 |
| 新華社發(fā)（徐駿 繪） |
從北京商品住宅成交套數(shù)創(chuàng)下自2006年有網(wǎng)簽記錄以來的同期最低值,，到南京房價近兩年來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌,，再到南寧樓市進(jìn)入買賣博弈的“冰封期”,，受調(diào)控未見明顯放松,、銀根收緊、行業(yè)周期性特點等因素影響,，多地樓市現(xiàn)量價齊跌,，深度調(diào)整大勢確立。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過高速發(fā)展的15年之后,，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長時代已經(jīng)終結(jié),，處于向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中,，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯,。2014年上半年的房地產(chǎn)市場,，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的,。
7月中旬,，國家統(tǒng)計局發(fā)布1至6月房地產(chǎn)市場相關(guān)運行數(shù)據(jù)，商品房銷售面積48365萬平方米,，同比下降6.0%,，住宅銷售面積下降7.8%；商品房銷售額31133億元,，下降6.7%,，住宅銷售額下降9.2%。各項指標(biāo)顯示：房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落,，新開工面積降幅持續(xù)收窄,；商品房銷售面積降幅放緩，價格同比小幅回落,；房企資金增幅繼續(xù)放緩,，銷售回款占比出現(xiàn)下滑�,？傮w而言,，上半年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整態(tài)勢依舊,，市場庫存壓力持續(xù)加大。
上半年多地樓市量價齊跌
據(jù)統(tǒng)計,，今年上半年除春節(jié),、網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現(xiàn)逐月走弱態(tài)勢,。此外,，南京樓市在經(jīng)歷了三、四月份的小幅回升之后,，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)期,。而二線城市廣西南寧的房價也呈現(xiàn)出明顯的“冰凍效應(yīng)”。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2014年上半年,，北京共有401個項目取得銷售許可，新增53472套商品住宅,，與去年同期相比大幅上漲60%,；新增供應(yīng)面積597.64萬平方米，與去年同期相比大漲66%,。2014年上半年市場供應(yīng)量創(chuàng)下自2009年以來近5年同期歷史新高,。
盡管供應(yīng)量大增，在樓市成交量方面,，由于受到中國宏觀經(jīng)濟(jì)下滑影響,，加之銀行對購房者信貸支持力度的減弱，今年上半年北京樓市在一片低迷中收場,。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2014年1月至6月北京樓市總成交32964套，與去年同期相比下降89%,，總成交面積為345.98萬平方米,，與去年同期相比下降91%。
據(jù)統(tǒng)計,，今年上半年除春節(jié)、網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停等因素疊加致2月份成交大降外,，北京樓市成交呈現(xiàn)逐月走弱態(tài)勢,。尤其春節(jié)后隨著多個二三線樓市樓盤大量滯銷，頻繁曝出大幅降價,，房價下降預(yù)期加深,，盡管一線城市房地產(chǎn)依然企穩(wěn)，但購房者開始有看淡預(yù)期,。受此影響,，此后幾個月,，在北京收緊信貸及自住型商品房的加速供應(yīng)等因素作用下，市場觀望情緒進(jìn)一步加重,，使得北京樓市成交量一路下行,，至6月份，北京商品住宅共成交5119套,，創(chuàng)下自2006年北京有網(wǎng)簽記錄以來的同期最低值,。
本報記者了解到，南京樓市在經(jīng)歷了三,、四月份的小幅回升之后,，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)期。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，5月份南京的新房樣本均價為14024元/平方米,，環(huán)比4月下跌1.36%。這是自2012年5月南京房價環(huán)比連漲以來,，近24個月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌,。該跌幅排在全國十大重點城市第一名。
二線城市廣西南寧的房價也呈現(xiàn)出明顯的“冰凍效應(yīng)”,。長年在珠三角一帶從事商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)營銷的深圳匯金行副總經(jīng)理黃平旺告訴記者：“南寧樓市已經(jīng)進(jìn)入買賣博弈的‘冰封期’,，即便是快環(huán)附近，開盤價格超過7000元/平方米的樓盤都賣不動,，但開盤價格在6500元/平方米以下的樓盤,，一開盤就銷售一空�,！�
長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會副秘書長,、長沙房地產(chǎn)開發(fā)研究中心主任歐陽學(xué)海告訴記者，今年以來長沙樓市銷售同比下降很多,，主要是因為銀行貸款收緊,，包括購買貸款和開發(fā)貸款。去年下半年以來,，銀行推行貸款利率市場化,，銀行的貸款更愿意給一些成長性好的企業(yè)，而非房地產(chǎn)領(lǐng)域,。
全國樓市深度調(diào)整大勢確立
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，相比2013年，當(dāng)前樓市進(jìn)入全面調(diào)整期,。主要城市新房市場的巔峰期已過,，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長空間有限；其中部分二,、三線城市增長過快,，需求已被透支。在此基礎(chǔ)上,，房價也出現(xiàn)普遍下調(diào)跡象,。
從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，上半年全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負(fù)增長,，且降幅存在繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢,。全國性成交均價的下跌主要是受結(jié)構(gòu)性因素影響，一線城市及部分二線城市成交量下滑幅度超過三四線城市,，導(dǎo)致全國均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌,。
上半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速下降,，多個指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)增長,，如新開工面積、銷售面積,、土地成交面積等,。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，由于2013年基數(shù)過高導(dǎo)致今年上半年增速同比明顯下降,。另一方面,，從環(huán)比來看，增速加速下滑,，跌幅逐月擴(kuò)大,，市場進(jìn)入調(diào)整的大勢已經(jīng)確立。
在房地產(chǎn)銷售面積和金額的同比增速趨勢表現(xiàn)方面,，漲幅收窄,、增速逐漸放緩的趨勢尤為明顯，在市場供應(yīng)增加,、價格上漲導(dǎo)致的購買力明顯不足,，加之銀行對個人房貸收緊，從而促成了整個行業(yè)的實際下跌調(diào)整,，而且進(jìn)入2014年以來,，商品房銷售額的下跌速率已經(jīng)超過了商品房銷售面積下跌速度，這意味著價格深度調(diào)整的步伐已經(jīng)明顯加快,，并將會逐漸成為市場趨勢,。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數(shù)為113.9萬套,。這一數(shù)值比2013年上半年同期下調(diào)幅度達(dá)到了23.7%，其中一線城市跌幅達(dá)到了31%，二線城市跌幅達(dá)到了34%,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，相比2013年，當(dāng)前樓市進(jìn)入全面調(diào)整期,。主要城市新房市場的巔峰期已過,，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長空間有限,；其中部分二,、三線城市增長過快，需求已被透支,。在此基礎(chǔ)上,，房價也出現(xiàn)普遍下調(diào)跡象。
易居研究院研究員朱光告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，今年3月以來,，土地購置面積增幅再次進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，前6個月土地購置面積增幅較前5月基本平穩(wěn),�,？傮w上看，在目前行業(yè)依舊處于調(diào)整態(tài)勢下,，房企對于市場走勢仍趨于謹(jǐn)慎,，拿地節(jié)奏放慢。預(yù)計今年下半年隨著去年同期基數(shù)的上升,，土地購置面積同比增幅也將繼續(xù)呈現(xiàn)平緩的下行態(tài)勢,。
從商品房銷售面積同比增幅走勢看，上半年商品房同比增幅雖然繼續(xù)處于負(fù)增長區(qū)間,，但開始呈現(xiàn)收窄上行態(tài)勢,，這與去年同期基數(shù)下降明顯有關(guān)。預(yù)計今年下半年,，隨著去年同期基數(shù)的逐步下降,，商品房銷售面積同比跌幅也將繼續(xù)收窄。
張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，當(dāng)前樓市降溫趨勢已經(jīng)明確,，房價將繼續(xù)明顯下行。他表示,，2014年上半年的房地產(chǎn)市場,，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的,。這背后是房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過高速發(fā)展的15年之后,，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變,。新房高增長時代已經(jīng)終結(jié)，處于向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中,，地區(qū)之間,、不同需求之間的差異分化凸顯。
他還指出,，市場的持續(xù)低迷令多地新房庫存出現(xiàn)明顯攀升,，一線城市中除深圳外，北京,、上海,、廣州7月初的庫存較年初分別上升43%、17%,、12%,。二、三線城市庫存增加更加明顯,。
重慶方面一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，今年市場不景氣，是屬于“非調(diào)控政策”下行,，屬于市場自身調(diào)整,，與以往數(shù)次宏觀調(diào)控導(dǎo)致的下行有本質(zhì)區(qū)別。在2013年量價齊升過后,，市場有自身的回調(diào)壓力,。如果沒有放松限購限貸等強(qiáng)刺激政策出臺，今年全年成交量同比會有較大幅度下滑,，成交價格下降也將會持續(xù)到年底,。
開發(fā)商“以價換量”回籠資金
從樓市表現(xiàn)來看，幾個品牌房企心照不宣的降價方式可以被稱成“多形態(tài)營銷”,，但不可否認(rèn)的是絕大部分房企實際上都在“以價換量”,。
針對北京市場，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析表示,，去年“亮眼”的業(yè)績使得大部分開發(fā)商紛紛調(diào)高今年銷售目標(biāo),，而今年上半年在樓市觀望情緒加深帶來的銷量下跌、信貸政策的持續(xù)緊縮帶來的融資難度加大的情形下,，“現(xiàn)金為王,、加速出貨”成為各大房企的首要選擇，以“快進(jìn)快出”的高周轉(zhuǎn)策略來維持現(xiàn)金流的持續(xù),。
今年上半年,，樓市調(diào)整步伐首先起始于長三角區(qū)域，與此同時“降價”策略也最先在長三角城市發(fā)起,。5月以來,，南京市場的房企紛紛加大了促銷力度,，目前全市房價出現(xiàn)盤整趨勢，近郊部分板塊價格下探尤為明顯,。南京近郊的仙林湖,、九龍湖成為率先打響價格戰(zhàn)的區(qū)域。
南京大學(xué)城市科學(xué)研究院副院長胡小武認(rèn)為,，目前樓市降價多采用明著特價暗著優(yōu)惠的方式。胡小武稱,，從樓市表現(xiàn)來看,，幾個品牌房企心照不宣的降價方式可以被稱成“多形態(tài)營銷”，但不可否認(rèn)的是絕大部分房企實際上都在“以價換量”,。
此外,，今年以來長沙樓市開盤情況普遍冷清，沒有以往那么火爆,，因此開發(fā)商的促銷活動也一再升級,。當(dāng)年有濱江“地王”之稱、樓面單價接近3000元的保利西海岸,，最近打出了10套新品7999元/平方米起的宣傳,；素有“價格高地”威望的梅溪湖片區(qū)，緊鄰北岸的振業(yè)城也拿出了100套價格在5988元至6988元/平方米之間的特價房,。
“今年以來,，銀行按揭貸款遲遲到不了開發(fā)商手上，以前銀行狀況比較好的時候,，一般兩周就到賬了,，而現(xiàn)在一拖半年才能到，導(dǎo)致開發(fā)商資金緊張”,。歐陽學(xué)海表示,，同時，開發(fā)商搞降低首付的方式,，這樣的目的是為了“以小換大”,，盡快從銀行拿到資金。
