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保利招商一樓盤“虛增”套內(nèi)建面數(shù)千平方米
公共面積變身“玄關(guān)” 開(kāi)發(fā)商被指侵占業(yè)主權(quán)益數(shù)億元
2025-05-20 記者 吳永 劉宏宇 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  近期,,廣州多名消費(fèi)者投訴稱,保利、招商旗下公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的高檔樓盤“海珠天珺”項(xiàng)目虛增套內(nèi)建筑面積超2000平方米,,或侵占業(yè)主權(quán)益數(shù)億元,。針對(duì)相關(guān)投訴,廣州市規(guī)劃部門在核查后認(rèn)定開(kāi)發(fā)商存在將候梯廳計(jì)入套內(nèi)建筑面積的錯(cuò)誤行為,。虛增套內(nèi)建筑面積問(wèn)題如何產(chǎn)生,?業(yè)主損失該由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)?記者進(jìn)行了深入調(diào)查,。

  候梯廳“入戶玄關(guān)”被計(jì)入套內(nèi)建筑面積

  保利“海珠天珺”項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)琶洲東,,靠近廣交會(huì)展館,擁有珠江一線美景,,由廣州保穗置業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱“保穗置業(yè)”)開(kāi)發(fā),。保穗置業(yè)成立于2020年,由廣東保利城市發(fā)展有限公司和廣州招商房地產(chǎn)有限公司各持股50%,,保利方面負(fù)責(zé)設(shè)計(jì),,招商方面負(fù)責(zé)施工,。

  2021年底,,項(xiàng)目開(kāi)盤預(yù)售,均價(jià)10萬(wàn)元/平方米左右,,最高售價(jià)達(dá)11.9萬(wàn)元/平方米,。

  趙先生認(rèn)購(gòu)了一套總建筑面積136.9082平方米、套內(nèi)建筑面積104.1591平方米的房產(chǎn),,并與開(kāi)發(fā)商簽訂了《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》,,合同中明確注明“按套內(nèi)面積”計(jì)價(jià),總價(jià)1192.1966萬(wàn)元,。按套內(nèi)建筑面積折算下來(lái),,單價(jià)每平方米超11萬(wàn)元。

  三年后,,“海珠天珺”項(xiàng)目陸續(xù)交付,,但興沖沖趕去收房的趙先生卻傻眼了:“看到房子,感覺(jué)明顯縮水了,,根本就不像137平方米的房子,,倒像套內(nèi)80多平方米的小三房。每個(gè)房間都很小,,主人房只能放下一張1.5米寬的床,,再多放一個(gè)衣柜就沒(méi)啥空間了;另兩個(gè)小房間如放一張1.2米寬的床,,空間也滿了,;廚房面積更小,冰箱甚至只能放在廚房外面?!?/p>

  與趙先生一樣,,多位業(yè)主明顯感覺(jué)“有問(wèn)題”。部分業(yè)主自掏腰包,,請(qǐng)來(lái)第三方市場(chǎng)專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)開(kāi)展測(cè)量,,結(jié)果驗(yàn)證了業(yè)主們的感覺(jué),實(shí)測(cè)的套內(nèi)建筑面積都比合同中約定的套內(nèi)建筑面積少很多,。

  在與開(kāi)發(fā)商多次交涉無(wú)果后,,氣憤的業(yè)主們向廣州市規(guī)劃和自然資源局(簡(jiǎn)稱“廣州規(guī)自局”)投訴,并申請(qǐng)公開(kāi)項(xiàng)目的規(guī)劃報(bào)建等原始資料,,要求重新測(cè)繪,。過(guò)程中,業(yè)主們意外發(fā)現(xiàn)了一個(gè)大“秘密”:本應(yīng)作為公攤面積的候梯廳,,竟被開(kāi)發(fā)商當(dāng)作“入戶玄關(guān)”計(jì)入了套內(nèi)建筑面積,。

  根據(jù)業(yè)主們的投訴,廣州規(guī)自局進(jìn)行了復(fù)核,,發(fā)現(xiàn)測(cè)繪單位廣州市自然資源測(cè)繪有限公司于2024年6月出具的實(shí)測(cè)報(bào)告有誤,,將候梯廳當(dāng)作“入戶玄關(guān)”計(jì)入了套內(nèi)建筑面積,遂讓測(cè)繪單位于當(dāng)年11月重新出具實(shí)測(cè)報(bào)告,,將該項(xiàng)目“入戶玄關(guān)”更正為公攤面積,。

  對(duì)比測(cè)繪單位更正前后的數(shù)據(jù),“海珠天珺”一期項(xiàng)目套內(nèi)建筑面積合計(jì)減少1992.9289平方米,,而公共面積合計(jì)增加1992.9209平方米,。

  一期業(yè)主伍先生說(shuō),他的購(gòu)房合同注明套內(nèi)建筑面積104.187平方米,,重新測(cè)繪后實(shí)際套內(nèi)建筑面積92.647平方米,。對(duì)比之下,套內(nèi)建筑面積縮水超11平方米,,誤差率超11%,。

  業(yè)主們發(fā)現(xiàn),400多套房子均發(fā)生了縮水現(xiàn)象,,套內(nèi)建筑面積誤差率均超3%,,最高超11%。

  套內(nèi)建筑面積計(jì)算錯(cuò)誤是如何發(fā)生的,?

  圍繞因套內(nèi)建筑面積計(jì)算錯(cuò)誤引發(fā)的一系列問(wèn)題,,記者進(jìn)行了調(diào)查。

  焦點(diǎn)一:候梯廳“入戶玄關(guān)”應(yīng)不應(yīng)計(jì)入套內(nèi)建筑面積,?

  “所謂‘入戶玄關(guān)’實(shí)質(zhì)就是候梯廳,,是開(kāi)發(fā)商想人為虛增套內(nèi)建筑面積,。”業(yè)主們表示,,為將候梯廳“合法”計(jì)入套內(nèi)建筑面積,,開(kāi)發(fā)商“苦心孤詣”地造了一個(gè)新詞——“候梯廳入戶玄關(guān)”。

  記者在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)看到,,所謂的“候梯廳入戶玄關(guān)”,,位于住宅戶門外,出了電梯后,,一頭是入戶門,,一頭是消防門。在消防門上,,安裝有鎖,,但開(kāi)門朝向與常規(guī)逃生方向不符。業(yè)主說(shuō),,以前還是密碼鎖,,只有一方能開(kāi),在被住建部門認(rèn)定存在消防隱患后,,密碼鎖已被要求全部拆除,。在候梯廳內(nèi),開(kāi)發(fā)商還配套建了一個(gè)鞋柜,。

  廣州規(guī)自局復(fù)核發(fā)現(xiàn),,保穗置業(yè)將主要用途為候梯廳以及連通消防門與入戶門的通道標(biāo)注為“入戶玄關(guān)”并納入套內(nèi)建筑面積,不符合國(guó)家規(guī)范,,其具備客梯應(yīng)急救援及檢修、消防疏散等用途,。該區(qū)域依法不屬于專有部分,、不能計(jì)入套內(nèi)建筑面積,應(yīng)作為共有部位進(jìn)行面積分?jǐn)偂?/p>

  保穗置業(yè)不認(rèn)可廣州規(guī)自局的復(fù)核結(jié)果,,向廣州市人民政府提請(qǐng)行政復(fù)議申請(qǐng),。在行政復(fù)議中,廣州市人民政府審理認(rèn)為,,首先,,涉案“入戶玄關(guān)”屬于連通電梯與疏散走道的空間,主要功能為候梯廳,,不具有獨(dú)立使用性,;其次,開(kāi)發(fā)商所謂的“獨(dú)立使用性”是通過(guò)設(shè)置電梯卡權(quán)限這一技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)的,,一旦電梯卡權(quán)限變更,,則任何不特定主體均可進(jìn)入該空間,,故涉案“入戶玄關(guān)”不屬于物權(quán)上的專有部分。

  焦點(diǎn)二:是開(kāi)發(fā)商的錯(cuò)還是廣州規(guī)自局的錯(cuò),?

  在行政復(fù)議申請(qǐng)中,,保穗置業(yè)方面表示不認(rèn)可,認(rèn)為己方?jīng)]有問(wèn)題,,是測(cè)繪公司標(biāo)準(zhǔn)前后不一引發(fā)的產(chǎn)權(quán)面積變動(dòng),,該更正行為對(duì)其權(quán)益造成重大影響及損失,可能導(dǎo)致公司產(chǎn)生數(shù)十億元的重大損失,。

  在《行政復(fù)議決定書(shū)》中,,廣州規(guī)自局表示,之所以更正,,是因?yàn)楸K胫脴I(yè)首次登記時(shí)提交的測(cè)繪報(bào)告即存在錯(cuò)誤,,與事實(shí)和法律不符;該局作為負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu),,發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤并予以更正,,是在履行其行政職責(zé)權(quán)限。

  “廣州規(guī)自局在發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤后,,對(duì)此前的錯(cuò)誤登記行為進(jìn)行更正,,具有事實(shí)和法律依據(jù),在實(shí)體上并無(wú)不妥,?!苯衲?月17日,廣州市人民政府發(fā)出《行政復(fù)議決定書(shū)》并指出:“保穗置業(yè)作為大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),,具有豐富的商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),,應(yīng)當(dāng)熟知房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策及國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,對(duì)涉案爭(zhēng)議‘入戶玄關(guān)’不納入套內(nèi)面積應(yīng)具有專業(yè)判斷能力,,在辦理首次登記時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則,。”

  焦點(diǎn)三:當(dāng)時(shí)是“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”還是“按建筑面積計(jì)價(jià)”,?

  日前,,廣東保利城市發(fā)展有限公司的母公司保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示:“2021年是按照廣州市房屋交易監(jiān)管中心批復(fù)的備案價(jià)格(政府指導(dǎo)價(jià))與業(yè)主簽約的,計(jì)價(jià)是按總建筑面積來(lái)算的,。廣州市商品房買賣合同為政府標(biāo)準(zhǔn)合同模板,,用于合同備案?!?/p>

  但記者發(fā)現(xiàn),,保利方面對(duì)該問(wèn)題的相關(guān)表述前后矛盾?!缎姓?fù)議決定書(shū)》顯示,,作為申請(qǐng)人的保穗置業(yè)自己承認(rèn),,2021年為預(yù)售之目的,公司將“入戶玄關(guān)”計(jì)入套內(nèi)面積,,并以“套內(nèi)面積”作為計(jì)價(jià)依據(jù)與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同,。

  廣東省住建部門表示,目前省內(nèi)商品房買賣主要有按套內(nèi)建筑面積,、按建筑面積,、按套等三種計(jì)價(jià)方式,并沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定,,由當(dāng)事人自行選擇,。

  “合同是開(kāi)發(fā)商提供的,我們沒(méi)得挑,。約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),,我們也是按合同支付購(gòu)房款的?!倍辔粯I(yè)主表示,,保穗置業(yè)虛增套內(nèi)建筑面積導(dǎo)致他們多花不少冤枉錢,嚴(yán)重侵犯了他們的合法權(quán)益,,而保利方面現(xiàn)在不愿承認(rèn)合同約定的原則,,否認(rèn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)方式,本質(zhì)上是不愿承擔(dān)違約責(zé)任和損失,。

  誰(shuí)該承擔(dān)巨額損失,?

  根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定,合同約定的面積誤差超過(guò)3%的,,購(gòu)房者有權(quán)解除合同,。目前,業(yè)主們已經(jīng)提出退賠差價(jià)或退房等訴求,,但開(kāi)發(fā)商卻遲遲未能向業(yè)主提供明確的解決方案,。

  5月12日,在廣州市人民政府已經(jīng)出具《行政復(fù)議決定書(shū)》后,,保利發(fā)展方面在接受記者采訪時(shí)仍堅(jiān)持認(rèn)為:保穗置業(yè)方無(wú)錯(cuò),將繼續(xù)提起行政訴訟,;針對(duì)業(yè)主的訴求,,保穗置業(yè)將積極應(yīng)對(duì)。

  據(jù)內(nèi)部人士測(cè)算,,因“海珠天珺”項(xiàng)目總銷售額高達(dá)六七十億元,,如果400多戶購(gòu)房業(yè)主均選擇退房的話,保穗置業(yè)或面臨巨額款項(xiàng)退回風(fēng)險(xiǎn),。全部退房的話最高退款將高達(dá)73億元,;若僅退面積差的話,,最高退款將達(dá)5.5億元。

  多位業(yè)主強(qiáng)烈表示,,有關(guān)部門應(yīng)盡快督促保利和招商方面對(duì)“海珠天珺”項(xiàng)目存在的系列問(wèn)題進(jìn)行徹查,,特別是圍繞虛增套內(nèi)建筑面積等關(guān)鍵問(wèn)題入手,認(rèn)真審查從設(shè)計(jì),、規(guī)劃報(bào)建到竣工驗(yàn)收,、資金流向、不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)等全過(guò)程行為,,在真正保護(hù)業(yè)主利益的同時(shí)切實(shí)維護(hù)企業(yè)形象,。針對(duì)“海珠天珺”項(xiàng)目存在的其他問(wèn)題,本報(bào)將持續(xù)予以關(guān)注,。

 

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