近日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者陸續(xù)接到江蘇宿遷多名讀者來信來電,，反映該市“小產(chǎn)權(quán)房”問題較為嚴(yán)重,，記者為此趕赴江蘇宿遷陳集鎮(zhèn),、蔡集鎮(zhèn),、倉集鎮(zhèn)、洋北鎮(zhèn)等多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，國家三令五申“不許建、不許賣”的“小產(chǎn)權(quán)房”不但沒有得到遏制,，反而越禁越多、遍地開花,，呈現(xiàn)蔓延之勢(shì),，而當(dāng)?shù)卣哪S和支持態(tài)度則令人驚訝。
怪狀一：“小產(chǎn)權(quán)房”遍地開花
在宿遷市,，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者驅(qū)車所到達(dá)的每一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在“小產(chǎn)權(quán)房”,，情況最嚴(yán)重的鄉(xiāng)鎮(zhèn)根本找不到“大產(chǎn)權(quán)房”，所有在建房地產(chǎn)項(xiàng)目均為“小產(chǎn)權(quán)房”,。
“小產(chǎn)權(quán)房”,，顧名思義，就是指在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),，未繳納土地出讓金等各種稅費(fèi),，不具有房管部門頒發(fā)的合法有效的產(chǎn)權(quán)證。按照現(xiàn)行法律法規(guī),，我國不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),。
在宿遷市陳集鎮(zhèn),，一塊矗立在路邊的大牌子十分惹眼,，上面寫著：陳集·南苑名城安置小區(qū)位于洋青路東側(cè)，項(xiàng)目占地179畝,，總投資2億元,，總面積約18萬平方米，規(guī)劃建設(shè)49幢5+1多層住宅和18幢沿街兩層商業(yè)用房,。記者注意到,，這塊地被圍墻圍了起來，已經(jīng)建起了十幾幢尚未封頂?shù)姆孔�,，另有大量土地閑置著,，圍墻上“一間好商鋪、世代搖錢樹”的銷售宣傳口號(hào)赫然在目,，距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的集鎮(zhèn)道路的道旗上也印著“鋪鋪臨街,，財(cái)源滾滾”的口號(hào)。正在閑置土地上種植農(nóng)作物的陳集居委會(huì)四組王姓村民告訴記者,，這塊地以前是菜地和林地,，是村里的農(nóng)用地。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查獲悉,，南苑名城是“小產(chǎn)權(quán)房”,，沒有產(chǎn)權(quán)證。記者在宿城區(qū)陳集鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，該鎮(zhèn)竟然沒有一家“大產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目,。該鎮(zhèn)徐元村不少老百姓反映,，他們想到鎮(zhèn)上買“大產(chǎn)權(quán)房”，可是鎮(zhèn)里沒有沒法買,。徐元村一組村民反映,，組里在洋青路路邊的一塊農(nóng)田里最近竟然蓋上了一排房子且對(duì)外出售，老百姓不知道是誰居然敢在農(nóng)田上蓋房子,。記者在現(xiàn)場看到,，這排房子共有30多間，兩層高,，一部分已經(jīng)封頂,，為了方便建設(shè)竟然填堵了洋青路西側(cè)的排水河道。村民們非常擔(dān)心今后如果發(fā)洪水怎么辦,。
記者又驅(qū)車來到距離宿遷市區(qū)只有幾公里的蔡集鎮(zhèn),，70歲的村民孫守本告訴記者，朱李村七組有塊農(nóng)田,，被政府租去搞什么工業(yè),，結(jié)果有人竟然在沿街的農(nóng)田上建起了一排門面房，最近準(zhǔn)備對(duì)外出售時(shí)遭到了老百姓的堅(jiān)決反對(duì),。朱李村七組一位不愿意透露姓名的村民告訴記者,，這塊農(nóng)田大概幾年前就被政府強(qiáng)制租用過去了，每畝每年租金大約900元,，租期是10年,，本來說搞工業(yè)現(xiàn)在蓋商品房我們肯定不同意。孫守本又帶著記者走訪了蔡集鎮(zhèn)朱李小區(qū),、張油坊小區(qū),、樊灣小區(qū)，這些小區(qū)有的已經(jīng)建成多年,，有的正在推進(jìn)二期,、三期建設(shè)，也有的只剩少數(shù)幾幢即將封頂?shù)姆孔�,。這些小區(qū)里的房子都是所謂的安置房,，均沒有房產(chǎn)證。孫守本告訴記者,，他曾經(jīng)就朱李小區(qū)違法占用農(nóng)田事情向國土部門反映,，結(jié)果村里被罰了30萬元，但罰款過后照樣建設(shè),。一位知情人士證實(shí)了這一說法,，但坦言執(zhí)法部門也沒有辦法,，因?yàn)楫?dāng)?shù)攸h委政府在支持。
在宿遷市某鄉(xiāng)鎮(zhèn)搞正規(guī)大產(chǎn)權(quán)開發(fā)的一位房地產(chǎn)商告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，最初鎮(zhèn)里也建議他們建“小產(chǎn)權(quán)房”,，但是由于擔(dān)心后期被查處等多種因素還是決定走正規(guī)程序。而現(xiàn)在令他十分沮喪的是,，全鎮(zhèn)除了他一家“大產(chǎn)權(quán)房”外,，其他均是“小產(chǎn)權(quán)房”，而當(dāng)初政府承諾的“五年之內(nèi)不再新上‘小產(chǎn)權(quán)房’項(xiàng)目”,，在鎮(zhèn)黨委書記換了三任后成為泡影,，遍地開花的“小產(chǎn)權(quán)房”則對(duì)其產(chǎn)生了致命的沖擊�,！皻v時(shí)四年多房子至今只賣掉一半,，這個(gè)項(xiàng)目鐵定要虧了”，該房地產(chǎn)商苦不堪言,。
怪狀二：以安置名義“掛羊頭賣狗肉”
在一個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”較為嚴(yán)重的鄉(xiāng)鎮(zhèn),，鎮(zhèn)黨委書記告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，該鎮(zhèn)沒有“小產(chǎn)權(quán)房”,，都是農(nóng)民集中居住形式的安置房,。而當(dāng)記者在某縣國土局要求出示哪怕任意一個(gè)集中居住區(qū)的合法手續(xù)時(shí)，分管副局長卻表示,，全縣沒有一家能規(guī)范操作的,，大多只有政府文件。
不久前,，包括宿遷市在內(nèi)的江蘇省進(jìn)行了一次“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)現(xiàn)狀摸底統(tǒng)計(jì),。知情人士透露,，宿遷個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)在給上級(jí)的匯報(bào)材料上赫然寫著“我鎮(zhèn)沒有小產(chǎn)權(quán)房”的字樣,，而敢于背書的竟是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的黨政主要負(fù)責(zé)人，但事實(shí)上這個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)上存在“小產(chǎn)權(quán)房”,。采訪中,，記者也遭遇了類似的奇怪現(xiàn)象。
在一個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”較為嚴(yán)重的鄉(xiāng)鎮(zhèn),，鎮(zhèn)黨委書記告訴記者,，該鎮(zhèn)沒有“小產(chǎn)權(quán)房”，都是農(nóng)民集中居住形式的安置房,。另一個(gè)鄉(xiāng)的副鄉(xiāng)長在面對(duì)記者要求提供兩個(gè)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的手續(xù)時(shí)稱,，其中一個(gè)項(xiàng)目的材料都報(bào)上面去了鄉(xiāng)里沒有，另一項(xiàng)目正在辦理相關(guān)土地手續(xù),�,！安牧喜辉卩l(xiāng)里”顯然是在為農(nóng)民集中居住區(qū)的不規(guī)范找借口,，因?yàn)槿绻嬗懈鞣N手續(xù)，鄉(xiāng)里理應(yīng)有存檔且一切合法手續(xù)應(yīng)張貼公示,，而一個(gè)已經(jīng)開工建設(shè)幾年的項(xiàng)目“正在辦理土地手續(xù)”明顯說不過去,。
業(yè)內(nèi)人士指出，即便是建設(shè)康居示范村,、農(nóng)民集中居住區(qū),，也必須履行嚴(yán)格手續(xù)，獲得上級(jí)政府關(guān)于在該處建設(shè)農(nóng)民集中居住區(qū)的文件,、縣（市,、區(qū)）發(fā)改局的立項(xiàng)批文、國土部門的建設(shè)用地批準(zhǔn)書,、建設(shè)規(guī)劃部門的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證等各種手續(xù)。而事實(shí)上,，面對(duì)繁瑣的審批程序,，一些地方政府往往不管有沒有手續(xù)就違法建設(shè)了，成為既成事實(shí)后也就無人管問了,。記者在一個(gè)縣的國土局要求出示哪怕任意一個(gè)集中居住區(qū)的合法手續(xù),，但分管副局長面露難色地表示，全縣沒有一家能規(guī)范操作的,，大多只有政府文件,。
此外，根據(jù)規(guī)定,，集中居住區(qū)既不能建設(shè)在農(nóng)用地性質(zhì)的土地上,，也不能對(duì)外銷售，嚴(yán)禁以集中居住區(qū)為名進(jìn)行商品房開發(fā),。而在實(shí)際操作中,，很多項(xiàng)目都存在或多或少占用農(nóng)用地的現(xiàn)象，且基本上都對(duì)外銷售,，實(shí)質(zhì)上都是披著“集中居住區(qū)”外衣的名副其實(shí)的“小產(chǎn)權(quán)房”,。記者所走訪過的所謂“集中居住區(qū)”、“康居示范區(qū)”,，沒有一個(gè)項(xiàng)目敢拍著胸脯說沒有賣過,。如蔡集鎮(zhèn)朱李村村民孫守本反映，朱李小區(qū)表面上是安置小區(qū)實(shí)際上建在農(nóng)田上,，這塊農(nóng)田當(dāng)年還插有“基本農(nóng)田”的牌子,，建的房子部分竟然是別墅，一部分賣給了外村甚至外鄉(xiāng)鎮(zhèn)人,，一部分本村人購買,，但本應(yīng)收回的老宅基地仍繼續(xù)占用,，出現(xiàn)了“一戶多宅”的現(xiàn)象，違背了集約用地的初衷,。即便是省里批準(zhǔn)設(shè)立的集中居住點(diǎn)也存在手續(xù)不全,、對(duì)外銷售等不規(guī)范問題。如蔡集鎮(zhèn)張油坊村是江蘇省批準(zhǔn)的康居示范村,、宿遷市首批新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn),，但記者注意到，2013年4月4日《宿遷晚報(bào)》刊登的一篇《開發(fā)商賣房子,，承建方也賣房子這個(gè)安置小區(qū)房屋買賣有點(diǎn)亂》的文章顯示,，蔡集鎮(zhèn)張油坊小區(qū)的開發(fā)商和承建方都在對(duì)外銷售房子。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者登陸宿遷市住建局網(wǎng)站,，撰寫日期為2011年5月24日,、來源為該局城鄉(xiāng)建設(shè)處的《關(guān)于我市農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)情況的調(diào)研報(bào)告》透露，通過對(duì)20余個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn),，宿遷市農(nóng)民集中居住區(qū)少部分為商業(yè)開發(fā),，大部分沒有辦理土地手續(xù)。
怪狀三：和國家督察組“躲貓貓”
4月中下旬,，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)一個(gè)奇怪現(xiàn)象：絕大多數(shù)“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)現(xiàn)場都停工了,，工地上的一些廣告宣傳牌也空空如也，有剛剛被撤去內(nèi)容的跡象,。4月29日,，陳集鎮(zhèn)南苑名城安置項(xiàng)目一位知情人士告訴記者，已經(jīng)停工十幾天了,，大概明后天就可以復(fù)工了,。
這究竟是為什么？一個(gè)項(xiàng)目的工地負(fù)責(zé)人告訴記者,，大概在4月10日左右,，開發(fā)商就接到了通知，說上面有檢查組要來,，一律停工,，鄉(xiāng)里還用汽車大喇叭來回廣播要求停工。記者登陸國家土地督察南京局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)了這樣一條新聞：2014年4月9日,、10日，國家土地督察南京局在江蘇省宿遷市,、安徽省阜陽市,、江西省撫州市分別召開土地例行督察啟動(dòng)會(huì)議，正式啟動(dòng)了2014年土地例行督察駐點(diǎn)督察工作,，督察期為4月9日至4月30日,。
督察組在宿遷的日子里,，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走訪許多“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)現(xiàn)，有的售樓處關(guān)門上鎖,，有的大白天拉上了窗簾,。幾乎所有的售樓處售樓員在接待記者時(shí)說的第一句話都是“我們是安置房，不對(duì)外銷售”,，而停放在售樓處門口的班車的車身廣告“引爆搶鋪狂潮”,、“風(fēng)水寶地財(cái)務(wù)引擎”則泄露了“天機(jī)”。
5月初,，記者再次走訪宿遷市部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn),，情況果然又發(fā)生了變化：不少售樓處正常開門了，售樓員開始吆喝了,，部分工地又開工建設(shè)了,。
耐人尋味的是，采訪中,，面對(duì)是否有合法手續(xù)的問題時(shí),，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)選擇了回避。記者就了解到的“小產(chǎn)權(quán)房”情況試圖采訪陳集鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)時(shí),，鎮(zhèn)長表示“剛來3個(gè)多月,，不了解情況”，宣傳委員也表示不了解情況,。當(dāng)記者要求讓了解情況的人解答時(shí),，他們又都支支吾吾，并讓記者跟區(qū)委宣傳部聯(lián)系,。記者聯(lián)系蔡集鎮(zhèn)宣傳委員采訪,，讓其提供轄區(qū)內(nèi)三個(gè)“安置小區(qū)”的合法手續(xù)，但截至記者發(fā)稿時(shí)未有任何回復(fù),。
“小產(chǎn)權(quán)房”為何屢禁不止
2013年11月22日,，國土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳下發(fā)緊急通知,，要求堅(jiān)決遏制違法建設(shè),、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，所有在建,、在售“小產(chǎn)權(quán)房”一律停建,、停售。但從《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在宿遷調(diào)研的情況來看,，這一政策執(zhí)行得并不好,。記者發(fā)現(xiàn)，“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止的背后潛藏著土地指標(biāo)緊張,、利益驅(qū)動(dòng),、政績沖動(dòng)等三大要因,。
土地指標(biāo)日趨緊張
從用途來看，土地可以分為建設(shè)用地,、農(nóng)用地和未利用地,。隨著工業(yè)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，存量建設(shè)用地越來越少,，新增建設(shè)用地則主要來自于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用,，而農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)則由省人民政府實(shí)行年度總量控制。而且轉(zhuǎn)用程序十分嚴(yán)格復(fù)雜,，必須按照土地利用年度計(jì)劃在符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市,、村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案,、補(bǔ)充耕地方案,、征用土地方案并分批逐級(jí)上報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)后再實(shí)施,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)之所以熱衷于“小產(chǎn)權(quán)房”，其中一個(gè)原因就是土地指標(biāo)緊張,。據(jù)知情人士透露,，宿遷全市每年的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)只有幾千畝，分到一個(gè)縣一年最多千把畝,，這個(gè)數(shù)字還在逐年減少,。一位鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記私下感嘆，有時(shí)候招來一個(gè)大項(xiàng)目卻落不了地,，僅有的指標(biāo)還要保障重點(diǎn)交通,、水利、醫(yī)療衛(wèi)生,、教育等民生用地,，哪里還有多余的指標(biāo)去搞“大產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)。宿遷市《關(guān)于我市農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)情況的調(diào)研報(bào)告》也認(rèn)為,，建設(shè)用地是制約農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)的一大瓶頸,，因?yàn)橥恋卦鰷p掛鉤產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)的70%都用在了市、縣(區(qū))城區(qū)的建設(shè),，返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)的30%指標(biāo)也優(yōu)先安排供給鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)建設(shè),，形成了工業(yè)集中區(qū)擠占農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)指標(biāo)的現(xiàn)象。
利益驅(qū)動(dòng)無處不在
事實(shí)上,，土地指標(biāo)緊張只是一方面原因,，在很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)即便有指標(biāo)也不愿意搞“大產(chǎn)權(quán)房”。曾經(jīng)在宿遷市宿城區(qū)搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)開發(fā)的一位老板告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，因?yàn)椤按螽a(chǎn)權(quán)房”用地必須經(jīng)過招拍掛等嚴(yán)格的程序,，而一旦走程序，你不一定能拍到這塊地,，即使拍到價(jià)格也可能被抬得很高,，而且后期繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)相比小產(chǎn)權(quán)就更高了。
記者采訪發(fā)現(xiàn),，“小產(chǎn)權(quán)房”所占的集體土地(一般是農(nóng)用地),，大多是開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣较抡労靡粋�(gè)較低的地價(jià)后，再從老百姓手里低價(jià)買或租下來,，項(xiàng)目建成后所產(chǎn)生的利潤十分驚人,，遠(yuǎn)超“大產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目。此外,，“大產(chǎn)權(quán)房”必須做到施工許可證,、銷售許可證等五證齊全，必須交營業(yè)稅,、土地增值稅,、白蟻防治費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)等各種稅費(fèi),，而小產(chǎn)權(quán)幾乎不用交任何費(fèi)用,。加之缺乏有效的監(jiān)管，小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目在建筑材料使用上以次充好,、工程施工中偷工減料等現(xiàn)象屢見不鮮,，且在建設(shè)過程中缺失監(jiān)管，相比大產(chǎn)權(quán)每平方米可節(jié)省上千元甚至更高的顯性和隱性成本,。
記者了解到,，“小產(chǎn)權(quán)房”對(duì)開發(fā)商而言可以獲取高額利潤；對(duì)政府而言同樣有利益驅(qū)動(dòng),，可以有效補(bǔ)充鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)力的不足,。由于土地指標(biāo)緊缺導(dǎo)致大片土地?zé)o法生財(cái)，而“小產(chǎn)權(quán)房”為此帶來了解決辦法,，缺錢了就直接賣地開發(fā),。如今，農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)已成為各方競相追逐的“香餑餑”,，甚至淪為少數(shù)人牟取非法利益的工具,。
在利益的驅(qū)動(dòng)下，開發(fā)商和地方政府一拍即合,，“小產(chǎn)權(quán)房”也就越禁越多,，甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也組建了房產(chǎn)公司進(jìn)行違規(guī)開發(fā)，少數(shù)鄉(xiāng)村干部也浸淫其中。記者走訪的不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在鄉(xiāng)村干部利用職權(quán)之便開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的情況,，很多村支部書記承接本村的集中居住點(diǎn)開發(fā)建設(shè)已經(jīng)成為公開的秘密,。蔡集鎮(zhèn)朱李村村民孫守本告訴記者，朱李小區(qū)就是原村黨委書記張聿莊開發(fā)的,，張聿莊現(xiàn)已因挪用資金,、非國家工作人員受賄被刑事拘留。
政績沖動(dòng)難以抑制
“土地指標(biāo)緊張也罷,，利益驅(qū)動(dòng)也好,，歸根結(jié)底還是政績沖動(dòng)！”宿遷市一位縣處級(jí)領(lǐng)導(dǎo)說,。
采訪中,，一位不愿意透露姓名的鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記坦言：我們也不想違法興建“小產(chǎn)權(quán)房”，但是在考核的壓力下實(shí)在沒有別的辦法,，每個(gè)季度上面都要下來觀摩,，看看你建了幾個(gè)小區(qū)、多少萬平方米,。別人都在這么違規(guī)搞,，你不搞的話，每個(gè)季度觀摩別的鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有項(xiàng)目就你沒有,，你的臉往哪擱,，今后還想不想提拔。談及為什么搞小產(chǎn)權(quán)而不搞大產(chǎn)權(quán),，這位書記指出,，除了沒有土地指標(biāo)外，操作簡便,、見效快的速效政績意識(shí)也是重要原因,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在宿遷各鄉(xiāng)鎮(zhèn)走訪調(diào)研時(shí)注意到，一些“小產(chǎn)權(quán)房”的售樓處里掛出了縣(市,、區(qū))領(lǐng)導(dǎo)參觀,、考察、指導(dǎo)的照片,，一些售樓處的宣傳材料上甚至印上了類似于“XX領(lǐng)導(dǎo)大力支持”的宣傳口號(hào),。采訪中一些村民就很納悶，為什么違法的項(xiàng)目卻有上面的領(lǐng)導(dǎo)來觀摩,，難道他們不知道這些項(xiàng)目不合法嗎,？
江蘇省委黨校一位不愿具名的教授指出，正是由于政府的大力支持以及考核壓力催生的政績沖動(dòng),，“小產(chǎn)權(quán)房”興建之風(fēng)才會(huì)屢禁不止,、愈演愈烈,，有關(guān)部門應(yīng)下重拳斬?cái)嗬嬷植氐赘淖兩婕啊靶‘a(chǎn)權(quán)房”的政績考核體系，從根本上鏟除“小產(chǎn)權(quán)房”的生存土壤,，真正維護(hù)法律的嚴(yán)肅性,。
