日前,，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期貸款市場報價利率（LPR）,，5年期以上LPR為3.5%，較前期下降10個基點,，迎來2025年首次下調(diào),。此次降息不僅釋放了貨幣政策支持實體經(jīng)濟的信號，更直接惠及房貸群體,，據(jù)相關(guān)報告測算,，隨著近年貸款利率持續(xù)下行，近6年來,，百萬房貸利息累計節(jié)省已達60萬元,，購房成本實現(xiàn)顯著優(yōu)化,。
隨著LPR報價下調(diào)后，多個省市房貸利率調(diào)整落地,。具體來看,，上海地區(qū)商業(yè)首套房貸利率為3.05%，二套房貸款利率為3.45%,，臨港,、五大新城和寶山的二套房貸款利率為3.25%。北京方面,，新發(fā)放的首套房貸款利率降至3.05%,，二套房商貸利率則以五環(huán)為界，五環(huán)內(nèi)外分別調(diào)整為3.45%和3.25%,。
如以商貸額度100萬元,、貸款30年、等額本息還款方式計算,，此次LPR下降10個基點,，月供將減少56元，30年月供累積減少2萬元,。
但值得一提的是,，部分已調(diào)整較多的地區(qū)貸款，沒有隨著LPR調(diào)整而下調(diào),。有消息稱,，此次調(diào)整中并未出現(xiàn)“2”字頭的超低利率。一些之前已適用較低利率的地區(qū),，此次并未隨之調(diào)整,。例如，蘇州,、廣州等多地首套房貸款利率仍保持此前的3%,，并未繼續(xù)下調(diào)。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，首套房商貸利率保持在3%以上,，主要有兩方面原因?！耙环矫媸切袠I(yè)自律下避免銀行內(nèi)卷式競爭,。保持3%及以上的利率水平向市場釋放了明確的信號，即房貸利率不能無限制地下降,，以此避免購房者比價和銀行內(nèi)卷帶來的風(fēng)控標準下降,、不良率上升。另一方面，也是為了穩(wěn)定銀行的凈息差,，確保銀行的利潤率,。”李宇嘉分析道,。
“雖然此次調(diào)整看起來帶來的房貸下調(diào)有限,，但事實上，近年來房貸利率隨著LPR的降息,、銀行基點的減少,，以及‘認房不認貸’等政策的調(diào)整，購房成本已發(fā)生了本質(zhì)的變化,?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進說。
事實上,，自2019年以來,，5年期以上LPR從高點的4.85%持續(xù)下調(diào)至當(dāng)前的3.5%，累計降幅達135個基點,。以100萬元30年等額本息貸款為例,，若僅按LPR基準計算，還款利息從早期的近90萬元減至當(dāng)前的近61萬元,，直接減少29萬元,。
但業(yè)內(nèi)專家指出，需結(jié)合實際執(zhí)行利率中的“加點”與“減點”機制綜合分析——2019年底房貸利率普遍處于“加點”周期,，部分城市首套房貸利率可達5.84%（LPR基準4.85%+加點99BP）,，而2025年多地已進入“減點”區(qū)間，部分城市首套利率低至3%（LPR基準3.5%-減點50BP）,。上海易居房地產(chǎn)研究院測算,，按100萬元等額本息30年期計算，2019年利息總額達112萬元,，現(xiàn)階段利息則降至52萬元,，兩者對比顯示，利息總額減少60萬元,，降幅達54%,。
嚴躍進表示，這一差異本質(zhì)是貨幣政策與房貸政策協(xié)同發(fā)力的結(jié)果,。通過LPR市場化改革與區(qū)域差異化利率調(diào)控,，購房家庭實際利息負擔(dān)實現(xiàn)“腰斬”，切實為居民釋放了可觀的消費與投資空間,。
除了商貸利率調(diào)整，在此之前，公積金利率也做出了再次下調(diào)0.25%的決定,。58安居客研究院院長張波表示,，在商業(yè)貸款利率持續(xù)下行的背景下，公積金利率的定向調(diào)整凸顯了政策的分層設(shè)計,，釋放出明確的穩(wěn)樓市政策信號,，這一政策落實將有效緩解自住購房者的還款壓力，尤其在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下,，對穩(wěn)定住房消費,、提振市場信心具有積極信號意義。
張波表示,，調(diào)整之后5年期以上首套房利率降至2.6%處于歷史低位,，疊加近期商貸利率調(diào)整，公積金貸款與商業(yè)貸款定位互補,，共同支持房地產(chǎn)市場,，既減輕了中低收入群體的購房負擔(dān)，又為房地產(chǎn)市場注入了流動性,。另一方面,，此次降息進一步拉大了公積金貸款與商業(yè)貸款的利差，在一定程度上強化了公積金制度的普惠性,，更利好于首次購房人群,。
的確，近來房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)趨勢明顯,。截至今年4月末,，商品房待售面積比3月末繼續(xù)減少，連續(xù)2個月減少,，庫存壓力進一步釋放,。同時，房貸利率下行為市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展注入了更多確定性,，促進更多有效需求釋放,，進一步助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。隨著房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化,，預(yù)計將對穩(wěn)定市場預(yù)期,、促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)止跌回穩(wěn)方面發(fā)揮更積極的作用。
