作為中國樓市“風(fēng)向標(biāo)”，經(jīng)過房價(jià)連續(xù)24個(gè)月的下跌之后,，溫州房價(jià)普遍跌了近30%,，眾多高端樓盤房價(jià)腰斬，受此影響,，部分購房者停止支付按揭貸款“棄房”而逃,，昔日溫州“炒房團(tuán)”有變?yōu)椤皸壏繄F(tuán)”的苗頭。權(quán)威部門調(diào)查顯示,，目前溫州“棄房”現(xiàn)象只有不到600例,，當(dāng)前銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但在溫州企業(yè)普遍深陷經(jīng)營困難,、房價(jià)持續(xù)下跌的情況下,，樓市泡沫破滅有可能引爆銀行風(fēng)險(xiǎn)，值得高度關(guān)注,。
近600套房屋成“棄房”
據(jù)溫州市銀監(jiān)分局對(duì)轄內(nèi)銀行的調(diào)查統(tǒng)計(jì),，截至7月末，全市各類“棄房”共發(fā)生595例,，其中,，按揭貸款不良余額為41277萬元,，出現(xiàn)“棄房”的為15例；因經(jīng)營困難以償還貸款,，而對(duì)抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前實(shí)地走訪溫州十多個(gè)“明星”樓盤了解到，三四年前曾經(jīng)創(chuàng)出五六萬每平方米的樓盤如今價(jià)格遭遇“攔腰斬”,。記者獲悉,，溫州市甌海區(qū)的明星樓盤“中梁香緹公館”曾被炒到每平方米5萬多元，如今跌回到了每平方米2.5萬元,，600多套住房雖已全部賣出,，但只有40多戶入住,，還有的房屋都被掛在房屋中介等待出售,。
與此相對(duì)，在今年8月初溫州限購政策微調(diào)后(從比一般城市嚴(yán)厲調(diào)回與其他城市相同),，一些低開的新樓盤出現(xiàn)熱賣,。溫州市住建部門表示，當(dāng)?shù)夭⑽闯霈F(xiàn)大面積房價(jià)腰斬現(xiàn)象,�,！澳切┧^腰斬的房子，原本就背離實(shí)際價(jià)值,，數(shù)量非常有限,，不能代表溫州樓市真實(shí)情況�,！贝蠖鄶�(shù)樓盤只是降價(jià)到合理區(qū)間,，部分定價(jià)合理的樓盤銷售情況有所回升。
一家國有銀行溫州分行個(gè)人金融部負(fù)責(zé)人表示,，目前溫州所有的住房按揭貸款出現(xiàn)3例“棄房”情況,，但拍賣產(chǎn)值都能覆蓋貸款額，銀行沒有損失,。因抵押貸款無法償還而出現(xiàn)房屋被處置的大概有100多例,。
溫州哥倫布房地產(chǎn)營銷有限公司客戶經(jīng)理劉政說，他代理的二手房樓盤都曾有個(gè)別“棄房”進(jìn)入拍賣程序,�,！胺績r(jià)大幅下降，拿到房子也抵不過給銀行的按揭,，一算賬,，就有人就索性‘棄房’�,！眲⒄f,，道理上是這樣,，但實(shí)際上如果“棄房”，將損失掉首付款以及每月還給銀行的資金,，更重要的是個(gè)人信譽(yù)會(huì)受到影響,，所以這樣的情況并不常見。
據(jù)溫州市中級(jí)人民法院統(tǒng)計(jì),，今年1月至8月,，溫州全市法院委托拍賣的財(cái)產(chǎn)共1244件。在這些委托拍賣的財(cái)產(chǎn)中,，約80%為房產(chǎn),，“其中有斷供房，也有很多因?yàn)槠渌m紛引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)拍賣,�,！睖刂菔兄屑�(jí)人民法院司法鑒定處處長張琛表示，近兩年房屋產(chǎn)權(quán)拍賣與其他財(cái)產(chǎn)處置一樣,，都處在高點(diǎn),。
一些銀行人士指出，抵押物處置有很多程序,，費(fèi)時(shí)較長,，目前有不少已經(jīng)出現(xiàn)違約的抵押房屋正在走程序，還沒有進(jìn)入到最后的拍賣程序,。后續(xù)房屋拍賣數(shù)量可能還會(huì)增加,。
抵押擔(dān)保成“棄房”重災(zāi)區(qū)
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，“棄房”雖由房價(jià)大幅下跌引起,，但深層原因卻是溫州經(jīng)濟(jì)不振,、本地企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難，導(dǎo)致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款,，被迫“棄房”,。與此同時(shí)，“抵押+保證”這一擔(dān)保方式也誘使貸款者“棄房”,，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)加大,。
“沒辦法，做什么賠什么,，銀行貸款還不上,，抵押的房子只好讓銀行拿去了�,！睖刂菔新钩菂^(qū)一位私營企業(yè)主說,。受溫州民間借貸風(fēng)波以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化影響，溫州本地民營企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難,，大量借款人自身資金鏈斷裂,，無力償還銀行貸款,，導(dǎo)致部分企業(yè)被迫選擇“棄房”。
據(jù)銀監(jiān)部門測算,，在溫州,，由于借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%,。前述銀行負(fù)責(zé)人說,，由于溫州企業(yè)多進(jìn)行“炒房”活動(dòng)，如今房價(jià)大幅下跌,，資金鏈吃緊,，無法償還銀行貸款只能“棄房”�,！安糠衷诜績r(jià)處于高位時(shí)發(fā)放的貸款,，可能會(huì)出現(xiàn)貸款余額高于抵押物市值的情況，從而導(dǎo)致借款人主動(dòng)‘棄房’”,。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻分析指出,，斷供“棄房”的成本高昂，這意味著信譽(yù)受損,，會(huì)進(jìn)入銀行“黑名單”。溫州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)幾乎全都大肆擴(kuò)展,、涉足房地產(chǎn),，在企業(yè)盈利微薄、融資困難的情形下,，最先會(huì)從樓市撤離以緩解資金壓力,，而這無疑推倒了溫州房價(jià)下跌的第一張“多米諾骨牌”。抽出資金,，投資客撤離,，房價(jià)跳水，反過來導(dǎo)致手里的房產(chǎn)難以“變現(xiàn)”,，資金鏈斷裂,，從而引發(fā)“棄房”現(xiàn)象。
值得注意的是,，部分企業(yè)主因擔(dān)�,！斑B坐”而選擇“棄房”。自2011年溫州民間借貸風(fēng)波以來,，溫州擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,，部分經(jīng)營正常的借款人無力同時(shí)承擔(dān)自身貸款還款責(zé)任和代償責(zé)任，遂主動(dòng)選擇“棄房”,。據(jù)測算,，擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)形成的不良房屋抵押貸款余額約為7.28億元,，占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%。
溫州銀監(jiān)部門測算,，房屋價(jià)值縮水形成不良的房屋抵押貸款余額約為4.43億元,，占全部房屋抵押貸款不良余額的8.6%。但溫州銀監(jiān)部門分析指出,，當(dāng)前溫州資金鏈和擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)仍未根除,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，房地產(chǎn)市場全面回暖的外部條件并不具備,。因此,，預(yù)計(jì)溫州房價(jià)在未來一段時(shí)間將保持低位運(yùn)行態(tài)勢。
“抵押+保證”成銀行風(fēng)險(xiǎn)易爆點(diǎn)
記者調(diào)查了解到,，不論從溫州樓市“兩重天”并存的情況來看,，還是從銀行住房抵押貸款總體規(guī)模來看，當(dāng)前“棄房”只是局部現(xiàn)象,。目前溫州住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控,，但樓市下行壓力猶存，不排除“棄房”增多甚至蔓延,，“抵押+保證”這一擔(dān)保方式成為銀行主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),。
盡管出現(xiàn)近600例“棄房”，但溫州銀監(jiān)分局對(duì)42家機(jī)構(gòu)進(jìn)行專題調(diào)研發(fā)現(xiàn),，溫州房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控,。當(dāng)前，溫州個(gè)人住房按揭貸款余額660.83億元,，其中不良貸款余額4.02億元,，不良率為0.61%；商業(yè)用房按揭貸款余額25.03億元,，其中不良貸款余額0.19億元,，不良率為0.76%。均低于同期全部貸款3.68%的不良率,，總體風(fēng)險(xiǎn)可控,。
目前來看，溫州樓市下行壓力巨大,�,！巴顿Y客撤走而無人接盤，過度投資吹起的樓市泡沫就要破滅了,�,！睖刂蓥蝿俜慨a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人楊松波說。隨著樓市泡沫擠出，部分購房者,、借貸者“棄房”可能性增加,，銀行風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。
值得注意的是,，隨著房價(jià)持續(xù)下跌,，溫州普遍存在的房屋“抵押+保證”這一擔(dān)保方式將成銀行風(fēng)險(xiǎn)易爆點(diǎn)。在溫州,，銀行一般會(huì)按抵押物評(píng)估價(jià)的一定比例來發(fā)放貸款,，如果借款人希望申請(qǐng)更多的貸款，則往往會(huì)被要求增加保證擔(dān)保,，變?yōu)椤暗盅?保證”的組合擔(dān)保方式,。
當(dāng)房價(jià)處于高位時(shí)，抵押物的市值能覆蓋全部貸款,，此時(shí)保證人的代償風(fēng)險(xiǎn)很低,，其擔(dān)保意愿也比較強(qiáng)烈；但當(dāng)?shù)盅何锸兄悼s水不能覆蓋全部貸款時(shí),，保證人的代償風(fēng)險(xiǎn)隨之增加,，其代償?shù)哪芰鸵庠笗?huì)相應(yīng)降低。因此,，保證擔(dān)保沒有成為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效防線,，目前溫州“抵押+擔(dān)保”貸款不良率達(dá)7.17%,，遠(yuǎn)高于純抵押貸款的2.52%和同期全部貸款3.85%,，成為最大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
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溫州“全民炒房”導(dǎo)致實(shí)業(yè)“失血” |
溫州作為中國樓市“風(fēng)向標(biāo)”,，如今率先出現(xiàn)房價(jià)下跌、資本撤離,、“棄房”顯現(xiàn)等樓市泡沫破裂跡象,，為全國其他城市狂飆發(fā)展的樓市提出警示�,！叭癯捶俊蔽邷刂葚S裕的民間資本,，經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”導(dǎo)致實(shí)業(yè)“失血”、傳統(tǒng)低端產(chǎn)業(yè)錯(cuò)失轉(zhuǎn)型良機(jī),。重振實(shí)業(yè),，推動(dòng)資本“脫虛返實(shí)”、產(chǎn)業(yè)向高端發(fā)展,，是擺脫危機(jī)的良策,。
樓市“只漲不跌”神話破滅
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管有個(gè)別樓盤熱賣，但溫州房價(jià)下跌遠(yuǎn)未觸底,，后續(xù)下行壓力依舊巨大,。當(dāng)前在溫州樓市，不管是房屋還是土地供應(yīng)都接近歷史高點(diǎn),，房屋拍賣等隱性供給也急劇放大,。與此相對(duì)，房價(jià)下跌逼出投資客,、剛需承接能力有限,、外來購房者寥寥，需求大幅萎縮,，后市供過于求必然引發(fā)新一輪“降價(jià)潮”,。
甌海區(qū)甌海大道一側(cè)是溫州近三年多個(gè)高端樓盤的聚集區(qū)。記者走訪“香緹公館”,、“鉑金”,、“新京都家園”、“金域中央”等多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn),，這一片樓盤入住率極低,，幾乎有80%以上空置，而同區(qū)域其他幾個(gè)樓盤正在施工,、即將迎來開盤交付高峰,。一直在此做房產(chǎn)中介的溫州京都房產(chǎn)經(jīng)理李軍武說，“已經(jīng)兩個(gè)月沒有生意了,，雖然房價(jià)從每平方米4萬降到了現(xiàn)在的每平方米2.4萬,，但這只是掛牌價(jià)，根本沒人來接盤,�,！�
更大的房屋供應(yīng)量正源源不斷涌入市場。新盤開發(fā)速度并未明顯降低,，不少房主急于出手,，二手房掛牌量急劇攀升。李軍武說,，“現(xiàn)在手里面光一個(gè)樓盤就有幾十套掛牌,，有的甚至是一個(gè)單元掛出來賣�,！迸c此同時(shí),，進(jìn)入處置程序的房屋也陸續(xù)公開拍賣，盡管只有上千套的數(shù)量,，但起拍價(jià)的設(shè)定對(duì)市場預(yù)期影響明顯,�,！皫追矫娴墓┙o疊加，加之房價(jià)處于下行通道,，導(dǎo)致房價(jià)下降壓力空前,。”溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻分析道,。
需求萎縮給了樓市泡沫“致命一擊”,。過去幾年，溫州一直是“三線城市,、一線房價(jià)”,，但這種畸高房價(jià)并不像北上廣深等城市由需求推動(dòng)，而完全是一種擊鼓傳花式的游戲,。如今房價(jià)大跌,，“鼓停花落”,，投資客撤離,。從需求結(jié)構(gòu)看，小部分當(dāng)?shù)厝思氨姸嗤鈦韯?wù)工者是樓市剛需,，但即使房價(jià)下降,，他們也難以承受，加之“追漲殺跌”心理作用,，樓市需求一落千丈,，房價(jià)深跌在所難免。
溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)新聞發(fā)言人戴旭強(qiáng)表示,，與2011年初調(diào)控前相比,，眼下溫州商品房價(jià)格平均縮水幅度為26%。多位市場人士指出,，事實(shí)上溫州樓市泡沫已經(jīng)破裂,，因?yàn)榧词狗績r(jià)下降了26%，接盤者依舊寥寥,。在房價(jià)下行期如果有價(jià)無市,，那接下來肯定還會(huì)降價(jià)。
“全民炒房”導(dǎo)致實(shí)業(yè)發(fā)展受困
記者在溫州調(diào)查發(fā)現(xiàn),，“棄房”只是表象，溫州更大的問題是前幾年“全民炒房”將豐裕的民間資本吸引到樓市之中,，多數(shù)企業(yè)家大玩資本運(yùn)作等虛擬經(jīng)濟(jì),，實(shí)體經(jīng)濟(jì)因“失血”而錯(cuò)失轉(zhuǎn)型良機(jī)。如今樓市遇阻,、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨惡,，溫州企業(yè)普遍遭遇經(jīng)營困難,，以民營經(jīng)濟(jì)為主的整個(gè)溫州經(jīng)濟(jì)也遭遇發(fā)展之厄。
溫州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主史哲說,，溫州因“炒房團(tuán)”而聞名,，如今正為“炒房”付出代價(jià)�,！皽刂荨捶繄F(tuán)’是多種因素促成的,，比如，民間財(cái)富充盈,、溫州人敢闖敢為,、民間借貸市場發(fā)達(dá)，以及當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)刺激政策的出臺(tái)和銀行寬松的信貸‘放水’,�,！痹鴧⑴c“炒房”的史哲說，當(dāng)時(shí)他周邊所有的親戚朋友,，不管是企業(yè)主還是公務(wù)員,，全都投入到“炒房”之中。
“全民炒房”抽干了溫州民間資本,。據(jù)溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，在2008年-2010年期間，溫州房地產(chǎn)市場資金規(guī)模約為1000億元,，而歷史最高峰達(dá)到2000億元,，民間借貸占到樓市資本的約六成�,！皹鞘芯拖褚粋�(gè)磁鐵,，吸走了民間、企業(yè),、銀行等幾乎所有可流動(dòng)的資本,。”陳鴻說,，這樣的結(jié)果可想而知,，企業(yè)荒廢了、民間沒錢了,，資本都沉淀到樓市中去了,。
“全民炒房”讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)“失血”，房價(jià)下跌刺破樓市泡沫,，溫州經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”后遺癥顯現(xiàn),。來自權(quán)威部門的數(shù)據(jù)顯示，2012年在16個(gè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中,，溫州市大多數(shù)指標(biāo)處于全省“倒數(shù)”行列,，其中人均GDP,、GDP增幅、規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值,、財(cái)政總收入,、進(jìn)出口總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等等9項(xiàng)指標(biāo)均倒數(shù)第一,。而多年前,，溫州發(fā)展歷來雄居浙江省前三名。
可為其他城市警示的是,，“炒房”更大的問題是錯(cuò)失產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)機(jī)會(huì),。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在溫州多個(gè)“塊狀經(jīng)濟(jì)”鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)查發(fā)現(xiàn),，近幾年,，這里的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)依舊是皮鞋、紐扣,、拉鏈,，利潤早就被人工成本吞噬，企業(yè)紛紛陷入經(jīng)營困局,�,！安还苁恰畻壏俊�是民間借貸危機(jī)、擔(dān)保鏈危機(jī),，說到底都是因?yàn)槠髽I(yè)脫離主業(yè),、實(shí)業(yè)而起�,！笔氛茴H為感慨地說,。
實(shí)業(yè)“失血”的后遺癥仍在繼續(xù)。一些銀行人士表示,，當(dāng)前出現(xiàn)“棄房”的主因是企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難,，溫州企業(yè)形勢普遍不好，并非由銀行抽貸造成,，而是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)發(fā)展路徑出了問題,。部分企業(yè)因?yàn)椤俺捶俊睘l臨倒閉，企業(yè)主紛紛歸因于銀行收貸抽貸,，甚至要求政府救助,，結(jié)果救下來后，他們繼續(xù)“炒房”,，這樣的企業(yè)只能在“低小散”里打轉(zhuǎn),。
一些當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家指出，溫州企業(yè)經(jīng)營困難,，與銀行等很多領(lǐng)域的壟斷大有關(guān)系,。作為靠市場雨露發(fā)展起來的地方，溫州企業(yè)幾乎涉足了可以進(jìn)入的所有行業(yè),，但是很多傳統(tǒng)行業(yè)即使做得再好,，也難以扭轉(zhuǎn)頹勢。溫州需要的是壟斷行業(yè)的改革與放開,。
“重振實(shí)業(yè)”方能走出困境
盡管風(fēng)險(xiǎn)總體可控,，但溫州“棄房”現(xiàn)象值得深思。陳鴻等專家認(rèn)為,，“棄房”現(xiàn)象一方面給狂飆發(fā)展的中國樓市敲響警鐘,；另一方面對(duì)各地“炒房”、“脫實(shí)向虛”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局提出警示,。
“溫州經(jīng)濟(jì)就是中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)縮影,。”許多專家表示,，溫州作為中國市場經(jīng)濟(jì)的前沿地帶,，問題最先顯現(xiàn)。溫州房價(jià)大跌,、出現(xiàn)“棄房”,，為許多二三線城市敲響警鐘。中國指數(shù)研究院研究員曹旭東分析指出,，“許多二三線城市面臨同樣的問題,，只是沒有溫州如此明顯而已�,！弊罱鼛啄�,，許多二三線城市樓市存在較強(qiáng)的封閉性，投資需求拉動(dòng)的繁榮很容易掩蓋實(shí)際需求不足的現(xiàn)實(shí),。
脫離實(shí)業(yè)的樓市“炒作”只能是浮萍,，一旦投資需求被限制，結(jié)局是樓市崩盤,、實(shí)業(yè)受損,。盡管樓市調(diào)控手段會(huì)向市場化方向邁進(jìn)，但“去投資”仍是方向,，這意味著很可能有其他的城市步溫州的“后塵”,。
值得注意的是，過去的經(jīng)濟(jì)刺激政策和銀行信貸“放水”對(duì)溫州“炒房”起到了推波助瀾的作用,，也讓不少企業(yè)錯(cuò)判形勢,，付出沉重代價(jià)。專家指出,，當(dāng)時(shí)不少企業(yè)主都認(rèn)為錢太多,、太容易貸了,，結(jié)果資本過剩帶來的不是金融家的誕生，而是脫離實(shí)業(yè)“炒作”游戲盛行,，今后經(jīng)濟(jì)刺激政策需更加審慎,。
溫州當(dāng)?shù)匾呀?jīng)重新審視發(fā)展路徑�,！爸卣駥�(shí)業(yè)”,、引導(dǎo)資本“脫虛返實(shí)”被確定為新的發(fā)展方向。為此,，溫州市研究制定了《關(guān)于進(jìn)一步加快實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》等一攬子政策文件,，謀劃提出了一套“組合拳”。有專家指出,，這是一個(gè)代價(jià)巨大的輪回,，原本靠民營經(jīng)濟(jì)、實(shí)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的溫州,，在經(jīng)歷了一系列曲折的生死考驗(yàn)后,，需要重新回到原點(diǎn)，找準(zhǔn)方向,。
