消費基礎(chǔ)設施REITs板塊交出了一份穩(wěn)健運營的三季報“成績單”,。分析人士認為,，隨著政策刺激的加碼，疊加國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)回暖，消費基礎(chǔ)設施REITs很快將進入一個跨越式發(fā)展的階段,。
以在滬市掛牌的消費基礎(chǔ)設施REITs為例,，2024年三季度,，華安百聯(lián)消費REIT實現(xiàn)收入約5272萬元,，凈利潤約590萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約1966萬元,，可供分配金額約2966萬元,。
嘉實物美消費REIT表現(xiàn)不俗，2024年三季度實現(xiàn)收入約2948萬元,，凈利潤約1030萬元,，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約2351萬元，可供分配金額約1685萬元,。
華夏金茂商業(yè)REIT方面,，2024年三季度實現(xiàn)收入約2315萬元，凈利潤約399萬元,，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約1363萬元,，可供分配金額約1359萬元。
顯然,，國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)步修復,，對消費基礎(chǔ)設施表現(xiàn)構(gòu)成了正面影響。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),，2024年前三季度,，社會消費品零售總額達353564億元，同比增長3.3%,。其中,，按消費類型劃分，商品零售額達314149億元,，增長3.0%,；餐飲收入為39415億元，增長6.2%。9月份,，社會消費品零售總額更是同比增長了3.2%,，較上月提振1.1個百分點。
記者還注意到,，三季度以來,，消費基礎(chǔ)設施REITs的二級市場表現(xiàn)穩(wěn)中向好，其加權(quán)平均漲幅優(yōu)于同期中證REITs全收益指數(shù)的漲幅,。眼下,，業(yè)界關(guān)于“2024年為消費零售市場信心重建的一年”的預期正逐步兌現(xiàn)。
今年以來,，各地在擴內(nèi)需、促消費,、惠民生等方面政策支持不斷加碼,，旨在推動、激發(fā)消費潛力,，擴大有效需求,。
“購物中心、百貨商場等底層資產(chǎn)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的特征,，其通常位于城市核心區(qū)域或人口密集區(qū),，擁有穩(wěn)定的租戶群體和持續(xù)的租金收入，能為投資者提供較好的回報,?！币晃辉紮?quán)益人在接受記者采訪時直言，“從最近消費類項目的申報規(guī)?？梢钥闯?，國內(nèi)消費領(lǐng)域資產(chǎn)規(guī)模存量巨大，這預示著未來可發(fā)行,、擴募的儲備資產(chǎn)豐富,，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)通過REITs市場進行證券化，不僅有助于提升資本市場活躍度,，還能為投資者提供更多選擇,。”
值得一提的是,，在基本面發(fā)展呈現(xiàn)出積極態(tài)勢的大背景下,，各項目的擴募工作也被提上日程。
中國金茂控股集團有限公司副總裁,、金茂酒店商業(yè)管理公司總經(jīng)理丁蕤此前就向記者表示：“作為擁有較多重資產(chǎn)的原始權(quán)益人,，中國金茂愿意應勢而動、順勢而為，利用好國家提供的創(chuàng)新金融工具,，在REITs平臺上發(fā)聲,，做好金茂的資本運作和資產(chǎn)管理。同時,，中國金茂也會不斷將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)裝入到REITs平臺中,，持續(xù)為廣大投資人提供可選的金融產(chǎn)品和投資回報?！?/p>
根據(jù)券商統(tǒng)計,，目前已上市的消費基礎(chǔ)設施REITs已有7單，另有1單在交易所審核過程中,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，對于投資者而言，基礎(chǔ)設施公募REITs無疑是與耐心資本更適配的金融產(chǎn)品,。
“一方面,，REITs的強制現(xiàn)金分配機制，能保證耐心資本長期,、持續(xù)分享資產(chǎn)運營帶來的收益,。今年前8個月，有32支REITs產(chǎn)品共實現(xiàn)分配60次,，其中更有19支產(chǎn)品的分配次數(shù)多于1次,，這為投資人提供了可預見的現(xiàn)金回報?！敝朽]人壽保險股份有限公司不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理徐立思指出,，“另一方面，REITs已成為基礎(chǔ)設施項目的重要退出渠道,，擴寬了耐心資本的投資范圍,。再者REITs嚴格的合規(guī)性要求和更透明的信息披露，也給耐心資本投資提供了便利,。需要指出,，合規(guī)判斷和投后管理都是耐心資本以及其他機構(gòu)投資者很重視的領(lǐng)域，REITs在上述方面均有較好的制度性安排,，可以減輕耐心資本相應的時間成本和人力投入,，更聚焦到投資及研究之中?！?/p>
多位業(yè)內(nèi)專家表示,，身處“資產(chǎn)荒”延續(xù)的大環(huán)境中，優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設施項目是稀缺資產(chǎn),，可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流,，吸引力不言而喻。公開數(shù)據(jù)顯示，已上市的28支具備四個季度歷史數(shù)據(jù)的REITs的市值加權(quán)平均可供分配金額收益率為7.1%,。其中,，產(chǎn)權(quán)類為4.7%、經(jīng)營權(quán)類為8.7%,，相比其他具備現(xiàn)金分配的資產(chǎn),，優(yōu)勢突出。
“2024年以來,，由于宏觀經(jīng)濟緩慢復蘇,，公募REITs項目中抗周期屬性較強的項目獲得了更高的估值溢價。我們認為,，該現(xiàn)象背后彰顯了市場對于‘安全資產(chǎn)’的追逐,。”中金公司研究部分析師裴佳敏表示,，“自9月底至今,，宏觀政策預期有所改善，市場風險偏好逐步升溫,，具備較高經(jīng)營彈性的項目大概率將重回市場配置視野。雖然當前政策最終的落地效果有待觀察,，但前期估值因基本面弱于預期而受到壓制的部分板塊,，或伴隨預期修正迎來重估機會。結(jié)合三季度業(yè)績表現(xiàn)來看,，我們建議各機構(gòu)于短期內(nèi)重點關(guān)注以下三類項目,，包括具備經(jīng)營韌性且有進一步改善預期的部分消費和產(chǎn)業(yè)園項目、估值處于低位且貨運占比較高的高速項目,、估值調(diào)整后經(jīng)營基本面確定性較高的政策性保租房項目的配置機會,。此外，伴隨一級市場項目供給的增多,，后續(xù)也建議關(guān)注一二級市場定價差異,，擇機進行打新配置?！?/p>
