經(jīng)過“3·30政策”兩個多月的發(fā)酵,，房地產(chǎn)市場確立了回暖態(tài)勢,，一線城市房價全面飛漲,，深圳更是創(chuàng)紀錄地增長,，上海方面的漲幅也創(chuàng)了27個月新高,。買房增值又成為人們爭相討論的焦點,。對此,，業(yè)內(nèi)人士表示,，經(jīng)過2014年的沉寂之后,，在房地產(chǎn)政策托市的背景下，需求旺盛的一線城市樓市再度迎來飛漲,，成為全國的領(lǐng)頭羊,。但值得注意的是，雖然從現(xiàn)階段來看,，房地產(chǎn)市場難以再現(xiàn)2009年瘋漲的場景,，但如果房價進入常態(tài)化的上升通道并持續(xù)下去，不排除2016年將再度迎來政策收緊,。
深圳樓市領(lǐng)漲
日前,，國家統(tǒng)計局發(fā)布70大中城市房價變動情況顯示,，雖然70城市仍有部分持續(xù)下滑，但一線城市全線上漲,，其中,，深圳新建商品住宅價格環(huán)比上漲6.7%，同比高達7.7%,，創(chuàng)下新建商品住宅環(huán)比漲幅最高值,。
事實上，在樓市一系列利好政策出臺后,，從4月下旬開始，深圳樓市大幅升溫,，開發(fā)商紛紛入市,，購房者爭先購房。5月則延續(xù)了4月的市場熱潮,，自五一小長假起,，多個樓盤入市引爆購房現(xiàn)場。五一期間成交量大增,，遠高于去年同期水平,。整個5月開發(fā)商推出了7138套一手住宅，購房者通宵排隊購房,、“日光盤”紛紛涌現(xiàn),，促使新房成交量達到6106套。不少樓盤5月售價有所提升,。
萬科6月6日推出了萬科云城項目,，雖然均價高達5.5萬元/平方米，但首日銷售率就達到了95%,。該公司員工說,，“也不知道之后的市場走勢如何，趁這波兒勢頭,，趕緊賣,。”
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示,，6月深圳一手住宅均價達到30713元/平方米,，首次突破3萬元，同比上漲31%,。房價大幅上漲和愈加復雜的交易程序并未抑制購房者的熱情,。數(shù)據(jù)顯示，今年6月一二手住宅單月合計成交23224套,，同比大漲261%,，僅次于2009年11月的歷史高峰,。其中，一手住宅成交7494套,，環(huán)比增加22.7%,，成交面積為76.9萬平方米，環(huán)比增加26.5%,。
深圳房價已連續(xù)數(shù)月大漲,，5月深圳一手商品住宅共成交6106套，環(huán)比上漲50%,，同比上漲139.7%,；成交面積60.8萬平方米，環(huán)比上漲50.1%,，同比上漲151.1%,。成交量的大幅攀升帶動價格大幅上漲，5月深圳一手商品住宅成交均價為28487元/平方米,，環(huán)比上漲8%,，同比上漲18.8%。其中,，南山漲幅最兇,，5月一手商品住宅成交均價達到61398元/平方米，環(huán)比上漲35.4%,，同比上漲85.7%,。
此外，深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，深圳二手住宅掛牌均價36903元/平方米,，環(huán)比上漲8%，同比上漲21.8%,。
準備在深圳購房的孫先生,，看好了位于香蜜湖的東方玫瑰花園一套130平方米的房子，“3·30新政”之前,，業(yè)主叫價500萬,，但現(xiàn)在是“每問一次，就漲一次價”的節(jié)奏,，業(yè)主叫價已經(jīng)走高到700多萬,。“現(xiàn)在業(yè)主都不誠心賣了,，房價漲得這么快,，業(yè)主也怕賣虧了，或者賣了之后買不到差不多的了,�,！�
剛剛出手購房的張先生,，更是眼睜睜地看著位于深圳南山區(qū)的“澳城1618”一套實用面積120平方米的房子從2014年9月開發(fā)商賣470萬元漲到如今二手業(yè)主叫價800多萬元。
德佑鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示,，深圳近期房價大漲是多方因素疊加所致,，一方面，在3·30等政策的刺激下,，房價有了上漲的動力,，另一方面的原因是近幾個月投資客購房現(xiàn)象火速蔓延，帶動深圳樓市大幅成交,，房價也隨之快速上漲,。
世聯(lián)地產(chǎn)研究部經(jīng)理劉文春分析認為，樓市的活躍度取決于市場氛圍和政策傾向,。深圳是一個市場化的,、對政策特別敏感的城市�,！�3·30新政”出臺后，雖然一線城市并沒有放開限購,，深圳也沒有執(zhí)行二套房首付4成的規(guī)定,，但依舊給了購房者一個“買入”信號。
業(yè)內(nèi)人士玉家雄認為,，對后市房價上漲的預期,，出于“自主+增值”的資產(chǎn)配置的考慮，使得購房者的行為出現(xiàn)聚集效應(yīng),，集中入市,，使得需求暴增。但供應(yīng)卻一時難以跟上,，外加深圳土地資源有限,，因此無論從短期看，還是從長期看,，深圳樓市都處于供不應(yīng)求的狀態(tài),，這是支撐深圳樓市價格走高的重要因素。
北上廣緊隨其后
值得注意的是,，在深圳樓市領(lǐng)漲的同時,，北京、上海,、廣州也有較大的上漲幅度,。
6月20日，石景山自住房項目——中海長安雅苑,，在售樓處舉行首日公開選房,，推出1號樓,、2號樓、4號樓,、5號樓,、6號樓、9號樓,，共計997套房源,，銷售均價27000元/平方米。截至當天17點25分,，997套房源全部售罄,。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，除深圳以外,，5月北京,、上海、廣州新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比全部上漲,。環(huán)比方面,，北京上漲1.4%，上海上漲2.6%,，廣州上漲1.4%,；同比來看，北京上漲4.3%,，上海上漲2.2%,，廣州上漲2.3%。其中,，上海環(huán)比漲幅創(chuàng)27個月新高,。
“以深圳為代表的一線城市已率先進入房價上漲期，成為商品住宅成交價格的回漲主力,�,！眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說。
除房價外,，一線城市成交量也再度達到高點,。北京來看，6月北京新房市場繼續(xù)攀升至高位,，全市純新房成交6517套,，環(huán)比上漲26.1%，同比上漲85.9%,，創(chuàng)2013年10月以來的最高值,。二手住宅網(wǎng)簽量18576套，創(chuàng)2013年3月以來累計27個月新高。其中,，新房成交均價為29828元/平方米,，環(huán)比上漲3.3%，同比上漲11.4%,。
值得注意的是,，受北京市政府機關(guān)外遷等消息影響，北京通州區(qū)房地產(chǎn)成交量猛增,，甚至顯現(xiàn)開盤“秒殺”跡象,。數(shù)據(jù)顯示，5月,，通州房地產(chǎn)銷售面積達16.9萬平方米,，是去年同期的1.9倍，這也是通州房地產(chǎn)銷售市場16個月來首次回暖,。通州區(qū)統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示,，今年1月至5月，通州房地產(chǎn)銷售面積達47.2萬平方米,，同比增長4.6%,，銷售額達95億元，同比增長7.5%,。其中5月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)尤其引人關(guān)注,，當月全區(qū)房地產(chǎn)銷售面積高達16.9萬平方米，是去年同期的1.9倍,，單月銷售額達34億元，為去年同期的3倍,。
就上海而言,，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達2.6%，漲幅創(chuàng)27個月新高,，已經(jīng)達到2013年的漲幅水平,。6月20日，端午節(jié)小長假的第一天,，綠地位于上海張江高科的商業(yè)綜合體項目M-Town開盤僅2小時,，首批240套房源便告售罄。同一天,，青浦萬達mall樓盤開盤即熱銷,。該項目策劃經(jīng)理郭曉山表示，現(xiàn)階段商鋪已基本銷售完畢,，預計7月底將推出LOFT項目,。而在節(jié)前的6月19日，高端住宅復興瓏御開盤短短2個小時內(nèi)，近80%的房源就已經(jīng)認購完畢,。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計,，6月廣州一手商品住宅成交呈量價齊升態(tài)勢。6月全市一手商品住宅成交套數(shù)和面積分別為9726套,、116.75萬平方米,，環(huán)比分別上漲11.35%和14.05%，同比則分別上漲62.72%和56.96%,；成交均價為15387元/平方米,，環(huán)比上漲8.12%。
新房庫存方面,，截至6月16日,，廣州市商品住宅可售套數(shù)為7萬套，總面積達917.49萬平方米,。跟5月上旬的庫存數(shù)據(jù)相比,，可售套數(shù)和總可售面積環(huán)比分別下降6.5%。
張大偉表示,，房地產(chǎn)是“買漲不買跌”的市場,，在“9·30”“3·30”新政以及后續(xù)系列降息影響下，一線樓市二手房市場成交升溫,，資金開始涌入新房市場后,，拉動新房市場的成交量呈現(xiàn)上升趨勢。
德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟認為,，近期中高端市場成交活躍,，成交結(jié)構(gòu)是導致房價上漲的一個因素�,！耙陨虾Ｊ袨槔�,，6月份以來，上海土地市場非�,；钴S,，中環(huán)附近土地樓板價達3萬元/平方米已經(jīng)是常態(tài)，開發(fā)企業(yè)高價拿地的同時,，一方面刺激了周邊房源的成交價格,，另一方面，高價拿地之后,，想要有獲利空間未來只能建造精裝修的中高端產(chǎn)品,，產(chǎn)品定價也極有可能成為區(qū)域之最，由此促進房價上漲,�,！�
土地市場再現(xiàn)“地王”
CRIC研究中心研究員楊科偉認為，現(xiàn)階段一線城市熱度再起的主要原因一方面是土地稀缺，較三四線城市來說,，土地風險性較小,。另一方面，在國土部指導下,，一線城市加快推地速度,，也是造成此輪上漲的主要原因。
6月,，在樓市發(fā)力的背景下,，土地市場也熱了起來。上海再現(xiàn)總價“地王”,，一線城市平均樓面價又創(chuàng)單月歷史紀錄,。6月初，華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊,，地塊樓面價38061元/平方米,，刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上海總價“地王”紀錄,。同日,，招商平安聯(lián)合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價，競得寶山大場鎮(zhèn)地塊,，創(chuàng)出近90%的高溢價率,。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前,，2015年20大標桿房企集中一二線拿地,，合計一二線城市購入土地金額高達1342億，創(chuàng)造歷史最高紀錄,。其中,，一線城市745.89億元，占比達50.1%,，較于2014年的35.6%、2013年的29.5%,，2012年的22.8%有大幅提高,。
此前3月下旬，國土部聯(lián)合住建部發(fā)文,，要求各地因地制宜,，對土地供應(yīng)要做到“有供有限”。5月17日,，國土資源部印發(fā)《關(guān)于下達〈2015年全國土地利用計劃〉的通知》,，要求各地區(qū)別對待、有保有壓，合理安排建設(shè)用地計劃指標,，促進區(qū)域,、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,。嚴格控制特大城市用地,，合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計劃指標。
克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示,，已經(jīng)公布2015年計劃供地情況的三個一線城市中,，北京計劃供應(yīng)居住用地1200公頃，同比下降27.27%,；上海計劃供應(yīng)居住用地600公頃,，同比下降20%；廣州計劃供應(yīng)居住用地524公頃,，同比下降24.21%,。
“基于國土局‘有供有限’的指導思想，各城市土地供應(yīng)計劃性增強,，尤其多數(shù)土地消化周期過高的三四線城市紛紛放緩供地節(jié)奏,。”楊科偉說,，在此背景下,，一線城市便加快供地速度。
常態(tài)化上漲或引政策再度收緊
陸騎麟指出,，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達2.6%,，個人認為上海的房價已進入一個“常態(tài)化”的上升通道，到今年年底,，上海新房可能會有20%左右的漲幅,，一旦真的出現(xiàn)，那么2016年必然會出臺新的調(diào)控政策,。
據(jù)消息稱,，6月17日，國家發(fā)改委司局級領(lǐng)導帶隊一行抵達上海,，專題調(diào)研上海樓市的近期反應(yīng),。“座談會持續(xù)了近4個小時,，調(diào)研組關(guān)注的問題非常全面,，涉及短期房地產(chǎn)市場反應(yīng)，近期樓市政策反應(yīng),，有無限制和扭曲住房需求,，征集房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的建議等,。”一位參加發(fā)改委調(diào)研組座談會的人士說,，座談會上,，調(diào)研組比較謹慎，更多的是傾聽市場各方對于近期樓市的意見,，表態(tài)并不多,。
此外，在深圳市場,，6月初郵儲銀行在放松房貸的大環(huán)境中逆市選擇提高利率,。隨后的半月內(nèi)，包括中行,、建行,、交行等3家國有大行，以及招行,、民生,、渤海等3家股份制銀行也紛紛收緊首套房貸。
有業(yè)內(nèi)人士指出,，5月一線城市樓市的非理性上漲已受到上層關(guān)注�,，F(xiàn)階段深圳、北京方面不再僅僅是自住需求增加,，投資性購房在不斷增多,。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅新推,、在售項目價格升幅顯著,，助力5月成交均價非結(jié)構(gòu)性走高，新房庫存顯著下降,；二手住宅市場成交量,、成交價格也穩(wěn)定上漲。另據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計,，近期投資客重返市場勢頭明顯,，在深圳二手房成交中，投資客比例已近三成,，達到28.1%,。而在去年市場低迷期，投資客的比例只占一成,。
不過也有人士提出,，一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代,。2003年到2013年,，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元,，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場基數(shù)已不可同日而語,，增速降低是必然,。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)已經(jīng)從過去總體偏緊,、部分地區(qū)過緊,，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況,。當供給速度遠快于需求時,，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市,，也有限購政策在控制需求規(guī)模,，從而抑制樓市過快上漲。
