9月19日，天津市首單公募REITs——博時津開產(chǎn)園REIT在上交所正式上市；9月20日,，西南地區(qū)首單消費REITs——華夏大悅城商業(yè)REIT也將登陸深交所,。與此同時，多個項目申報,、獲批,、擴募進度都在快速推進。Wind數(shù)據(jù)顯示,，目前全市場已上市產(chǎn)品數(shù)量增至43只,，常態(tài)化發(fā)行蹄疾步穩(wěn)，今年以來募集成立的產(chǎn)品數(shù)量及發(fā)行總規(guī)模均超去年全年,。三季度以來,，已有14單項目更新“進度條”。其中,，2家顯示“已問詢”,，5家顯示“已受理”或“已申報”，7家顯示獲批“通過”,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，今年以來，隨著相關(guān)法律法規(guī)的完善和稅收激勵機制的優(yōu)化,，成本降低,、效率提高之下，公募REITs對于發(fā)行人的吸引力持續(xù)提升,。與此同時,，底層資產(chǎn)項目新業(yè)態(tài)的不斷增加進一步豐富了投資人的選擇，為該類市場帶來了更廣闊的發(fā)展機遇,。
首單混裝資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園項目上市
此次“上新”的博時津開產(chǎn)園REIT是天津市首單公募REITs,，也是國內(nèi)首個混裝資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。公開資料顯示,，該基金底層資產(chǎn)包括天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車廠房產(chǎn)業(yè)園兩種類型,。“相較于單一產(chǎn)業(yè)園模式,，這一混裝資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目,，或具有更好的抗周期能力與運營能力,。”業(yè)內(nèi)人士表示,。
截至去年年末,，上述兩項基礎資產(chǎn)運營成熟已滿3年，出租率保持較高水平,，租戶多元,，資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)良，投資價值凸顯,。公開資料顯示,，天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園是天津市數(shù)字經(jīng)濟的核心區(qū)域及天河超算所在地，擁有強大的算力資源和技術(shù)優(yōu)勢,。該園區(qū)擁有多元化的租戶基礎,，截至去年年末，共有租戶114個,，相當一部分項目和人才來自北京,。
大陸汽車廠房產(chǎn)業(yè)園則聚集了世界領(lǐng)先的汽車動力總成研發(fā)、生產(chǎn)企業(yè),，周邊還吸引了一批整車企業(yè),，形成完整的汽車產(chǎn)業(yè)鏈。此外,，該園區(qū)重點布局高端乘用車,、新能源汽車、智能網(wǎng)聯(lián)汽車等前沿領(lǐng)域,，為天津市汽車產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供了強有力的支持,。
8月，博時津開產(chǎn)園REIT的網(wǎng)下認購倍數(shù)為7.66倍,，刷新年內(nèi)產(chǎn)權(quán)類REITs網(wǎng)下發(fā)售紀錄,，公眾發(fā)售部分當天提前結(jié)募，產(chǎn)品獲得專業(yè)機構(gòu)投資者認可,。9月5日,，博時基金公告稱該基金的戰(zhàn)略配售份額限售正式生效。此次限售涉及多家投資者,，包括天津泰達科技工業(yè)園有限公司,、中國中金財富證券有限公司、華潤深國投信托有限公司等,，限售份額總量從1億份到303萬份不等，限售期限根據(jù)投資者類型分為60個月,、36個月和12個月,。
在近日的交流座談中,，項目管理方及運營方就媒體和投資者關(guān)注的項目選擇天津及底層資產(chǎn)的優(yōu)勢、發(fā)展前景,、客戶穩(wěn)定性等問題進行了解答,。交流中，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的基金經(jīng)理胡海濱認為,，上述兩類資產(chǎn)的特點各有不同,，廠房類的資產(chǎn)天然具有較強的抗周期能力，波動較小,，但是租金增長率相對平穩(wěn),。而研發(fā)辦公類的資產(chǎn)可能抗周期的能力弱，但是租金和出租率提升的空間較高,。所以把這兩項資產(chǎn)混裝在一起既有利于平復投資者對研發(fā)辦公類出租率有波動的擔憂,，又可以從一定程度上追求提升未來租金的彈性。
“接下來園區(qū)運營將持續(xù)加大招商引資的力度,，重點引入更多戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)租戶,，持續(xù)匯聚更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)，努力維持較好的資產(chǎn)出租率,?！碧旖蛱┻_產(chǎn)業(yè)園管理有限公司總經(jīng)理楊帆表示，目前,，數(shù)字產(chǎn)業(yè)園在談的有十幾家重點客戶,，包括中海油的工程技術(shù)中心、中石油長城鉆探等幾個重點客戶,，預計去化面積將會超過1萬平方米,，接下來公司將全力以赴保證項目落戶。
圖為博時津開產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園,。資料圖片
9月多單REITs新項目接連獲批
除了此次上市的博時津開產(chǎn)園REIT,，華夏大悅城商業(yè)REIT也將于20日在深交所上市。招募說明書顯示,，該基金首發(fā)底層資產(chǎn)是大悅城控股旗下優(yōu)質(zhì)購物中心成都大悅城,，2024年以及2025年預測年化凈現(xiàn)金流分派率分別為5.22%、5.33%,。此前發(fā)售階段,，華夏大悅城商業(yè)REIT亦獲得投資者踴躍認購。另外,，招商基金蛇口租賃住房REIT也將于19日至20日正式發(fā)售,，最終確定的發(fā)售價格為2.727元/份，預計募集資金近13.64億元。此前網(wǎng)下配售對象擬認購倍數(shù)達103.66倍,。
與此同時,，更多公募REITs項目“上新”加速推進。近日,，全國首單水利設施公募REIT——銀華紹興原水水利REIT,、首單底層資產(chǎn)為繞城高速的高速公路REITs——華夏南京交通高速公路REIT、首只科創(chuàng)孵化器REITs——招商科創(chuàng)孵化器REIT接連獲批,。
排隊等候?qū)徍说捻椖繑?shù)量也不斷擴容,，近兩周又有多個項目正式申報。來自上交所官網(wǎng)信息顯示,，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT項目近日正式申報,。據(jù)悉，該項目原始權(quán)益人為北京亦莊盛元投資開發(fā)集團有限公司（簡稱“亦莊盛元”）,，是北京亦莊投資控股有限公司（簡稱“亦莊控股”）的全資子公司,。目前，亦莊盛元共有16個在建,、待建及已運營的項目,，產(chǎn)品類型涵蓋商務綜合體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總建面超140萬平方米,，總投資逾110億元,。去年12月，亦莊控股在公司戰(zhàn)略規(guī)劃中提出,，要大力踐行產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs模式,。探索建立園區(qū)建設基金，強化提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運營能力與資產(chǎn)價值,，將成熟資產(chǎn)裝入公募REITs實現(xiàn)上市退出,，置換增量發(fā)展資金，形成“投,、融,、管、退”閉環(huán)可持續(xù)發(fā)展的模式,。
值得注意的是,，9月最新獲受理的多個項目中，不乏供熱,、跨海大橋等新業(yè)態(tài),。如上海外高橋集團股份有限公司公告，華安外高橋倉儲物流REIT相關(guān)申請材料已申報并獲正式受理,；國泰君安濟南能源供熱REIT也已進行申報,，這是市場首單供熱類項目,；同樣正式申報的還有平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT，該項目底層資產(chǎn)為杭州灣跨海大橋,，為首單橋梁基礎設施項目,。
更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤活“在路上”
新項目申報同時，部分已上市公募REITs在穩(wěn)健經(jīng)營的基礎上,，擴募工作也正積極開展。近期,，中金廈門安居REIT公告啟動首次擴募,。據(jù)悉，這是年內(nèi)上交所已上市項目中,，第6單發(fā)布擴募公告的公募REITs產(chǎn)品,。
“本次新基礎設施項目的購入有助于實現(xiàn)存量與增量資產(chǎn)的良性循環(huán)，助力廈門市租賃住房資產(chǎn)的進一步發(fā)展壯大,，為廈門市住房保障體系的健康可持續(xù)發(fā)展提供有益探索,。廈門安居集團未來將繼續(xù)積極踐行REITs戰(zhàn)略，通過擴募機制將越來越多的成熟資產(chǎn)推向基礎設施REITs市場,，為REITs市場的生態(tài)建設貢獻力量,。”廈門安居控股集團總經(jīng)理汪曉林表示,，公共租賃住房納入公募REITs范疇后,，中金廈門安居REIT持續(xù)擴募的潛力將進一步增大。
中金基金副總經(jīng)理李耀光表示,，擴募既可以盤活更多存量資產(chǎn),、做大市場規(guī)模，又可以優(yōu)化資產(chǎn)組合配置,、提振二級市場表現(xiàn),、增強流動性。從國外成熟REITs市場的發(fā)展狀況看,，擴募是公募REITs擴容的主要渠道,，也是市場“生命力”的體現(xiàn)。同時,，擴募也是對公募REITs管理人主動管理能力的檢驗,。基金管理人將與外部管理機構(gòu)一起,，通過不斷提高基礎設施項目運營管理質(zhì)效,，為基金的發(fā)展壯大，以及基金持續(xù)價值創(chuàng)造能力的提升提供堅實基礎,。
談及博時津開產(chǎn)園REIT未來擴募,，楊帆透露：“接下來我們準備考慮打組合拳，制造業(yè)工廠、高標準的定制廠房,、收入比較好的項目將優(yōu)先考慮導入到擴募的底層資產(chǎn),，同時再考慮導入科技型園區(qū)資產(chǎn)，爭取把更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)展示出來,?！?/p>
華夏基金表示，隨著公募REITs新發(fā)行資產(chǎn)類型多元化和發(fā)行規(guī)模持續(xù)增長,，為市場源源不斷提供新的投資標的,，提升整體市場穩(wěn)定性和流動性，也將為社?；?、企業(yè)年金等投資者的參與提供更多可能性。
