中國投資者赴美投資房地產(chǎn)日漸增多,，中國人在美國樓市大賺特賺的報(bào)道又讓更多人動(dòng)了心思。不過,，記者采訪時(shí)了解到,，如果出于資產(chǎn)保值增值和投資多元化，美國房地產(chǎn)或許是不錯(cuò)選擇，但其投機(jī)空間其實(shí)并不大，且蘊(yùn)含著不小風(fēng)險(xiǎn)。如果抱著“淘金”,、“大撈一筆”的念頭進(jìn)入美國樓市，最后弄不好雞飛蛋打,。
弄清收益率并不簡單
“我們這有很多中國客戶,，來了就要問收益率。我對他們說,，還是建議去別的地方找,，因?yàn)槁D樓市的收益率很低，一般就是2%到3%,，好一點(diǎn)3%至6%,，最多不會(huì)超過6%，”紐約樂為房地產(chǎn)公司金融分析和亞洲市場總監(jiān),、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王瀚告訴記者,。
值得注意的是，上述收益率是基于租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流計(jì)算出來的,。如果純粹投機(jī)倒賣,，最后收益率能有多少是個(gè)大大的問號�,！白鳛閭�(gè)人投資者,，在美國買一套房，出租兩三年,，然后再賣掉，最后的收益完全要看市場走向,，”王瀚說,。
針對近期一個(gè)中國人在北京賣一套房在美國休斯敦買六套房的報(bào)道，美國畢達(dá)哥拉斯投資管理公司董事總經(jīng)理米切爾·董告訴記者,，如果房子不賣的話,，在休斯敦實(shí)現(xiàn)8%的收益率是可能的�,！暗诩~約不太可能實(shí)現(xiàn)8%,。紐約收益率大概是3%，波士頓大概5%,�,！彼瑫r(shí)強(qiáng)調(diào),，上述收益率是在房子不賣的前提下，如果把房子拋售掉,，誰也無法保證收益率,，可能掙一些錢，但也可能虧得很厲害,�,！耙氲狗繏赍X，你必須非常聰明,，且要有個(gè)好的本地投資顧問,。”
“投資美國房地產(chǎn)的收益率能達(dá)到多少,？這個(gè)很難講,，”萬科(美國)控股公司董事及法律顧問徐維嘉說，要看個(gè)人情況,、稅務(wù)安排,，無法籠統(tǒng)的分析和下結(jié)論。
實(shí)際成本不能忽視
美國的房地產(chǎn)市場環(huán)境與中國有顯著不同,。中國投資者在投資美國樓市之前,，需要對美國相關(guān)的稅收、物業(yè)管理等法規(guī)有個(gè)清楚的認(rèn)識,。業(yè)內(nèi)人士提醒,，這些稅費(fèi)成本不是個(gè)小數(shù)目，特別是對于國外投資者來講,。
徐維嘉說,，投資美國樓市，人是不是在美國很重要,�,！皩τ谕鈬耍X要從美國出境,，一下子要抽掉30%的稅,，成本很大”。而王瀚介紹說,，如果中國投資者拿現(xiàn)金來美國買房,，交易費(fèi)用很高，包括律師費(fèi),、手續(xù)費(fèi)等要在5%左右,。如果一買一賣，就是10%,。其次,，物業(yè)費(fèi)很高,，特別是具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的公寓。一些房子物業(yè)費(fèi)一個(gè)月高達(dá)2000多美元,，甚至更高,，并且物業(yè)費(fèi)沒法抵稅。此外,，還有房產(chǎn)稅,、資本收益稅等。
“用房租抵掉物業(yè)費(fèi)沒問題,。但如果有貸款,，就比較難了。買得不好,，很可能虧,。我會(huì)和國內(nèi)客戶開玩笑說，想在曼哈頓掙6%的收益率還不如在國內(nèi)開個(gè)淘寶,，余額寶都差不多能達(dá)到6%,，”王瀚說。
關(guān)鍵是投資目標(biāo)和時(shí)機(jī)
北美華人科技工商聯(lián)合會(huì)近日在紐約舉行一場“視野與創(chuàng)新”年會(huì)房地產(chǎn)主題論壇,。參會(huì)的不少業(yè)內(nèi)人士說,，美國房地產(chǎn)正在復(fù)蘇，但應(yīng)關(guān)注美國房地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險(xiǎn),，要對本地市場有充分的調(diào)研和了解,，不能盲目投資。
徐維嘉認(rèn)為,，現(xiàn)在美國樓市總體不錯(cuò),，特別是紐約、舊金山等一些較大的城市,，但同時(shí)也要看到地價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn),。“美國房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)其實(shí)很大,，這是(投資時(shí))最大的風(fēng)險(xiǎn),，投資收益如何要看能不能把握好時(shí)機(jī)，作為投資者一定要承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn),。”米切爾·董說,，如果中國的投資者想使投資組合更為多元化,，來美國投資房地產(chǎn)或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇，但其中的風(fēng)險(xiǎn)因素必須充分考慮,。
