十八屆三中全會提出,，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。事實(shí)上,，征收房產(chǎn)稅在許多發(fā)達(dá)國家早已成為慣例,，長期以來積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。由于其具有普遍征收,、突出公益,、抑制投機(jī)的特點(diǎn),，為多數(shù)國民所接受，成為地方財(cái)政收入的主要來源,，平抑房價的主要工具,，社會公平的重要手段。
房地產(chǎn)稅實(shí)施全民征收適時調(diào)整稅率
國外房地產(chǎn)稅一般包括了房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅,，征收的范圍非常廣泛,，多數(shù)國家為全民征收，但一般會對政府,、宗教,、慈善等非營利組織免稅，對家庭自用住宅設(shè)一定的寬免,，對低收入家庭也會有一定抵免額,。
房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，按照房地產(chǎn)的價值來征稅,。房地產(chǎn)的價值有的國家按房地產(chǎn)交易時的價格征收,，但每隔幾年就要重新評估；有的國家每年按照房地產(chǎn)的市價征收,。
國外房地產(chǎn)稅的稅基稅率經(jīng)常進(jìn)行適時調(diào)整,。在美國，一方面,，房產(chǎn)稅按評估價格征稅,，稅基隨房價市場波動呈正向運(yùn)動，并作相應(yīng)調(diào)整,。另一方面,，稅率隨經(jīng)濟(jì)景氣度呈反向運(yùn)動：在經(jīng)濟(jì)繁榮時期，房地產(chǎn)價格隨之上升,，稅源充裕,，政府會因此降低稅率；在經(jīng)濟(jì)不景氣時期,，稅源匱乏,，政府需要通過提高稅率來彌補(bǔ)財(cái)政赤字。許多發(fā)達(dá)國家為簡化評估手續(xù),，都建立了完備的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫,，通過預(yù)先設(shè)計(jì)好的程序就可以便捷地獲得特定房產(chǎn)的近似市場價值，這些做法有力地推動了房產(chǎn)稅的管理和征收工作,。
突出公益性抑制房地產(chǎn)投機(jī)
在國外,，征收房地產(chǎn)稅最重要的目的是保證地方財(cái)政有充足來源,，一般占地方財(cái)政收入的70%左右,。在國外民眾很少抱怨房地產(chǎn)稅,，其中的重要原因是國外房地產(chǎn)稅主要用在公共開支上，如園林、消防、教育、公交,、博物館等領(lǐng)域，取之于民,，用之于民,。
一般而言，房地產(chǎn)稅稅率高的地方,，公共設(shè)施和公共服務(wù)質(zhì)量要好于其他地區(qū),。例如，中小學(xué)校的等級比較高,，有的地區(qū)從幼兒園到高中免學(xué)費(fèi),，并為學(xué)生提供免費(fèi)午餐和校車免費(fèi)接送等。在美國,，一個區(qū)域房產(chǎn)稅的征收可以由本轄區(qū)納稅人決定,，如果納稅人認(rèn)為不需要更多的公共服務(wù)，則可以通過選區(qū)民意代表提出削減某些預(yù)算的提案,，進(jìn)而少交房產(chǎn)稅,。
抑制房地產(chǎn)投機(jī)、管控房價并不是國外房產(chǎn)稅的主要功能,，但由于征管環(huán)節(jié)設(shè)置較為科學(xué)合理,，一定程度上對房地產(chǎn)市場價格會產(chǎn)生積極的調(diào)控作用。
在國外,，依靠房產(chǎn)稅調(diào)控既有成功例子,，也有失敗例子。韓國曾在本世紀(jì)初為抑制房地產(chǎn)市場泡沫,，多次增加房產(chǎn)稅稅負(fù),，導(dǎo)致一些房價較高地區(qū)業(yè)主承擔(dān)了大額房產(chǎn)稅，卻未能有效刺激這些地區(qū)房產(chǎn)流通,，也未能抑制房價,，最終以失敗告終。新加坡則對開發(fā)商和富人增收高額房地產(chǎn)稅,，而對占住戶總數(shù)中低收入者提供由政府控制戶型和房價的房屋,，并對其他困難群體給予更優(yōu)惠的住房政策，區(qū)別性房產(chǎn)稅幫助新加坡有效抑制了房價的上漲,，同時保障了居民住房,。
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美國：房地產(chǎn)稅凸顯“公共財(cái)政”特點(diǎn) |
美國房地產(chǎn)稅是在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收,，具有收入與支出、稅負(fù)與公共服務(wù)對應(yīng)性強(qiáng)的顯著特點(diǎn),，展現(xiàn)出較強(qiáng)的生命力。經(jīng)過長期實(shí)施與不斷完善,，目前已發(fā)展成為美國財(cái)產(chǎn)稅中最核心的部分,。
房產(chǎn)稅成地方政府主要收入來源
美國財(cái)產(chǎn)稅是美國地方政府的主要自有財(cái)源,，在美國歷史上甚至一度占到美國地方政府收入的絕大部分,，在征收方式、稅率確定等方面具有明顯特點(diǎn),。
首先,，房地產(chǎn)稅征稅規(guī)模實(shí)施全民征收，是地方政府財(cái)政收入的主要來源,，也是居民在住宅消費(fèi)上的第二大支出,。房地產(chǎn)稅征稅依據(jù)是以房地產(chǎn)核定價值作為計(jì)稅依據(jù)。核定價值由兩部分構(gòu)成,，一是房屋本身的價值,，主要依據(jù)購買時的價值、裝修增加值,、市場增值等,；二是土地的價值。地方政府將房地產(chǎn)核定價值的一定比例作為征稅值,，然后確定房地產(chǎn)稅稅率,，各地比例一般在1%-3%，實(shí)際繳納的房產(chǎn)稅金額為房地產(chǎn)征稅值乘以房地產(chǎn)稅稅率,。
其次,，美國采用不同的方法對房地產(chǎn)進(jìn)行估值,。一是市場比較法,，即以相似房地產(chǎn)的市場價值為參考依據(jù)對被評估的房地產(chǎn)進(jìn)行估值，一般適用于較簡單的住宅類的評估,；二是成本核算法,，即用建造成本與折舊情況評估房地產(chǎn)的價值，一般用于評估游樂場,、運(yùn)動場,、電影院、飛機(jī)場,、醫(yī)院等大型公共建筑,；三是收入分析法,，即根據(jù)租金收入用投資回報(bào)率測算出房地產(chǎn)的市值，這種方法一般用于商業(yè)出租等房地產(chǎn)的評估,。
再次,，美國地房產(chǎn)稅稅率經(jīng)常變動，房產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和,，一般由州稅率,，市、縣稅率,，學(xué)區(qū)稅率三部分組成,。20世紀(jì)90年代以后，州政府的房產(chǎn)稅大幅縮減,，主要劃歸各地地方政府,，約占地方政府財(cái)政收入的85%-90%。各級地方政府確定房產(chǎn)稅率受到州稅法制約,，只有獲得州政府的批準(zhǔn)后方能實(shí)施,。
實(shí)施征核分離 特殊群體享有優(yōu)惠
美國房地產(chǎn)價值的評估與房地產(chǎn)稅的征收管理分開，價值評估由核稅官員完成,，征收管理由稅務(wù)官員負(fù)責(zé),。在房產(chǎn)稅的評估方面，美國房地產(chǎn)評估師協(xié)會(SREA)成立于1935年,，是北美最大的獨(dú)立性房地產(chǎn)評估師組織,，專業(yè)的核稅官員對房地產(chǎn)價值進(jìn)行估價。如果納稅人對估價有異議,，可以通過提起復(fù)議或上訴,。在征稅管理制度方面，美國建立了私人財(cái)產(chǎn)登記制度,，擁有相對完善的個人財(cái)產(chǎn)記錄,，便于規(guī)范化的管理，并與個人信用制度和存款實(shí)名制相配套,，方便稅務(wù)當(dāng)局掌握納稅人資料,。采用網(wǎng)絡(luò)化管理房產(chǎn)信息，房產(chǎn)評估后可以網(wǎng)上納稅,。
美國房產(chǎn)稅征收程序如下,。首先，核稅官員在規(guī)定時間對房地產(chǎn)計(jì)稅價值進(jìn)行核定,，一般一年核定一次,；然后，市,、鎮(zhèn)政府根據(jù)房地產(chǎn)計(jì)稅價值以及財(cái)政預(yù)算確定稅率,，并由稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行,；最后，征稅官員計(jì)算出納稅金額,，并以郵寄形式通知納稅人,，或者通過計(jì)算機(jī)發(fā)給相關(guān)金融部門代為繳納。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長陳杰教授介紹,，每一次超過了繳費(fèi)期限,，將要支付納稅額10%的罰金；若是連續(xù)5年未繳納房地產(chǎn)稅,，房產(chǎn)將被政府沒收和拍賣。所以,，雖然美國房價便宜,，購房均價22-25萬美元，但光能買得起房不行,，能持續(xù)繳納財(cái)產(chǎn)稅才能真正成為房主,。之前底特律樓市崩盤，不少獨(dú)棟房子賣幾美元,，其中多數(shù)是房主因?yàn)槭I(yè)而繳納不起財(cái)產(chǎn)稅,、拖欠巨額財(cái)產(chǎn)稅，不得不廉價拍賣,。
在征收環(huán)節(jié),，美國還對特殊群體實(shí)施了各種房地產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。如政府公共部門,、非營利組織,、教育組織、宗教組織所有或占有的物業(yè)免征房產(chǎn)稅,；由政府所有或者占有的物業(yè)免征房地產(chǎn)稅,；美國各州對于自用住宅實(shí)施一定額度的免稅，各州免稅額不盡相同,，對弱勢群體包括老人,、殘疾人、低收入房產(chǎn)所有者,、退役軍人及配偶,、農(nóng)業(yè)用地等實(shí)行抵免制度，可以抵頂或退還部分個人所得稅或退休現(xiàn)金等,。
房產(chǎn)稅收入主要用于公共事業(yè)
美國房產(chǎn)稅是地方政府機(jī)構(gòu)所需經(jīng)費(fèi)的主要來源,，對政府部門的正常運(yùn)轉(zhuǎn)起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)稅的稅收收入主要用于公共事業(yè),。
美國以及主要西方國家,，對房屋持有環(huán)節(jié)的課稅都是在財(cái)產(chǎn)稅這個欄目中征收,。房產(chǎn)稅都是地方稅，由地方政府自行立法制定,。美國50個州征收房產(chǎn)稅,，征稅主體是郡政府、市政府,、和學(xué)區(qū)政府(美國特殊的最基層財(cái)政主體),，而聯(lián)邦和州政府則不征收財(cái)產(chǎn)稅。
以舊金山為例,，2010-2011年間,，由1%的固定房地產(chǎn)稅稅率征收來的財(cái)產(chǎn)稅，57%由舊金山郡市兩級政府統(tǒng)一支配,，25%由教育發(fā)展基金會支配,，7.7%由舊金山學(xué)區(qū)政府支配，3%由兒童基金會支配,，2.5%由圖書館基金會支配,，2.5%由公共場所基金會支配，1.44%由舊金山社區(qū)學(xué)院支配,，0.63%提交給灣區(qū)高速交通委員會支配,，0.21%貢獻(xiàn)給灣區(qū)空氣質(zhì)量控制委員會。此外還有很多很小的專職委員會和公共基金都預(yù)先得到相應(yīng)分配,。
三方面借鑒美國房地產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院院長胡怡建等專家認(rèn)為,，可以從以下三方面借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，制定適合我國國情的房地產(chǎn)稅征管原則和辦法,�,！�
首先，以地方為主,，將開征權(quán)和課稅規(guī)則交給地方,，因?yàn)榈胤秸抛罱拥貧狻⒆盍私饩用駥?shí)際公共服務(wù)需求和相關(guān)財(cái)政投入缺口,�,！暗胤健奔墑e可以從地級市開始(直轄市則為市為一級單位)，區(qū)縣級單位也可以申請對房產(chǎn)稅的稅率及免征額度根據(jù)本地情況進(jìn)行微調(diào),。
其次,，注意稅收負(fù)擔(dān)的公平性和可行性，合理設(shè)定免征面積或免征額度,。國外財(cái)產(chǎn)稅沒有房產(chǎn)免征面積之說,，但有免征額度,，免征額度比免征面積更合理。針對我國城市40%以上房產(chǎn)是房改房,、房產(chǎn)價值高但房主收入不一定高的實(shí)際情況,，也為減少推廣難度，可以設(shè)計(jì)按照家庭為單位給予一定的免征額度,。
最后,，稅率恰當(dāng)，稅負(fù)有增有減,。稅率可具有地方靈活性,，如何最優(yōu)化原則上由地方自行掌握平衡，但中央初期要有所調(diào)控,，樹立示范和標(biāo)桿效應(yīng),。同時，為減少征收阻力,，房產(chǎn)稅負(fù)有增就要有減，盡量取消房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種營業(yè)稅費(fèi),。
德國房地產(chǎn)稅征收以不動產(chǎn)交易稅為主,，交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重，持有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕,，抑制房地產(chǎn)投機(jī)效果明顯,。專家認(rèn)為，我國可部分借鑒德國區(qū)分短期持有和長期持有,，在征免稅上區(qū)別對待的做法,，達(dá)到有效征稅和成功遏制較高房價的目的。
分類征收 簡便易操作
德國房地產(chǎn)稅分為交易環(huán)節(jié)稅和保有環(huán)節(jié)稅兩大類,，交易環(huán)節(jié)稅收主要包括土地交易稅與資本利得稅,，保有環(huán)節(jié)稅主要是土地稅，其征收制度設(shè)計(jì)簡便易于操作,。
首先,，土地交易稅作為一種特別流轉(zhuǎn)稅，納稅主體為土地轉(zhuǎn)讓方與受讓方,，征稅對象為德國境內(nèi)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓交易,。計(jì)稅依據(jù)一般為交易價格，若交易價格不存在或無法確定,，則應(yīng)按照德國資產(chǎn)評估法的相關(guān)規(guī)定以地產(chǎn)評估值為基準(zhǔn),，一般為市場價值的60%至80%。為鼓勵居民擁有自己的住宅所有權(quán),，并打擊炒房者的投機(jī)行為,，德國政府多次調(diào)整土地交易稅稅率,，2010年土地交易稅的普通稅率為3.5%至5%，土地所在州政府可以具體確定適用稅率,。
其次,，在資本利得稅環(huán)節(jié)，德國政府將稅收措施作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本手段,，用于出售的房地產(chǎn)除了要交土地交易稅,，出售持有10年以內(nèi)的不動產(chǎn)按照個人所得稅的標(biāo)準(zhǔn)累進(jìn)稅率征稅，對出售已擁有10年以上的房地產(chǎn)所獲得的收益不征個人所得稅,。在符合條件情況下,，將出售房地產(chǎn)的資本收益用于購買另一替代房產(chǎn)時，該資本收益免征資本利得稅,�,！�
此外，在土地稅環(huán)節(jié),，自有自用的住宅和不出租盈利的住宅不需要交納不動產(chǎn)稅,，只交納宅基地的土地稅。土地稅實(shí)際上是政府向德國境內(nèi)的地產(chǎn)(包括土地,、地面建筑物)征稅,，稅金的多少則按照登記的地產(chǎn)狀態(tài)和價值確定。其征稅基礎(chǔ)為每年初按照稅收評估法(根據(jù)成交土地的價格得出同類土地的納稅價值)所確定的課稅標(biāo)準(zhǔn)價值,，一年一繳,。德國各市鎮(zhèn)仍有較大的土地稅調(diào)控空間，可以制定適合的稅率,。
征收“重交易輕持有” 稅收豁免普惠居民
德國房地產(chǎn)稅制具有重交易環(huán)節(jié),，輕持有環(huán)節(jié)，短期交易征重稅,，長期持有交易免稅,，稅收體現(xiàn)公平原則等諸多特點(diǎn)。
德國將房地產(chǎn)稅重點(diǎn)放在交易環(huán)節(jié),，既征交易稅,，又征所得稅，并依據(jù)持有時間長短區(qū)別對待,。持有不到10年轉(zhuǎn)讓征收資本得利稅,，而持有10年以上免稅。有利于抑制房地產(chǎn)過于短期交易,，促使長期持有,，減少市場投機(jī)。
房產(chǎn)持有中的房地產(chǎn)稅主要針對商用房產(chǎn)，居民住房免稅,；居民基本住房只繳納建筑用的土地稅,，對建造和購房實(shí)行稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，體現(xiàn)了保護(hù)居民住房消費(fèi)的政策意圖,。
德國房地產(chǎn)價格長期穩(wěn)定,，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1977年至今的30多年里,，德國平均房價僅上漲了60%,，而平均每年漲幅不過是2%，如果扣除物價上漲因素,，德國房價實(shí)際上是在縮水,。
在稅收豁免上，公共土地(如公園,、墓地),、當(dāng)局公共的土地及建筑物、聯(lián)邦鐵路,、教堂,、醫(yī)院、科研和教育機(jī)構(gòu)以及軍用設(shè)施和市政公司等,，享受土地稅豁免政策,。長期以來，德國政府高度重視居民對房地產(chǎn)的基本需求,，對房地產(chǎn)的買賣和經(jīng)營予以嚴(yán)格的區(qū)別對待，對自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需繳納房產(chǎn)稅,，只是對房基地征收土地稅,。
德國房地產(chǎn)稅征收制度的啟示意義
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院朱為群教授認(rèn)為,，德國房地產(chǎn)稅收與我國比較接近,，重交易環(huán)節(jié)征稅，輕保有環(huán)節(jié)征稅,，其房地產(chǎn)稅收政策給我國以下啟示,。
一是德國將房地產(chǎn)作為社會福利機(jī)制的重要一環(huán)，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一,，對購房實(shí)行稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼,，把房地產(chǎn)稅收放在交易環(huán)節(jié)，而且根據(jù)實(shí)現(xiàn)交易,，以及盈利征稅,，體現(xiàn)漲價歸公稅收理念和負(fù)擔(dān)能力原則，鼓勵居民購房，并長期持有,，抑制投機(jī),。
二是德國保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定與沒有實(shí)行土地批租，而是采取年租制有一定關(guān)聯(lián),，由于采取土地使用權(quán)的年租制,，以及國家對建造和剛剛購置住宅稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，使房地產(chǎn)成本降低,，價格得以控制,。
三是對居民基本住房進(jìn)行保護(hù)。德國房地產(chǎn)稅制對居民住房不征稅,，對建造和剛剛購置住宅稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼,，體現(xiàn)了對民生的特別關(guān)懷。
