經(jīng)過(guò)“3·30政策”兩個(gè)多月的發(fā)酵，房地產(chǎn)市場(chǎng)確立了回暖態(tài)勢(shì),，一線城市房?jī)r(jià)全面飛漲,，深圳更是創(chuàng)紀(jì)錄地增長(zhǎng)，上海方面的漲幅也創(chuàng)了27個(gè)月新高,。買房增值又成為人們爭(zhēng)相討論的焦點(diǎn),。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過(guò)2014年的沉寂之后,，在房地產(chǎn)政策托市的背景下,，需求旺盛的一線城市樓市再度迎來(lái)飛漲，成為全國(guó)的領(lǐng)頭羊,。但值得注意的是,，雖然從現(xiàn)階段來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以再現(xiàn)2009年瘋漲的場(chǎng)景,，但如果房?jī)r(jià)進(jìn)入常態(tài)化的上升通道并持續(xù)下去,，不排除2016年將再度迎來(lái)政策收緊。
深圳樓市領(lǐng)漲
日前,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況顯示,，雖然70城市仍有部分持續(xù)下滑，但一線城市全線上漲,，其中,，深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲6.7%，同比高達(dá)7.7%,，創(chuàng)下新建商品住宅環(huán)比漲幅最高值,。
事實(shí)上，在樓市一系列利好政策出臺(tái)后,，從4月下旬開(kāi)始,，深圳樓市大幅升溫，開(kāi)發(fā)商紛紛入市,，購(gòu)房者爭(zhēng)先購(gòu)房,。5月則延續(xù)了4月的市場(chǎng)熱潮，自五一小長(zhǎng)假起,，多個(gè)樓盤入市引爆購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng),。五一期間成交量大增，遠(yuǎn)高于去年同期水平,。整個(gè)5月開(kāi)發(fā)商推出了7138套一手住宅,，購(gòu)房者通宵排隊(duì)購(gòu)房、“日光盤”紛紛涌現(xiàn),，促使新房成交量達(dá)到6106套,。不少樓盤5月售價(jià)有所提升。
萬(wàn)科6月6日推出了萬(wàn)科云城項(xiàng)目,，雖然均價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米,，但首日銷售率就達(dá)到了95%。該公司員工說(shuō),，“也不知道之后的市場(chǎng)走勢(shì)如何,，趁這波兒勢(shì)頭,，趕緊賣�,！�
深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示,，6月深圳一手住宅均價(jià)達(dá)到30713元/平方米,，首次突破3萬(wàn)元,，同比上漲31%。房?jī)r(jià)大幅上漲和愈加復(fù)雜的交易程序并未抑制購(gòu)房者的熱情,。數(shù)據(jù)顯示,，今年6月一二手住宅單月合計(jì)成交23224套，同比大漲261%,，僅次于2009年11月的歷史高峰,。其中，一手住宅成交7494套,，環(huán)比增加22.7%,，成交面積為76.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增加26.5%,。
深圳房?jī)r(jià)已連續(xù)數(shù)月大漲,，5月深圳一手商品住宅共成交6106套，環(huán)比上漲50%,，同比上漲139.7%,；成交面積60.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲50.1%,，同比上漲151.1%,。成交量的大幅攀升帶動(dòng)價(jià)格大幅上漲，5月深圳一手商品住宅成交均價(jià)為28487元/平方米,，環(huán)比上漲8%,，同比上漲18.8%。其中,，南山漲幅最兇,，5月一手商品住宅成交均價(jià)達(dá)到61398元/平方米，環(huán)比上漲35.4%,，同比上漲85.7%,。
此外，深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，深圳二手住宅掛牌均價(jià)36903元/平方米,，環(huán)比上漲8%，同比上漲21.8%,。
準(zhǔn)備在深圳購(gòu)房的孫先生,，看好了位于香蜜湖的東方玫瑰花園一套130平方米的房子,，“3·30新政”之前，業(yè)主叫價(jià)500萬(wàn),，但現(xiàn)在是“每問(wèn)一次,，就漲一次價(jià)”的節(jié)奏，業(yè)主叫價(jià)已經(jīng)走高到700多萬(wàn),�,！艾F(xiàn)在業(yè)主都不誠(chéng)心賣了，房?jī)r(jià)漲得這么快,，業(yè)主也怕賣虧了,，或者賣了之后買不到差不多的了�,！�
剛剛出手購(gòu)房的張先生,，更是眼睜睜地看著位于深圳南山區(qū)的“澳城1618”一套實(shí)用面積120平方米的房子從2014年9月開(kāi)發(fā)商賣470萬(wàn)元漲到如今二手業(yè)主叫價(jià)800多萬(wàn)元。
德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示,，深圳近期房?jī)r(jià)大漲是多方因素疊加所致,，一方面，在3·30等政策的刺激下,，房?jī)r(jià)有了上漲的動(dòng)力,，另一方面的原因是近幾個(gè)月投資客購(gòu)房現(xiàn)象火速蔓延，帶動(dòng)深圳樓市大幅成交,，房?jī)r(jià)也隨之快速上漲,。
世聯(lián)地產(chǎn)研究部經(jīng)理劉文春分析認(rèn)為，樓市的活躍度取決于市場(chǎng)氛圍和政策傾向,。深圳是一個(gè)市場(chǎng)化的,、對(duì)政策特別敏感的城市�,！�3·30新政”出臺(tái)后,，雖然一線城市并沒(méi)有放開(kāi)限購(gòu)，深圳也沒(méi)有執(zhí)行二套房首付4成的規(guī)定,，但依舊給了購(gòu)房者一個(gè)“買入”信號(hào),。
業(yè)內(nèi)人士玉家雄認(rèn)為，對(duì)后市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,，出于“自主+增值”的資產(chǎn)配置的考慮,，使得購(gòu)房者的行為出現(xiàn)聚集效應(yīng)，集中入市,，使得需求暴增,。但供應(yīng)卻一時(shí)難以跟上，外加深圳土地資源有限,，因此無(wú)論從短期看,，還是從長(zhǎng)期看,，深圳樓市都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，這是支撐深圳樓市價(jià)格走高的重要因素,。
北上廣緊隨其后
值得注意的是,，在深圳樓市領(lǐng)漲的同時(shí)，北京,、上海,、廣州也有較大的上漲幅度。
6月20日,，石景山自住房項(xiàng)目——中海長(zhǎng)安雅苑,，在售樓處舉行首日公開(kāi)選房,，推出1號(hào)樓,、2號(hào)樓、4號(hào)樓,、5號(hào)樓,、6號(hào)樓、9號(hào)樓,，共計(jì)997套房源,，銷售均價(jià)27000元/平方米。截至當(dāng)天17點(diǎn)25分,，997套房源全部售罄,。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，除深圳以外,，5月北京,、上海、廣州新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比全部上漲,。環(huán)比方面,，北京上漲1.4%，上海上漲2.6%,，廣州上漲1.4%,；同比來(lái)看，北京上漲4.3%,，上海上漲2.2%,，廣州上漲2.3%。其中,，上海環(huán)比漲幅創(chuàng)27個(gè)月新高,。
“以深圳為代表的一線城市已率先進(jìn)入房?jī)r(jià)上漲期，成為商品住宅成交價(jià)格的回漲主力,�,！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說(shuō),。
除房?jī)r(jià)外，一線城市成交量也再度達(dá)到高點(diǎn),。北京來(lái)看,，6月北京新房市場(chǎng)繼續(xù)攀升至高位，全市純新房成交6517套,，環(huán)比上漲26.1%,，同比上漲85.9%，創(chuàng)2013年10月以來(lái)的最高值,。二手住宅網(wǎng)簽量18576套,，創(chuàng)2013年3月以來(lái)累計(jì)27個(gè)月新高。其中,，新房成交均價(jià)為29828元/平方米,，環(huán)比上漲3.3%，同比上漲11.4%,。
值得注意的是,，受北京市政府機(jī)關(guān)外遷等消息影響，北京通州區(qū)房地產(chǎn)成交量猛增,，甚至顯現(xiàn)開(kāi)盤“秒殺”跡象,。數(shù)據(jù)顯示，5月,，通州房地產(chǎn)銷售面積達(dá)16.9萬(wàn)平方米,，是去年同期的1.9倍，這也是通州房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)16個(gè)月來(lái)首次回暖,。通州區(qū)統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示,，今年1月至5月，通州房地產(chǎn)銷售面積達(dá)47.2萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)4.6%,，銷售額達(dá)95億元，同比增長(zhǎng)7.5%,。其中5月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尤其引人關(guān)注,，當(dāng)月全區(qū)房地產(chǎn)銷售面積高達(dá)16.9萬(wàn)平方米，是去年同期的1.9倍,，單月銷售額達(dá)34億元,，為去年同期的3倍。
就上海而言,，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達(dá)2.6%,，漲幅創(chuàng)27個(gè)月新高，已經(jīng)達(dá)到2013年的漲幅水平,。6月20日,，端午節(jié)小長(zhǎng)假的第一天,，綠地位于上海張江高科的商業(yè)綜合體項(xiàng)目M-Town開(kāi)盤僅2小時(shí)，首批240套房源便告售罄,。同一天,，青浦萬(wàn)達(dá)mall樓盤開(kāi)盤即熱銷。該項(xiàng)目策劃經(jīng)理郭曉山表示,，現(xiàn)階段商鋪已基本銷售完畢,，預(yù)計(jì)7月底將推出LOFT項(xiàng)目。而在節(jié)前的6月19日,，高端住宅復(fù)興瓏御開(kāi)盤短短2個(gè)小時(shí)內(nèi),，近80%的房源就已經(jīng)認(rèn)購(gòu)?fù)戤叀?BR> 據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)，6月廣州一手商品住宅成交呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì),。6月全市一手商品住宅成交套數(shù)和面積分別為9726套,、116.75萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲11.35%和14.05%,，同比則分別上漲62.72%和56.96%,；成交均價(jià)為15387元/平方米，環(huán)比上漲8.12%,。
新房庫(kù)存方面，截至6月16日,，廣州市商品住宅可售套數(shù)為7萬(wàn)套,，總面積達(dá)917.49萬(wàn)平方米。跟5月上旬的庫(kù)存數(shù)據(jù)相比,，可售套數(shù)和總可售面積環(huán)比分別下降6.5%,。
張大偉表示，房地產(chǎn)是“買漲不買跌”的市場(chǎng),，在“9·30”“3·30”新政以及后續(xù)系列降息影響下,，一線樓市二手房市場(chǎng)成交升溫，資金開(kāi)始涌入新房市場(chǎng)后,，拉動(dòng)新房市場(chǎng)的成交量呈現(xiàn)上升趨勢(shì),。
德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，近期中高端市場(chǎng)成交活躍,，成交結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素,。“以上海市為例,，6月份以來(lái),，上海土地市場(chǎng)非常活躍,，中環(huán)附近土地樓板價(jià)達(dá)3萬(wàn)元/平方米已經(jīng)是常態(tài),，開(kāi)發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地的同時(shí),，一方面刺激了周邊房源的成交價(jià)格，另一方面,，高價(jià)拿地之后,，想要有獲利空間未來(lái)只能建造精裝修的中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定價(jià)也極有可能成為區(qū)域之最,，由此促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲,。”
土地市場(chǎng)再現(xiàn)“地王”
CRIC研究中心研究員楊科偉認(rèn)為,，現(xiàn)階段一線城市熱度再起的主要原因一方面是土地稀缺,，較三四線城市來(lái)說(shuō)，土地風(fēng)險(xiǎn)性較小,。另一方面,，在國(guó)土部指導(dǎo)下，一線城市加快推地速度,，也是造成此輪上漲的主要原因,。
6月，在樓市發(fā)力的背景下,，土地市場(chǎng)也熱了起來(lái),。上海再現(xiàn)總價(jià)“地王”，一線城市平均樓面價(jià)又創(chuàng)單月歷史紀(jì)錄,。6月初,，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價(jià)38061元/平方米,，刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上�,？們r(jià)“地王”紀(jì)錄。同日,，招商平安聯(lián)合體則以高達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià),，競(jìng)得寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出近90%的高溢價(jià)率,。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至目前，2015年20大標(biāo)桿房企集中一二線拿地,，合計(jì)一二線城市購(gòu)入土地金額高達(dá)1342億,，創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。其中,，一線城市745.89億元,，占比達(dá)50.1%，較于2014年的35.6%、2013年的29.5%,，2012年的22.8%有大幅提高,。
此前3月下旬，國(guó)土部聯(lián)合住建部發(fā)文,，要求各地因地制宜,，對(duì)土地供應(yīng)要做到“有供有限”。5月17日,，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2015年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》,，要求各地區(qū)別對(duì)待、有保有壓,，合理安排建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo),，促進(jìn)區(qū)域、城鄉(xiāng),、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,。嚴(yán)格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計(jì)劃指標(biāo),。
克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示,，已經(jīng)公布2015年計(jì)劃供地情況的三個(gè)一線城市中，北京計(jì)劃供應(yīng)居住用地1200公頃,，同比下降27.27%,；上海計(jì)劃供應(yīng)居住用地600公頃，同比下降20%,；廣州計(jì)劃供應(yīng)居住用地524公頃,，同比下降24.21%。
“基于國(guó)土局‘有供有限’的指導(dǎo)思想,，各城市土地供應(yīng)計(jì)劃性增強(qiáng)，尤其多數(shù)土地消化周期過(guò)高的三四線城市紛紛放緩供地節(jié)奏,�,！睏羁苽フf(shuō)，在此背景下,，一線城市便加快供地速度,。
常態(tài)化上漲或引政策再度收緊
陸騎麟指出，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達(dá)2.6%,，個(gè)人認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)已進(jìn)入一個(gè)“常態(tài)化”的上升通道,，到今年年底，上海新房可能會(huì)有20%左右的漲幅,，一旦真的出現(xiàn),，那么2016年必然會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策。
據(jù)消息稱,，6月17日,，國(guó)家發(fā)改委司局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)一行抵達(dá)上海,，專題調(diào)研上海樓市的近期反應(yīng)�,！白剷�(huì)持續(xù)了近4個(gè)小時(shí),，調(diào)研組關(guān)注的問(wèn)題非常全面，涉及短期房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng),，近期樓市政策反應(yīng),，有無(wú)限制和扭曲住房需求，征集房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的建議等,�,！币晃粎⒓影l(fā)改委調(diào)研組座談會(huì)的人士說(shuō)，座談會(huì)上,，調(diào)研組比較謹(jǐn)慎,，更多的是傾聽(tīng)市場(chǎng)各方對(duì)于近期樓市的意見(jiàn)，表態(tài)并不多,。
此外,，在深圳市場(chǎng)，6月初郵儲(chǔ)銀行在放松房貸的大環(huán)境中逆市選擇提高利率,。隨后的半月內(nèi),，包括中行、建行,、交行等3家國(guó)有大行,，以及招行、民生,、渤海等3家股份制銀行也紛紛收緊首套房貸,。
有業(yè)內(nèi)人士指出，5月一線城市樓市的非理性上漲已受到上層關(guān)注�,，F(xiàn)階段深圳,、北京方面不再僅僅是自住需求增加，投資性購(gòu)房在不斷增多,。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，深圳一手住宅新推、在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格升幅顯著,，助力5月成交均價(jià)非結(jié)構(gòu)性走高,，新房庫(kù)存顯著下降；二手住宅市場(chǎng)成交量,、成交價(jià)格也穩(wěn)定上漲,。另?yè)?jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近期投資客重返市場(chǎng)勢(shì)頭明顯，在深圳二手房成交中,，投資客比例已近三成,，達(dá)到28.1%。而在去年市場(chǎng)低迷期,，投資客的比例只占一成,。
不過(guò)也有人士提出，一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國(guó)樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代,。2003年到2013年,，中國(guó)商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬(wàn)多億元，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米,，市場(chǎng)基數(shù)已不可同日而語(yǔ),，增速降低是必然。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)從過(guò)去總體偏緊,、部分地區(qū)過(guò)緊，發(fā)展到今天總體偏松,、部分地區(qū)過(guò)剩的情況,。當(dāng)供給速度遠(yuǎn)快于需求時(shí)，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲,。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市,，也有限購(gòu)政策在控制需求規(guī)模，從而抑制樓市過(guò)快上漲,。
