由于上半年各線城市樓市成交乏力,，最近多城市傳出限購松綁的消息,，除了明文發(fā)布“限購松綁”的呼和浩特等城市，更多的城市開始在實際執(zhí)行中松綁限購政策來實現(xiàn)“救市”目的,。不過,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，松綁限購對“救市”效果有限。
未來松綁限購城市或增多
整體來看,，地方城市松綁限購政策意愿強烈,，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財政壓力，松動調(diào)控已經(jīng)成為定局,。各地都會有不同角度,、不同程度松綁政策出臺。目前全國已經(jīng)有多個城市放松調(diào)控,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，在當(dāng)前執(zhí)行限購的46個城市中，未來在限購政策上也會出現(xiàn)明顯的分化,。他認(rèn)為,，一線城市，因為需要控制人口,，而且經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴度不高,，預(yù)計限購政策將長期執(zhí)行；二線城市中,，經(jīng)濟(jì)相對比較好的城市,，比如廈門、南京,、武漢等城市,，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面可能部分放松,；二線中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市,，可能會全面放松限購，而且會發(fā)布政策取消限購,，以達(dá)到用政策本身的松綁影響市場預(yù)期的作用,。
此外，張大偉認(rèn)為,，后續(xù)放松調(diào)控的城市將體現(xiàn)出以下特征：庫存消化周期超過一年,；第一季度成交面積大幅下滑；購地銷售比過高,；今年第一季度土地出讓金過低,；有實質(zhì)性降價樓盤的城市；人口凈流出城市,；有兩個以上新區(qū)城市,。
松綁限購對救市效果有限
不過，張大偉分析認(rèn)為,，限購松綁的效果可能有限,。例如沈陽等城市，目前的庫存量去化速度超過20個月,，而且沈陽經(jīng)濟(jì)本身發(fā)展放緩,，人口的流入增量放緩,，都導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲�,！罢w而言,，未來政策松綁與市場降溫將同時出現(xiàn)。除非中央政府放棄調(diào)結(jié)構(gòu)努力,，再次大規(guī)模降準(zhǔn)降息,，否則市場的趨勢很難改變”。
《經(jīng)濟(jì)參考報》記者注意到,，4月以來多地傳出調(diào)控松綁消息,，直至6月，呼和浩特市最終明確放松限購,，“救市”再次成為市場討論焦點,，而在中原集團(tuán)主席黎明楷看來，部分城市松綁限購之舉并不能稱為“救市”,，只是回歸市場下的減輕調(diào)控,。
黎明楷表示，分類調(diào)控的影響優(yōu)于過往的一刀切調(diào)控,，政策自由度的提升讓一些供應(yīng)量過多的城市可以采取放松調(diào)控的措施來調(diào)整市場,。他認(rèn)為，影響未來樓市走向的關(guān)鍵取決于政府的資金調(diào)控,，“政府不會再大手筆救市,，未來可能會逐步放松一些錢流進(jìn)市場，但資金緊的狀態(tài)不會只是幾個月的事情,，所以樓市調(diào)整會維持比較長的時間,。
下半年樓市仍面臨高庫存壓力
市場分析機構(gòu)CRIC研究中心分析認(rèn)為，上半年以來,，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，成為導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)下行的最大因素,，直接拉低了GDP,、固定資產(chǎn)投資增速，影響政府財政收入,，為防范風(fēng)險,，政府力推棚戶區(qū)改造、鐵路建設(shè)等基建投資項目,，并輔以其他微調(diào)措施,。
該機構(gòu)認(rèn)為，就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整而言,，政府既希望通過調(diào)整來暴露行業(yè)發(fā)展中存在的問題,，但不希望對整體經(jīng)濟(jì)的拖累過于明顯，又不可能回到以往通過巨量政府投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的老路�,！霸谶@種沒有強大外力干預(yù)情況下,，房地產(chǎn)市場通過自身完成調(diào)整的周期更多取決于價格的回調(diào)、需求的釋放,、庫存的去化”,。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《6月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至6月底,，35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.8%,，同比增長22.9%，庫存再創(chuàng)歷史新高,。
易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，6月份庫存去化周期超過18個月，表明去化壓力空前大,，這將壓制房價,，預(yù)期未來幾個月多數(shù)城市房價將下跌。從今年上半年行情看,，庫存去化的速度不斷放緩,，房企的資金周轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個態(tài)勢,，地方政府救市的沖動也愈發(fā)強烈,。但目前來看，救市的效果難以在短期內(nèi)釋放出來,，庫存積壓帶來的負(fù)面效應(yīng)還會持續(xù)一段時間,。換而言之，對救市效果不能期望過高,。
報告顯示,，截至6月底，35個城市中,，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象,。其中南昌、寧波和九江等3個城市的庫存上升幅度較大,，同比增幅分別達(dá)到97.5%,、87.0%和86.0%。此類城市去年同期庫存消化狀況較好,，庫存量較低,。而今年在整個供求矛盾加大的情況下，庫存上升較明顯,，這使得今年的同比值偏高,。
CRIC研究中心分析認(rèn)為,，下半年，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還會繼續(xù),，目前成交量,、房價尚處在不斷下行探底的階段，如無外力作用,，短期不可能出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn),，但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式下行，而是一種震蕩式回調(diào),。
