今年以來(lái),，全國(guó)多地百貨商城出現(xiàn)“關(guān)店退租”現(xiàn)象。繼關(guān)閉濟(jì)南門(mén)店后,，百貨業(yè)巨頭百盛關(guān)閉了其位于江蘇常州的新北門(mén)店,，這已是近2年內(nèi)百盛關(guān)閉的第6家門(mén)店。在廣東,，王府井,、新光百貨和摩登百貨各自宣布關(guān)閉旗下經(jīng)營(yíng)不佳的一家門(mén)店。
半年報(bào)顯示,，多家A股上市百貨公司業(yè)績(jī)亮紅燈,，其中南寧百貨凈利潤(rùn)同比下降達(dá)52.97%，杭州解百上半年凈利潤(rùn)同比下降達(dá)44%,，廣州友誼上半年凈利潤(rùn)同比下滑23%,。
電子商務(wù)大潮沖擊下，百貨商場(chǎng)越來(lái)越有淪為“試衣間”的尷尬,。與之唇齒相依的百貨物業(yè),、城市綜合體也出現(xiàn)了供大于求、招商難,、租金下降甚至退租的新挑戰(zhàn),。但與減租退租的“冷”同時(shí)存在的，是各地依舊如火如荼的城市綜合體建設(shè)“熱”,。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，城市綜合體冷熱失調(diào)潛藏著“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)，最終或仍由銀行和政府買(mǎi)單,。
多地商鋪遇冷
數(shù)據(jù)顯示,，從4月底至6月底，包括百盛百貨,、中都百貨等在內(nèi)共有8家百貨的12家門(mén)店關(guān)閉,，如此密集的關(guān)店潮在近5年的中國(guó)百貨業(yè)尚屬首次。
在一些三四線城市,，部分較低端的商貿(mào)城空置,、退租的現(xiàn)象更為突出。成都國(guó)際商貿(mào)城建筑面積達(dá)345萬(wàn)平方米,，投資380億元,，設(shè)有6萬(wàn)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展位，是目前在建的西部最大的商貿(mào)城,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,，商貿(mào)城人氣冷清,，攤位大量閑置，除了一樓主干道兩側(cè)有部分?jǐn)偽婚_(kāi)張,，其他地方很少能看到人,。一家服裝店老板葉小文說(shuō)，每天的營(yíng)業(yè)額只有幾百元,，本都做不回來(lái),。
西安丹尼爾商貿(mào)城總經(jīng)理王君玉說(shuō)，2013年開(kāi)業(yè)的時(shí)候,，2000多鋪位的招租率達(dá)到90%,，但一年多來(lái)，即使不算租金成本,，至少70%的商戶都在賠錢(qián),，因而退租現(xiàn)象比較突出。
在上海,，部分商圈的商場(chǎng)鋪位已經(jīng)從過(guò)去的一鋪難求，變成買(mǎi)方市場(chǎng),。一些新運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)生不逢時(shí),，租金回報(bào)率比前幾年明顯下降。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走訪總建筑面積接近50萬(wàn)平方米的月星環(huán)球港,，這個(gè)去年開(kāi)業(yè)號(hào)稱上海最大的購(gòu)物中心,，在傍晚18點(diǎn)的黃金時(shí)間卻人跡寥寥。除了餐飲,、娛樂(lè)設(shè)施有些人氣,，服裝、鞋帽等購(gòu)物商鋪幾乎沒(méi)有客流,，且每個(gè)樓層都有尚未招租的“空鋪”,。一些租戶透露，這里部分商鋪?zhàn)饨鸨纫徽局舻闹猩焦珗@龍之夢(mèng)便宜近一半,。
記者獲悉,，隨著供應(yīng)增加，上海部分人口導(dǎo)入較慢的郊區(qū)新建購(gòu)物中心空置率較高,，部分達(dá)到30%,。另?yè)?jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2013年,，廣州購(gòu)物中心整體空置率較2012年末提高了1.1個(gè)百分點(diǎn),，達(dá)到10.8%，超過(guò)6%的空置警戒線,。
上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任齊曉齋表示,，受電子商務(wù)沖擊,、成本提升等影響，實(shí)體百貨零售業(yè)生存日艱,，尤其是純百貨業(yè)態(tài),，銷(xiāo)售額連年下滑，行業(yè)毛利率不斷下降,，虧損嚴(yán)重,。在此背景下，商鋪招租難,、租金下降甚至退租都是必然結(jié)果,。
全國(guó)城市商業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月,，全國(guó)十大城市銷(xiāo)售額前100位百貨商店合計(jì)銷(xiāo)售額同比下降10.6%,，其中有82家百貨店同比銷(xiāo)售呈負(fù)增長(zhǎng)。今年上半年,，商務(wù)部監(jiān)測(cè)的5000家重點(diǎn)零售企業(yè)中,，專業(yè)店、超市和百貨店銷(xiāo)售同比增幅分別僅為6.9%,、5.3%,、4.1%，而網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物同比增長(zhǎng)29.9%,。
商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩隱憂
一半是海水,，一半是火焰。與多地商業(yè)地產(chǎn)遭遇降租乃至退租形成鮮明對(duì)比的是,，仍然有很多城市在跑馬圈地,、大興土木，建造新的城市綜合體或大型購(gòu)物中心,。
以廣州為例,，在中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的情況下，番禺,、白云,、蘿崗等區(qū)域也在不斷建商圈。在番禺萬(wàn)博中心商圈,，除了已經(jīng)開(kāi)業(yè)的海印又一城,、天河城奧特萊斯、奧園廣場(chǎng),、匯瓏新天地外,，還聚集了番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、敏捷廣場(chǎng)、奧園中央廣場(chǎng),、天河城,、四海城等商業(yè)項(xiàng)目。
據(jù)戴德梁行等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，2014年廣州將新增商場(chǎng)面積56萬(wàn)平方米,，接近目前存量面積的1/3。如果以過(guò)去5年年均消化10萬(wàn)至13萬(wàn)平方米計(jì)算,，僅今年的新增供應(yīng)就要4-5年才能消化完畢,。北京2013至2015年新增商業(yè)項(xiàng)目體量將達(dá)到340萬(wàn)平方米，相當(dāng)于17個(gè)西單大悅城,。國(guó)際咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì),，2014至2016年上海將新增商場(chǎng)面積330萬(wàn)平方米，與以往年增40萬(wàn)平方米的供應(yīng)相比大大提速,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨過(guò)剩隱憂。發(fā)達(dá)國(guó)家城市人均商業(yè)面積1.2平方米已算較高水平,，而目前國(guó)內(nèi)一些城市人均商業(yè)面積已達(dá)2平方米,。世邦魏理仕調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年全世界建造商場(chǎng)最多的10個(gè)城市中,，中國(guó)占了9個(gè),；中國(guó)在建商場(chǎng)面積占全世界在建商場(chǎng)面積的一半多。
盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民表示,，在住宅限購(gòu)的背景下,，很多原來(lái)做住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商盲目涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,；樓市調(diào)控下的地方政府也有極大的沖動(dòng)通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)彌補(bǔ)土地財(cái)政,。在兩者合力下，很多城市特別是財(cái)力較脆弱的三四線城市大干快上搞商業(yè)地產(chǎn),，造成區(qū)域供應(yīng)飽和,，泡沫增加。
商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng),，不僅使得空置率攀升,，也加劇了百貨零售業(yè)的虧損。齊曉齋說(shuō)：“目前百貨行業(yè)的蕭條和虧損并不完全是電商沖擊導(dǎo)致的,，惡性競(jìng)爭(zhēng),、經(jīng)營(yíng)模式落后等才是主要原因�,！币孕陆P(guān)閉的常州百盛為例,，周邊聚集了樂(lè)賓、萬(wàn)達(dá)、金鷹等大型商場(chǎng),，競(jìng)爭(zhēng)極為激烈,，生意普遍難做，新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后都難以按預(yù)期盈利,。
世邦魏理仕調(diào)查顯示,，百貨業(yè)的低增速、低利潤(rùn)越來(lái)越無(wú)力支撐高昂的房租,，城市綜合體前景堪危,。近三年，多家百貨企業(yè)樣本數(shù)據(jù)顯示,，其物業(yè)租金和員工開(kāi)支年均復(fù)合增長(zhǎng)分別為14%和18.5%,，而同期百貨營(yíng)業(yè)收入年均復(fù)合增速僅為8.8%。
信貸面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)
一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂,，在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的背景下,，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或面臨“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，如果持續(xù)經(jīng)營(yíng)不善,，則隱含著潛在的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn),。
世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部董事吳奕奕認(rèn)為，短期內(nèi)供過(guò)于求,、競(jìng)爭(zhēng)激烈加上電子商務(wù)沖擊,，大型購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)或面臨困境。事實(shí)上,，由于招租難,、經(jīng)營(yíng)難，廣州番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等都比預(yù)期延遲了開(kāi)業(yè)時(shí)間,。一些新開(kāi)業(yè)的城市綜合體以銷(xiāo)售額扣點(diǎn)的形式收取租金,，如果商鋪銷(xiāo)售不理想就面臨現(xiàn)金流危機(jī)。
商業(yè)綜合體信貸或面臨潛在風(fēng)險(xiǎn),。截至今年2月末,，上海轄內(nèi)銀行信貸支持的已建成和在建的城市綜合體項(xiàng)目159個(gè)，比去年同期增加24個(gè),；轄內(nèi)城市綜合體貸款余額824億元,，同比增長(zhǎng)14.8%。
“現(xiàn)在的商圈經(jīng)濟(jì)實(shí)際上還是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),，靠的是銀行信貸,，最終風(fēng)險(xiǎn)還是集中在銀行和政府身上�,！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō),。
另一方面，大興土木建成的購(gòu)物商場(chǎng)、商貿(mào)城門(mén)庭冷落,，小商戶持續(xù)虧損,，處理不當(dāng)或帶來(lái)社會(huì)矛盾。
西安丹尼爾商貿(mào)城是丹尼爾集團(tuán)投資的商貿(mào)項(xiàng)目,，總面積25萬(wàn)平方米,，以百貨店的設(shè)施改造傳統(tǒng)的“臟亂差”的批發(fā)市場(chǎng)。但商城自去年8月開(kāi)業(yè)以來(lái),，一直人氣不旺,，多數(shù)租賃商戶都處于虧損狀態(tài)。
商戶王英租了一間25平方米的鋪?zhàn)幼鰰r(shí)尚家居,，一年下來(lái)收入只有1萬(wàn)元,，至少虧損2萬(wàn)元。另外兩位經(jīng)營(yíng)家飾家紡的商戶說(shuō),，他們租了2間60平方米的鋪?zhàn)�,，年租�?0萬(wàn)元，但一年多只賣(mài)了幾千元的東西,。
上海市靜安區(qū)副區(qū)長(zhǎng)巢克儉建議,，對(duì)于當(dāng)前大型購(gòu)物中心、城市綜合體“冷熱失調(diào)病”,，一是要盡快確定商業(yè)功能規(guī)劃的法律剛性,，根據(jù)人口、消費(fèi)能力合理確定商業(yè)布局,，避免重復(fù)建設(shè),；二是要對(duì)商業(yè)設(shè)施的租金、空置率,、回報(bào)率等設(shè)置指數(shù),，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，不能等到出了問(wèn)題再被動(dòng)應(yīng)付,。
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多重?cái)D壓加速傳統(tǒng)商貿(mào)轉(zhuǎn)型 |
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記者 姚玉潔 車(chē)曉蕙 陳鋼 袁軍寶/上海 廣州
西安報(bào)道 |
蘇寧云商：變線下“包袱”為線上籌碼
“許多盛極一時(shí)巨人般企業(yè)的倒下警示我們,，不轉(zhuǎn)型只有死路一條,！蘇寧要在傳統(tǒng)體系中放出一條船,，到大海里去摸爬滾打�,！碧K寧云商集團(tuán)股份有限公司副董事長(zhǎng)孫為民說(shuō),。
2010年2月，蘇寧易購(gòu)正式上線,，中國(guó)最大的連鎖零售企業(yè)蘇寧電器邁出轉(zhuǎn)型步伐,。彼時(shí)，蘇寧在全國(guó)200個(gè)地級(jí)以上城市擁有連鎖店近千家，員工數(shù)近18萬(wàn)人,，巨無(wú)霸的體量在新興的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)面前顯得包袱沉重,。
短短兩年多時(shí)間，蘇寧易購(gòu)躋身國(guó)內(nèi)B2C前三甲,，2013年初,，蘇寧正式更名為蘇寧云商，提出“店商+電商+零售服務(wù)商”,，全面擁抱電子商務(wù)和云計(jì)算時(shí)代,。當(dāng)年6月，蘇寧宣布線上線下同價(jià),、9月啟動(dòng)“蘇寧云臺(tái)”,，全面整合前臺(tái)后臺(tái)、融合線上線下,，蘇寧O2O模式全面運(yùn)行,。
打通線上線下的O2O模式被視為零售業(yè)大勢(shì)所趨，依靠線下的上千家門(mén)店以及倉(cāng)儲(chǔ),、物流等長(zhǎng)久積淀,，以往被視為“包袱”的線下資源或許可能成為蘇寧轉(zhuǎn)型翻盤(pán)的籌碼。
孫為民表示,，蘇寧“一體兩翼”的互聯(lián)網(wǎng)路線圖非常清晰,。“一體”就是蘇寧要從傳統(tǒng)的連鎖零售到互聯(lián)網(wǎng)零售,，“兩翼”就是線上線下平臺(tái)全面互聯(lián)網(wǎng)化,，虛擬平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)化是把手機(jī)、電腦,、PAD等多屏多界面融合,，實(shí)體店面的互聯(lián)網(wǎng)化則挑戰(zhàn)非常大，除了店面Wifi全覆蓋,、大數(shù)據(jù)采集和定位,，關(guān)鍵是把線下購(gòu)物流程互聯(lián)網(wǎng)化，商品的出樣和陳列要有大量的虛擬的呈現(xiàn),，如通過(guò)二維碼掃一掃看到商品的深度信息和消費(fèi)者點(diǎn)評(píng),。此外，線下店面要打造更好的消費(fèi)體驗(yàn),，不管什么渠道購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品,，都可以到店面解決問(wèn)題，提供正向,、逆向的物流客戶服務(wù),。開(kāi)放平臺(tái)則是蘇寧打造的面向第三方商戶的經(jīng)營(yíng)平臺(tái),，與傳統(tǒng)平臺(tái)不同，蘇寧的開(kāi)放平臺(tái)實(shí)行免費(fèi)服務(wù),、對(duì)外統(tǒng)一承諾,，精選優(yōu)選商品，杜絕假冒偽劣,，實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé),，從而降低了商戶的負(fù)擔(dān)，提高了消費(fèi)者對(duì)平臺(tái)商戶的信任度,。
正佳集團(tuán)：從“二房東”到“買(mǎi)手制”
位于廣州天河商圈的正佳廣場(chǎng)是國(guó)內(nèi)最大的單體購(gòu)物中心之一,，2013年銷(xiāo)售額達(dá)到62億元，位居全國(guó)第二,，并于2007年被《福布斯》評(píng)為“全球十大購(gòu)物中心”,。2012年10月，正佳廣場(chǎng)在推出“Hi百貨”,，這是廣州第一家告別租賃制,、由商場(chǎng)直營(yíng)的“買(mǎi)手制”百貨品牌，店內(nèi)產(chǎn)品均為商場(chǎng)“買(mǎi)手”從世界各地直接采購(gòu)回來(lái),。
與此相對(duì),，目前國(guó)內(nèi)百貨商場(chǎng)普遍只是“二房東”角色——他們向商業(yè)物業(yè)支付租金，向品牌代理商提供代銷(xiāo),、柜臺(tái)出租等服務(wù),，百貨商場(chǎng)靠扣點(diǎn)盈利。隨著電子商務(wù)興起,，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)的“二房東”優(yōu)勢(shì)漸失,，不少百貨陷入虧損。
“電商對(duì)傳統(tǒng)商貿(mào)的沖擊是好事,，讓他們不能靠繼續(xù)做‘二房東’生存下去,。”正佳集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事謝萌說(shuō),，“零售業(yè)未來(lái)的趨勢(shì)必然是線上和線下互補(bǔ),，誰(shuí)也取代不了誰(shuí)。當(dāng)前線下受到線上的挑戰(zhàn)是因?yàn)椴粫?huì)利用線上工具,。我們傳統(tǒng)的盈利方式是賣(mài)樓,、收租金，未來(lái)潛力無(wú)限的是服務(wù),，借助互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)和營(yíng)銷(xiāo)手段,，給消費(fèi)者,、租戶更好的體驗(yàn),�,！�
Hi百貨90%以上的商品都是自營(yíng)，定位從管理商鋪到管理產(chǎn)品,。這里集中了150多個(gè)設(shè)計(jì)師品牌,，并設(shè)有海洋世界、兒童樂(lè)園等體驗(yàn)設(shè)施,，運(yùn)營(yíng)近兩年已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)利,。
營(yíng)業(yè)員高米米告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，這里60%是進(jìn)口產(chǎn)品,，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi),，有書(shū)店、咖啡店,，文化氣息濃厚,，跟周邊百貨商場(chǎng)提供不一樣的產(chǎn)品和體驗(yàn)�,！艾F(xiàn)在消費(fèi)者不缺消費(fèi)能力,，缺的是消費(fèi)的理由，他們要新鮮,、獨(dú)特的東西,。”
數(shù)據(jù)顯示,，全世界3900萬(wàn)平方米購(gòu)物中心中國(guó)占了約一半,，中國(guó)到2025年將有超過(guò)7000個(gè)購(gòu)物中心，“泡沫化”隱憂凸顯,�,！拔磥�(lái)購(gòu)物中心的比拼將是產(chǎn)品更新的比拼，是服務(wù)品質(zhì)的比拼,，更注重消費(fèi)體驗(yàn)和新生活方式推介,，既重功能又重情感交流�,！敝x萌說(shuō),。
上海靜安區(qū)：高大上商圈的平民化突圍
上海靜安區(qū)因坐擁南京西路恒隆廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng),、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)為代表的金三角地帶成為上海乃至全國(guó)聞名的國(guó)際頂尖品牌集中區(qū),，商貿(mào)流通業(yè)對(duì)靜安區(qū)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)更超過(guò)40%。但自2012年開(kāi)始,，靜安區(qū)高端購(gòu)物商場(chǎng)銷(xiāo)售增幅放緩,，受海外銷(xiāo)售分流、電商沖擊,、反腐等多重因素影響,，部分奢侈品牌在華經(jīng)營(yíng)遇冷,，上述三大廣場(chǎng)今年一季度銷(xiāo)售額同比分別下降3.96%、15.7%,、21.8%,。
上海靜安區(qū)副區(qū)長(zhǎng)巢克儉表示，南京路商圈面臨的問(wèn)題,，境外消費(fèi)和網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售分流只是原因之一,，更深層的原因在于商業(yè)生態(tài)環(huán)境不盡完善，商圈體驗(yàn)性不足,，偏重“購(gòu)”,，高昂的租金成本讓休閑和娛樂(lè)等配套服務(wù)設(shè)施難以入駐；商圈連貫性不足,，購(gòu)物廣場(chǎng),、沿線商鋪、支馬路相對(duì)獨(dú)立,，缺乏連續(xù)性和多樣性,，入駐商圈消費(fèi)者結(jié)構(gòu)單一、停留時(shí)間短,，減少了消費(fèi)者對(duì)商圈的依賴性,。
危機(jī)倒逼轉(zhuǎn)型。從2012年起,，以南京路商圈為主要載體,，靜安區(qū)加快商業(yè)轉(zhuǎn)型。一是打破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),，增強(qiáng)商圈時(shí)尚文化內(nèi)涵走特色化之路,。依托美琪大戲院、藝海劇院等文化地標(biāo),，靜安區(qū)計(jì)劃引進(jìn)美國(guó)百老匯,、巴黎紅磨坊等演藝資源。
二是打造“網(wǎng)上南京路”,，開(kāi)展商圈O2O應(yīng)用,。除了搭建“網(wǎng)上南京路”終端引入客流，靜安區(qū)眾多老字號(hào)也嘗試通過(guò)電子商務(wù)創(chuàng)新銷(xiāo)售模式,。巢克儉介紹,，靜安將以“白領(lǐng)午餐點(diǎn)”為試點(diǎn)啟動(dòng)布局商圈移動(dòng)支付系統(tǒng)，以靜安白領(lǐng)卡為載體來(lái)擴(kuò)大和升級(jí)白領(lǐng)午餐項(xiàng)目,，重點(diǎn)發(fā)展O2O應(yīng)用,，吸引用戶在線上進(jìn)行預(yù)訂和購(gòu)買(mǎi)，再到街區(qū)內(nèi)實(shí)體店進(jìn)行提取商品或服務(wù),，以貫通線上線下的方式引導(dǎo)消費(fèi)回流,。
三是通過(guò)增加餐飲,、親子等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，增強(qiáng)商圈的廣度和厚度,。通過(guò)規(guī)劃老字號(hào)特色商業(yè)街,、休閑街,、咖吧街等,，嫁接時(shí)尚、創(chuàng)意,、體驗(yàn)資源,。
