摘要：盡管限貸政策出現(xiàn)松綁，但仍不排除部分房企后續(xù)將采用“以價換量”的策略,。
截至9月底,，大部分地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績都與全年目標(biāo)距離較大,，房企前20強中僅4家前9個月銷售業(yè)績達到全年目標(biāo)的70%以上,，其他企業(yè)該比例普遍在60%上下,。盡管國慶黃金周部分企業(yè)取得不錯的銷售業(yè)績,，但要完成全年目標(biāo),，多數(shù)房企四季度面臨的去庫存壓力仍然非常大，盡管限貸政策出現(xiàn)松綁,，但仍不排除部分房企后續(xù)將采用“以價換量”的策略,。
在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的格局將再次分化,，一些銷售業(yè)績較差,、融資渠道受限、獲取資金成本較高的企業(yè),，有可能因為糟糕的財務(wù)狀況,，成為其他房企下一波“獵食”的對象。那些龍頭企業(yè)盡管同樣銷售表現(xiàn)不佳,，但卻可能通過在資本市場的上市,、供股、發(fā)債等融得大量低成本資金,，進而實現(xiàn)規(guī)模的壯大,，獲得收購其他房企的良機,。對于大小房企而言,，可謂“一邊天堂,，一邊地獄”。
盡管央行的房貸新政以及公積金的異地互認(rèn)政策,令房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)迅速沸騰,，但絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)卻心存惴惴,。克而瑞研究機構(gòu)和億翰智庫發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，雖然很多房地產(chǎn)項目傳出了漲價聲音,，但實際上根本不敢漲價。
受市場對房貸政策觀望情緒的影響,，個別開發(fā)商依舊舉著降價賣房的大旗,，希望能夠以價換量獲得業(yè)績的提升。
《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在全年即將結(jié)束的大背景下,，絕大多數(shù)的開發(fā)商都在為完成最終目標(biāo)而沖刺。因為他們明白,，眼前的利好消息,，并沒有實質(zhì)上帶來真金白銀，要想獲取更好的業(yè)績,，還需要花大力氣促銷賣房,。
限購松綁效果不大
克而瑞發(fā)布的《2014年三季度房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望》顯示，各地紛紛出臺救市舉措,，實施了3年多的限購政策以迅雷不及掩耳之勢“松垮”,。在9月的最后一天，央行和銀監(jiān)會突擊聯(lián)合發(fā)文重申首套房貸優(yōu)惠以及松綁調(diào)整“限貸”政策,。
但三季度商品房銷售面積與銷售額降幅持續(xù)擴大,，土地成交量價齊跌，底價成交,、流拍成為不少城市房地產(chǎn)市場常見現(xiàn)象,，地方政府財政壓力驟然上升。
從國家統(tǒng)計局的月度數(shù)據(jù)來看,，三季度全國商品房銷售面積和銷售金額繼續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長的態(tài)勢,，且降幅較上半年的水平進一步擴大，都創(chuàng)出了年內(nèi)最低值,。1－8月份,，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%,。商品房銷售額41661億元,，同比下降8.9%。
從近三個月的具體表現(xiàn)來看,，6月份的成交曾有過短暫的回升,，但7,、8月份便再度掉頭向下。7,、8兩月是年中相對的淡季,，特別是在今年市場大環(huán)境不佳的情況下，很難出彩,，房地產(chǎn)銷售面積和金額的降幅逐步擴大,，真實反映了目前市場的成交低迷。
在地方政府主導(dǎo)的以取消限購,、調(diào)整信貸為主力的“救市”政策提振下,，開發(fā)企業(yè)也以此為契機，抓緊推盤并貫徹“以價換量”策略,，項目讓利幅度進一步擴大,。
事實上，盡管有人認(rèn)為北上廣深不會降價,，但一線城市的房價下調(diào)幅度并不“溫柔”,。
上海項目綠洲康城金邸近期對外宣布，樓盤原均價4.6萬元/平方米,，現(xiàn)降至均價2.88萬元/平方米,，降幅最大可達37%�,！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者就此致電該樓盤銷售人員,，據(jù)其介紹，該樓盤目前有精裝修和毛坯兩類房源,，價格分別是“三萬多和兩萬多”,。剛剛?cè)胧械闹挥?0套房源，未來可能繼續(xù)加推,，但價格未定,。
上述項目的銷售負(fù)責(zé)人孫華良透露說，盡管央行9月30日出臺了最新的房貸政策,，但是購房者的觀望氛圍仍然濃厚,。尤其像綠洲康城金邸這樣的改善型需求依然在觀望，這導(dǎo)致了綠洲康城金邸選擇脫去“豪裝”,，以較低的銷售價賣出房子,。
億翰智庫認(rèn)為，政策松綁后的一個顯著效應(yīng)是開發(fā)商積極推盤,，但深究其定價可發(fā)現(xiàn),，“以價換量”的思路非常明顯。
從九月上旬到十月，開發(fā)商借政策松綁的時機,，推動了成交量的上升,。
小開發(fā)商資金鏈臨考驗
對于開發(fā)商來說，價格并不是他們最關(guān)注的要素,，成交量決定了他們能否平穩(wěn)“滾動”資金鏈,。
來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,，上海一手商品住宅成交量在7月和8月分別環(huán)比下降2%和7%,；進入傳統(tǒng)銷售旺季的9月，成交量環(huán)比上漲31%,，但較去年同比下降40%,；第三季度成交面積共計222.8萬平方米，環(huán)比上漲6%,，同比下降29%,。
“我們預(yù)計短期內(nèi)上海不會放松限購，但是央行在9月30號宣布的房貸松動政策有望促使市場在今年第四季度溫和復(fù)蘇,�,！敝倭柯�(lián)行近日發(fā)布今年第三季度樓市報告稱。
仲量聯(lián)行認(rèn)為,，限購致使整體市場銷售緩慢,，但是新的房貸政策指明了未來復(fù)蘇之路。盡管幾乎所有的二,、三線城市已經(jīng)解除限購,，上海仍嚴(yán)格執(zhí)行著限購政策。在限購和緊縮的房貸政策影響下,，潛在買家不斷推遲購房決定,，等待更明確的政策和價格走向，導(dǎo)致第三季度上海住宅市場需求疲弱,。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,，上海和其他城市的情況有所不同，上海的新樓盤大部分是由全國性開發(fā)商開發(fā)的,，他們?nèi)谫Y能力較強,，回籠資金的壓力不會太大。另一方面,，上海的土地供應(yīng)量低,，每年新流入大量的外來人口，占總數(shù)的10%左右,，他們都有購房需求,。上海的開發(fā)商通常比較強勢，不會輕易降價,，目前他們寄希望于政策松動后的成交量上升,。
由于四季度只能“溫和”回暖,，樓市很難在年底出現(xiàn)大幅升溫，那些只有少量項目,、融資能力差的小開發(fā)商面臨著嚴(yán)峻的考驗,，他們將成為“銀十”選擇降價的先鋒。
20強僅4家完成70%銷售目標(biāo)
臨近年底,，那些進度落后的大型房企也有可能選擇在價格上讓步,。億翰智庫統(tǒng)計了2014年前三季度典型企業(yè)前20強全年目標(biāo)業(yè)績完成率，其中萬科完成74%,、恒大完成91%,，其他幾家龍頭房企僅完成全年任務(wù)一半左右。
9月,，恒大業(yè)績預(yù)計將達到千億,，至此共有三家企業(yè)業(yè)績在前九月突破千億，其中,，萬科1485億元,，同比增長16%；綠地1328億元,；恒大1000億元左右,，同比增長34%。
