9月19日，天津市首單公募REITs——博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT在上交所正式上市；9月20日,，西南地區(qū)首單消費(fèi)REITs——華夏大悅城商業(yè)REIT也將登陸深交所,。與此同時(shí),，多個(gè)項(xiàng)目申報(bào),、獲批,、擴(kuò)募進(jìn)度都在快速推進(jìn),。Wind數(shù)據(jù)顯示，目前全市場(chǎng)已上市產(chǎn)品數(shù)量增至43只,，常態(tài)化發(fā)行蹄疾步穩(wěn)，今年以來(lái)募集成立的產(chǎn)品數(shù)量及發(fā)行總規(guī)模均超去年全年,。三季度以來(lái)，已有14單項(xiàng)目更新“進(jìn)度條”,。其中，2家顯示“已問(wèn)詢”,，5家顯示“已受理”或“已申報(bào)”，7家顯示獲批“通過(guò)”,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，今年以來(lái)，隨著相關(guān)法律法規(guī)的完善和稅收激勵(lì)機(jī)制的優(yōu)化,，成本降低,、效率提高之下，公募REITs對(duì)于發(fā)行人的吸引力持續(xù)提升,。與此同時(shí),，底層資產(chǎn)項(xiàng)目新業(yè)態(tài)的不斷增加進(jìn)一步豐富了投資人的選擇,，為該類市場(chǎng)帶來(lái)了更廣闊的發(fā)展機(jī)遇,。
首單混裝資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目上市
此次“上新”的博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT是天津市首單公募REITs，也是國(guó)內(nèi)首個(gè)混裝資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目,。公開(kāi)資料顯示,，該基金底層資產(chǎn)包括天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車(chē)廠房產(chǎn)業(yè)園兩種類型?！跋噍^于單一產(chǎn)業(yè)園模式,，這一混裝資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，或具有更好的抗周期能力與運(yùn)營(yíng)能力,?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。
截至去年年末,，上述兩項(xiàng)基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成熟已滿3年,，出租率保持較高水平，租戶多元,，資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)良,，投資價(jià)值凸顯。公開(kāi)資料顯示,，天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園是天津市數(shù)字經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)域及天河超算所在地,，擁有強(qiáng)大的算力資源和技術(shù)優(yōu)勢(shì)。該園區(qū)擁有多元化的租戶基礎(chǔ),，截至去年年末,，共有租戶114個(gè)，相當(dāng)一部分項(xiàng)目和人才來(lái)自北京,。
大陸汽車(chē)廠房產(chǎn)業(yè)園則聚集了世界領(lǐng)先的汽車(chē)動(dòng)力總成研發(fā),、生產(chǎn)企業(yè)，周邊還吸引了一批整車(chē)企業(yè),，形成完整的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈。此外,，該園區(qū)重點(diǎn)布局高端乘用車(chē),、新能源汽車(chē)、智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)等前沿領(lǐng)域,，為天津市汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了強(qiáng)有力的支持,。
8月，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為7.66倍，刷新年內(nèi)產(chǎn)權(quán)類REITs網(wǎng)下發(fā)售紀(jì)錄,，公眾發(fā)售部分當(dāng)天提前結(jié)募,，產(chǎn)品獲得專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)可。9月5日,，博時(shí)基金公告稱該基金的戰(zhàn)略配售份額限售正式生效,。此次限售涉及多家投資者，包括天津泰達(dá)科技工業(yè)園有限公司,、中國(guó)中金財(cái)富證券有限公司,、華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司等，限售份額總量從1億份到303萬(wàn)份不等,，限售期限根據(jù)投資者類型分為60個(gè)月,、36個(gè)月和12個(gè)月。
在近日的交流座談中,，項(xiàng)目管理方及運(yùn)營(yíng)方就媒體和投資者關(guān)注的項(xiàng)目選擇天津及底層資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì),、發(fā)展前景、客戶穩(wěn)定性等問(wèn)題進(jìn)行了解答,。交流中,，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的基金經(jīng)理胡海濱認(rèn)為，上述兩類資產(chǎn)的特點(diǎn)各有不同,，廠房類的資產(chǎn)天然具有較強(qiáng)的抗周期能力,，波動(dòng)較小，但是租金增長(zhǎng)率相對(duì)平穩(wěn),。而研發(fā)辦公類的資產(chǎn)可能抗周期的能力弱,，但是租金和出租率提升的空間較高。所以把這兩項(xiàng)資產(chǎn)混裝在一起既有利于平復(fù)投資者對(duì)研發(fā)辦公類出租率有波動(dòng)的擔(dān)憂,，又可以從一定程度上追求提升未來(lái)租金的彈性,。
“接下來(lái)園區(qū)運(yùn)營(yíng)將持續(xù)加大招商引資的力度，重點(diǎn)引入更多戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)租戶,，持續(xù)匯聚更多優(yōu)質(zhì)企業(yè),，努力維持較好的資產(chǎn)出租率?！碧旖蛱┻_(dá)產(chǎn)業(yè)園管理有限公司總經(jīng)理?xiàng)罘硎?，目前，?shù)字產(chǎn)業(yè)園在談的有十幾家重點(diǎn)客戶,，包括中海油的工程技術(shù)中心,、中石油長(zhǎng)城鉆探等幾個(gè)重點(diǎn)客戶，預(yù)計(jì)去化面積將會(huì)超過(guò)1萬(wàn)平方米,，接下來(lái)公司將全力以赴保證項(xiàng)目落戶,。
圖為博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園,。資料圖片
9月多單REITs新項(xiàng)目接連獲批
除了此次上市的博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT，華夏大悅城商業(yè)REIT也將于20日在深交所上市,。招募說(shuō)明書(shū)顯示,，該基金首發(fā)底層資產(chǎn)是大悅城控股旗下優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心成都大悅城，2024年以及2025年預(yù)測(cè)年化凈現(xiàn)金流分派率分別為5.22%,、5.33%,。此前發(fā)售階段，華夏大悅城商業(yè)REIT亦獲得投資者踴躍認(rèn)購(gòu),。另外,，招商基金蛇口租賃住房REIT也將于19日至20日正式發(fā)售，最終確定的發(fā)售價(jià)格為2.727元/份,，預(yù)計(jì)募集資金近13.64億元,。此前網(wǎng)下配售對(duì)象擬認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)103.66倍。
與此同時(shí),，更多公募REITs項(xiàng)目“上新”加速推進(jìn),。近日，全國(guó)首單水利設(shè)施公募REIT——銀華紹興原水水利REIT,、首單底層資產(chǎn)為繞城高速的高速公路REITs——華夏南京交通高速公路REIT,、首只科創(chuàng)孵化器REITs——招商科創(chuàng)孵化器REIT接連獲批。
排隊(duì)等候?qū)徍说捻?xiàng)目數(shù)量也不斷擴(kuò)容,，近兩周又有多個(gè)項(xiàng)目正式申報(bào),。來(lái)自上交所官網(wǎng)信息顯示，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT項(xiàng)目近日正式申報(bào),。據(jù)悉,，該項(xiàng)目原始權(quán)益人為北京亦莊盛元投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“亦莊盛元”），是北京亦莊投資控股有限公司（簡(jiǎn)稱“亦莊控股”）的全資子公司,。目前,，亦莊盛元共有16個(gè)在建、待建及已運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目,，產(chǎn)品類型涵蓋商務(wù)綜合體和產(chǎn)業(yè)園區(qū),，總建面超140萬(wàn)平方米，總投資逾110億元,。去年12月,，亦莊控股在公司戰(zhàn)略規(guī)劃中提出，要大力踐行產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs模式,。探索建立園區(qū)建設(shè)基金,，強(qiáng)化提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力與資產(chǎn)價(jià)值，將成熟資產(chǎn)裝入公募REITs實(shí)現(xiàn)上市退出,，置換增量發(fā)展資金,，形成“投、融,、管,、退”閉環(huán)可持續(xù)發(fā)展的模式。
值得注意的是,，9月最新獲受理的多個(gè)項(xiàng)目中,，不乏供熱、跨海大橋等新業(yè)態(tài),。如上海外高橋集團(tuán)股份有限公司公告,，華安外高橋倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT相關(guān)申請(qǐng)材料已申報(bào)并獲正式受理；國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT也已進(jìn)行申報(bào),，這是市場(chǎng)首單供熱類項(xiàng)目,；同樣正式申報(bào)的還有平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT，該項(xiàng)目底層資產(chǎn)為杭州灣跨海大橋,，為首單橋梁基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,。
更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤(pán)活“在路上”
新項(xiàng)目申報(bào)同時(shí)，部分已上市公募REITs在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上,，擴(kuò)募工作也正積極開(kāi)展,。近期，中金廈門(mén)安居REIT公告啟動(dòng)首次擴(kuò)募,。據(jù)悉,，這是年內(nèi)上交所已上市項(xiàng)目中，第6單發(fā)布擴(kuò)募公告的公募REITs產(chǎn)品,。
“本次新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的購(gòu)入有助于實(shí)現(xiàn)存量與增量資產(chǎn)的良性循環(huán),，助力廈門(mén)市租賃住房資產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展壯大，為廈門(mén)市住房保障體系的健康可持續(xù)發(fā)展提供有益探索,。廈門(mén)安居集團(tuán)未來(lái)將繼續(xù)積極踐行REITs戰(zhàn)略,，通過(guò)擴(kuò)募機(jī)制將越來(lái)越多的成熟資產(chǎn)推向基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)，為REITs市場(chǎng)的生態(tài)建設(shè)貢獻(xiàn)力量,?！睆B門(mén)安居控股集團(tuán)總經(jīng)理汪曉林表示，公共租賃住房納入公募REITs范疇后,，中金廈門(mén)安居REIT持續(xù)擴(kuò)募的潛力將進(jìn)一步增大,。
中金基金副總經(jīng)理李耀光表示，擴(kuò)募既可以盤(pán)活更多存量資產(chǎn),、做大市場(chǎng)規(guī)模,，又可以優(yōu)化資產(chǎn)組合配置、提振二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn),、增強(qiáng)流動(dòng)性,。從國(guó)外成熟REITs市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r看,，擴(kuò)募是公募REITs擴(kuò)容的主要渠道，也是市場(chǎng)“生命力”的體現(xiàn),。同時(shí),，擴(kuò)募也是對(duì)公募REITs管理人主動(dòng)管理能力的檢驗(yàn)?；鸸芾砣藢⑴c外部管理機(jī)構(gòu)一起,，通過(guò)不斷提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)效，為基金的發(fā)展壯大,，以及基金持續(xù)價(jià)值創(chuàng)造能力的提升提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),。
談及博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT未來(lái)擴(kuò)募，楊帆透露：“接下來(lái)我們準(zhǔn)備考慮打組合拳,，制造業(yè)工廠,、高標(biāo)準(zhǔn)的定制廠房、收入比較好的項(xiàng)目將優(yōu)先考慮導(dǎo)入到擴(kuò)募的底層資產(chǎn),，同時(shí)再考慮導(dǎo)入科技型園區(qū)資產(chǎn),，爭(zhēng)取把更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)展示出來(lái)?！?/p>
華夏基金表示,，隨著公募REITs新發(fā)行資產(chǎn)類型多元化和發(fā)行規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，為市場(chǎng)源源不斷提供新的投資標(biāo)的,，提升整體市場(chǎng)穩(wěn)定性和流動(dòng)性,，也將為社保基金,、企業(yè)年金等投資者的參與提供更多可能性,。
