日中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT完成募集,，網(wǎng)下及公眾投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均創(chuàng)下深市項(xiàng)目歷史新高,，6月18日首批數(shù)據(jù)中心REITs南方潤(rùn)澤科技REIT正式獲批，深市REITs資產(chǎn)類(lèi)型不斷豐富,，規(guī)模與范圍穩(wěn)步擴(kuò)大,。
底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)良好，市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn),。Wind數(shù)據(jù)顯示,，截至6月20日收市，深市22只REITs總市值約686.72億元,，收盤(pán)價(jià)較發(fā)行價(jià)平均上漲25.18%,，累計(jì)分紅95次，分紅總金額超65.41億元,，反映了產(chǎn)品收益相對(duì)穩(wěn)定,、分紅屬性明顯的收益特征。深市18只披露年報(bào)的REITs2024年成績(jī)單亮眼,，2024年整體實(shí)現(xiàn)盈利,，平均可供分配金額完成率達(dá)104%，底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況整體平穩(wěn),，其中消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施,、租賃住房和水利基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目表現(xiàn)尤為穩(wěn)健。REITs落地四年來(lái),，投資者對(duì)于REITs產(chǎn)品投資邏輯的理解不斷加深,，市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能總體有效，引導(dǎo)資源合理配置的作用逐步發(fā)揮,。
首發(fā)擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng),，市場(chǎng)功能逐步完善。REITs擴(kuò)募是進(jìn)一步完善REITs市場(chǎng)建設(shè)的重要基礎(chǔ)制度,。2022年5月深交所發(fā)布新購(gòu)入項(xiàng)目指引,，奠定擴(kuò)募制度基礎(chǔ)，2023年6月首批擴(kuò)募項(xiàng)目博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT,、紅土創(chuàng)新鹽田港REITs順利上市,，2025年3月深交所發(fā)布關(guān)于做好REITs非定向擴(kuò)募技術(shù)準(zhǔn)備的通知,，預(yù)計(jì)將于近期完成公開(kāi)擴(kuò)募系統(tǒng)改造。2024年以來(lái),，深市共有4只REITs已披露擴(kuò)募公告,，其中博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT系全市場(chǎng)首單啟動(dòng)第二次擴(kuò)募的項(xiàng)目。推動(dòng)首發(fā)和擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng),，有利于加快形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán),，助力已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體依托市場(chǎng)機(jī)制增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，改善風(fēng)險(xiǎn)收益結(jié)構(gòu),。
規(guī)則制度穩(wěn)步健全,。在中國(guó)證監(jiān)會(huì)統(tǒng)籌指導(dǎo)下，深交所堅(jiān)持以市場(chǎng)為中心,，積極搭建符合REITs特點(diǎn)與規(guī)律的監(jiān)管規(guī)則體系,，已構(gòu)建“1個(gè)業(yè)務(wù)辦法+6個(gè)指引+1個(gè)通知+5個(gè)指南”的配套規(guī)則體系，覆蓋REITs全生命周期各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),。深交所在廣泛開(kāi)展調(diào)研,、征求意見(jiàn)建議的基礎(chǔ)上，先后發(fā)布發(fā)售指引,、新購(gòu)入項(xiàng)目指引,、臨時(shí)報(bào)告信息披露指引以及定期報(bào)告信息披露指引，修訂審核關(guān)注事項(xiàng)指引,，吸收總結(jié)了REITs上市以來(lái)的審核監(jiān)管經(jīng)驗(yàn),，系統(tǒng)規(guī)范項(xiàng)目審核發(fā)售、新購(gòu)入項(xiàng)目及信息披露等方面的監(jiān)管要求,。同時(shí),，深交所陸續(xù)發(fā)布發(fā)售指南、存續(xù)期業(yè)務(wù)辦理指南,、定向擴(kuò)募業(yè)務(wù)辦理指南等,，進(jìn)一步提高業(yè)務(wù)操作的便利性，切實(shí)提高市場(chǎng)參與主體獲得感,。
投資者關(guān)系得到健康發(fā)展 市場(chǎng)培育走深走實(shí)
近年來(lái),，以機(jī)構(gòu)投資者為主的REITs市場(chǎng)投資者關(guān)系得到健康發(fā)展。從深市18只披露2024年年報(bào)的REITs來(lái)看,，機(jī)構(gòu)投資者持有份額占比平均已超過(guò)95%,，涵蓋證券公司、保險(xiǎn)公司,、銀行理財(cái),、產(chǎn)業(yè)企業(yè)和私募基金等多種類(lèi)型。四年來(lái),，深交所積極開(kāi)展REITs投資者教育與保護(hù)工作,，圍繞項(xiàng)目上市,、業(yè)績(jī)披露等重要節(jié)點(diǎn)主動(dòng)發(fā)聲，發(fā)布投教文章及各類(lèi)音視頻材料逾60份,，開(kāi)展“REITs全民行”上市三周年系列宣傳活動(dòng),，引導(dǎo)基金管理人完善投資者關(guān)系管理機(jī)制，通過(guò)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì),、項(xiàng)目開(kāi)放日等各類(lèi)形式加強(qiáng)投資者溝通,，累計(jì)召開(kāi)投資者關(guān)系維護(hù)活動(dòng)近100場(chǎng)。
記者了解到,，深交所持續(xù)對(duì)接地方主管部門(mén),、原始權(quán)益人和市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步與市場(chǎng)各方深化交流合作,，加強(qiáng)重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，常態(tài)化開(kāi)展市場(chǎng)培訓(xùn),，累計(jì)舉辦10余場(chǎng)“固收微課堂”等線(xiàn)上線(xiàn)下REITs專(zhuān)場(chǎng)培訓(xùn)活動(dòng),。健全多層次REITs市場(chǎng)，2024年12月研究推出全市場(chǎng)首單商業(yè)領(lǐng)域私募REIT,，鼓勵(lì)Pre-REITs發(fā)展壯大,，暢通從Pre-REITs孵化、私募REITs培育到公募REITs上市的渠道機(jī)制,。
下一步,，深交所將按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)部署要求，持續(xù)優(yōu)化完善項(xiàng)目對(duì)接服務(wù),，發(fā)揮市場(chǎng)功能,，盤(pán)活存量資產(chǎn)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展,，更好服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局,。一是穩(wěn)中求進(jìn)擴(kuò)大REITs試點(diǎn)規(guī)模。著力推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量擴(kuò)容,，支持科技創(chuàng)新領(lǐng)域企業(yè)發(fā)行REITs,，為加快培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力積極貢獻(xiàn)力量。二是推動(dòng)完善配套規(guī)則機(jī)制,。提升業(yè)務(wù)規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化程度,，優(yōu)化發(fā)行詢(xún)價(jià)、信息披露,、投資者保護(hù)等全鏈條監(jiān)管機(jī)制,，不斷夯實(shí)REITs業(yè)務(wù)法律法規(guī)基礎(chǔ)。三是支持提高上市REITs質(zhì)量,。以“管資產(chǎn)”為核心加強(qiáng)REITs日常監(jiān)管,，細(xì)化新購(gòu)入項(xiàng)目的操作流程和要求,，豐富擴(kuò)募發(fā)售方式，支持REITs規(guī)范做優(yōu),、持續(xù)做強(qiáng),。四是加大培育服務(wù)力度。持續(xù)加強(qiáng)對(duì)接服務(wù),，針對(duì)性開(kāi)展REITs交流培訓(xùn)活動(dòng),，拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。五是促進(jìn)投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化,。鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),、公募基金等機(jī)構(gòu)加大配置力度，配合推動(dòng)社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等機(jī)構(gòu)投資者參與REITs投資,，培育專(zhuān)業(yè)投資者群體,，助力我國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
