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地方最難受 地產(chǎn)商最抗壓 購房者最受傷 |
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樓市調(diào)控：博弈大戲還將續(xù)演 |
| 記者 梁倩
高偉 蔡穎 魏飆 實習(xí)生 周文其/北京 太原報道 |
近十年來,，高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控,，房價卻屢調(diào)屢漲,。中央希望調(diào)控出手“穩(wěn),、準(zhǔn),、狠”,，但往往事與愿違,�,！笆暾{(diào)控十年價漲”的現(xiàn)實窘境給未來調(diào)控政策帶來諸多難題,。究竟是什么原因?qū)е铝诉@種“騎虎難下”的局面？調(diào)控中所涉及的開發(fā)商,、地方政府,、銀行與購房者又是怎樣一種利益博弈關(guān)系？在近日的調(diào)研中,，《經(jīng)濟參考報》記者試圖找到答案,。
地方政府：調(diào)控代價“耗不起”
業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府作為“地根”控制者,，擁有較強的主導(dǎo)權(quán),。但每當(dāng)中央出臺新的調(diào)控政策，地方政府在執(zhí)行過程中卻沒了“底氣”,。
從2012年全國土地出讓情況來看,，全年全國土地出讓合同價款2.69萬億元,，同比2011年的3.15萬億元，下降14.6%,。這也造成多地政府性基金收入零增長甚至負增長的局面,。
浙江省2012年基金預(yù)算執(zhí)行情況和2013年基金預(yù)算的文件顯示，2012年,，浙江國有土地出讓金收入1973億元,，同比下降46.4%。對此,，浙江省財政局解釋稱：“收入下降,，主要是土地出讓市場行情不景氣�,！币院贾轂槔�,，2009年杭州的土地出讓金總額超過1000億元，超過上海,、北京,，躍居全國第一。而隨著國家調(diào)控政策的出臺,，杭州土地出讓收入連年收窄,。2010年，杭州市本級土地出讓金收入922.57億元,；2011年,，跌到了427.37億元；2012年土地出讓金再度縮水,，為350.80億,。
其它省市情況類似。按照上海市2011年國有土地所有權(quán)出讓收入占政府性基金收入的比例85%計算,，2012年上海市土地出讓金為1100億元,，同比銳減43%。
由于上述原因,，相關(guān)省份都相繼調(diào)低了今年土地出讓金預(yù)算增速,，部分省份甚至預(yù)計負增長,。
山西一位地方住建局負責(zé)人在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，我國房地產(chǎn)政策一時一變，經(jīng)歷了從過去鼓勵發(fā)展到現(xiàn)在嚴(yán)厲調(diào)控的歷程,，而經(jīng)過高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場如今卻難以調(diào)控,，造成十年調(diào)控十年價漲。
在他看來,，國家調(diào)控對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場影響較小,�,！耙驗槲覀冞@屬于小城市，房地產(chǎn)市場都是剛性需求,，發(fā)展相對平穩(wěn),。可能對于需求較大的大型城市影響大些,�,！�
專家解析：“由于土地財政占地方財政收入很大部分，因此,，地方對土地依賴較大,。”中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出,。
“地方政府是政策執(zhí)行者也是城市責(zé)任者,。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示,，地方政府微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因是,，其不像房企可以耗時間，它沒有資金,，城市就不能發(fā)展,，人民生活就不能改善，城市GDP也會完不成指標(biāo),。
銀行：共同籌碼“輸不起”
房地產(chǎn)業(yè)仍然是各家銀行放貸的重要項目,。有機構(gòu)測試認(rèn)為，如果房價下跌50%,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約率上升至5%,，同時將侵蝕銀行利潤15%至25%。作為房地產(chǎn)市場博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”,。
不過,，此輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，銀行開發(fā)貸在開發(fā)商資金來源占比在波動性下降,。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，開發(fā)商資金來源中，國內(nèi)貸款占比從2008年的19.2%,，下降到2011年的15.1%,，2012年輕微上升至15.3%。
據(jù)了解,，在一,、二線城市房屋交易量回暖，房企資金流動性狀況已有所緩解的情況下,，今年,，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款普遍采取“定向?qū)捤伞钡拇胧�,。這將在一定程度上進一步有利于增加普通商品住宅的供給、保證部分優(yōu)質(zhì)在建項目的進度,。不過,，在房地產(chǎn)貸款投放的增量上依然有所控制，并且繼續(xù)強化名單制管理,。
“我們對原有的房企貸款客戶投放貸款時,，會考量其資金狀況，盡量保證其續(xù)建項目,，防止?fàn)�尾工程,，給銀行帶來不良風(fēng)險。另外,，對于優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商,，銀行會作為大客戶繼續(xù)放貸�,！币晃还煞葜沏y行人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示,，“在利率方面，銀行根據(jù)企業(yè)實際情況給予一定上浮比例,，一般是10%至20%,。”
也有銀行業(yè)人士透露,，目前銀行給予房地產(chǎn)開發(fā)商單筆貸款或授信額度早已有所縮減,，審批權(quán)上收至總行。一位國有大行公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理坦言,，“實際上,，銀行貸與不貸都是基于對行業(yè)和某企業(yè)資金風(fēng)險權(quán)衡的商業(yè)行為，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款投放的比重依然較大,，短期內(nèi)這種局面不會改變,。因此，對于資金鏈出現(xiàn)問題的房企,，銀行會在盡可能減少損失的情況下逐步退出,，而優(yōu)質(zhì)房企依然會作為大客戶進行放貸�,！�
從16家上市銀行最新的財報數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占銀行全部信貸資產(chǎn)的近五分之一(2012年二季度為19%)，如果再加上住房貸款,，房地產(chǎn)部門的直接貸款占全部信貸資產(chǎn)的近三成(2012年二季度末為31.5%),。
2012年上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額共29.6萬億元,，較2011年底增加3.03%,，但其中,，有4家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較2011年末有所下降，11家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較2011年底有所下降,。
具體而言,，在四大行中，除了中行房地產(chǎn)開發(fā)貸較上年末有所增長外,，其余三大行均呈現(xiàn)負增長,。工行房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額4991億元，較上年末下降130億元,；農(nóng)行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額4602.91億元,，較上年末驟減369.5億元；建行房地產(chǎn)開發(fā)貸余額4177.66億元,，較上年末也減少了13.94億元,。中小股份制商業(yè)銀行中，浦發(fā)銀行上半年房地產(chǎn)行業(yè)貸款較上年末減少了77.26億元,�,！�
從不良率來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率平均水平在1%左右,。一線城市中,，截至2012年末，上海地區(qū)房地產(chǎn)不良貸款余額41億元,，不良貸款率0.38%,，比年初下降0.02個百分點，低于全行業(yè)平均不良貸款水平,。
專家解析：倪鵬飛指出,，由于銀行本身信貸考核機制與性質(zhì)，造成銀行投資方向的固定,，房地產(chǎn)企業(yè)利潤相對較高,、風(fēng)險較小，所以這也使得銀行大量介入了房地產(chǎn)市場的開發(fā)和消費貸款,。
開發(fā)商：最能抗壓“玩得起”
“前一天讓北京以高溢價拍出13塊地,，后一天就出‘國五條’細則，說要收20%稅,，這不是耍著開發(fā)商玩嗎,？”一位開發(fā)商在“國五條”細則出臺后說。不過,，有觀點認(rèn)為,，開發(fā)商被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場的最大獲益者，是房地產(chǎn)調(diào)控中最抗壓的一方,，最能“玩得起”,。
數(shù)據(jù)顯示,，自2003年到2012年十年間，中國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模額從7956億元擴大至6.4萬億元,，累計增長7.1倍,。其中百強企業(yè)銷售額均值由2003年的11.3 億元增長至2012年的近200億元，增長了近16倍,。
此前房企龍頭萬科公布2012年年度報告顯示,，去年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1031.2億元，同比增長43.7%,，實現(xiàn)凈利潤125.5億元,，同比增長30.4%。而其它幾家大型房企的業(yè)績表現(xiàn)不俗,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，開發(fā)商的底線就是資金鏈不能斷裂，之所以在調(diào)控中均能置身于外,，一方面是因為國家的“十年九調(diào)”使開發(fā)商對宏觀政策有一定的把握,；另一方面，由于投資成本較低,，在資金出現(xiàn)問題時,，開發(fā)商大不了選擇放棄項目：“我不掙錢也還不了你的錢，大不了把我的土地收了”,。
專家解析：倪鵬飛表示,，由于房地產(chǎn)的高利潤誘惑，造成了現(xiàn)在“全企業(yè)炒房”,，這也就造成了地價越拍越高,，開發(fā)商同時采取成本加價的方式獲利，而不斷增長的購房需求,，使購房者成了為所有成本買單的下家,。
購房者：弱勢群體“傷不起”
購房者是整個房地產(chǎn)市場環(huán)節(jié)中最弱勢的一環(huán)。一方面,，要解決自己的安身之處,；另一方面，渴求能有更多的投資渠道使自己的收入增值,。因為,，在中國投資渠道缺少的背景下，房地產(chǎn)投資成為最合適的選擇,。
有分析說,，在國外，一方面是投資股市擁有較穩(wěn)定的收益，另一方面,，他們即使投資房地產(chǎn)業(yè),，不像我們這樣直接擁有一套產(chǎn)權(quán)，而是直接以小額投資房地產(chǎn)基金,，通過基金收益獲得回報,。而我國由于股市收益波動性較大,，再加上基金,、信托等新型投資渠道門檻較高，所以投資形式很有限,。
專家解析：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興指出,，在城鎮(zhèn)化背景下，不斷增加的進城人數(shù)再加上本城市的改善性需求,，購房需求不斷增長,。與此同時，由于進入房地產(chǎn)市場有門檻,，因此在初次收入分配差距較大的背景下,，住房價格被支付能力較高的人群決定，這就導(dǎo)致弱勢人群在購房中的話語權(quán)更是少之又少,。
“房價上漲的根本原因是制度失衡,。”倪鵬飛在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，從中央考量來看,，一方面要抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，另一方面又必須考慮經(jīng)濟增長的重要底線,。這就導(dǎo)致中央層面在調(diào)控措施方面不是很得力,。
聶梅生也認(rèn)為，現(xiàn)階段我國調(diào)控政策左右為難的根本原因是中國經(jīng)濟仍很脆弱,，在外部經(jīng)濟較差的背景下,，只能拉動內(nèi)需。而房地產(chǎn)業(yè)的興衰又影響著鋼鐵,、煤炭,、水泥、建材等眾多上下游行業(yè),�,！八裕醒氡仨殭�(quán)衡多方因素,，把握局部與全局的關(guān)系,。”
距最嚴(yán)樓市調(diào)控“限購令”出臺已有2年時間，雖然此間樓市經(jīng)歷了下調(diào),、回暖,，但近月來的飛漲又迫使“國五條”于近日出臺。
在國五條實施細則里,，飽受爭議的是明確“二手房交易所得將計征20%個稅”的措施,。而市場對其最直接的反應(yīng)就是北京、上海,、廣州,、南京、武漢等地陸續(xù)出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象,。受“搶搭政策末班車”效應(yīng),，二手房市場也迎來一個短暫的交易高峰。
二手房VS新房
在各地二手房簽約量暴增的同時,，新房市場也創(chuàng)下高峰,。在3月4日至3月10日一周內(nèi)，全國九成以上城市一手住宅市場月周均成交面積同比上漲,。據(jù)上海市住房管理部門統(tǒng)計,，上周上海市商品住宅成交面積為31.20萬平方米，環(huán)比此前一周上漲20.7%,，上海市商品住宅成交面積突破30萬平方米大關(guān),，創(chuàng)造了最近36周的最高成交紀(jì)錄。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,，新政的威懾作用已經(jīng)逐漸顯現(xiàn),，在新建住宅市場，全國未普遍出現(xiàn)二手房需求轉(zhuǎn)移到新建住宅市場的現(xiàn)象,。
至于購房需求轉(zhuǎn)向新房市場從而引發(fā)新房上漲一說,，偉業(yè)我愛我家胡景暉表示，新房項目大都位于遠郊,，在交通,、商業(yè)、教育,、醫(yī)療等配套設(shè)施方面,，無法與城市中心區(qū)的二手房社區(qū)相比。因此,，稅費的增加未必能夠讓消費者放棄城市中心區(qū)的成熟社區(qū)而轉(zhuǎn)向遠區(qū)郊縣,。
此外，在政策調(diào)控下,，未來新房市場的供應(yīng)量將大幅增加,，消費者選購新房時將有更大的挑選空間，供需的平衡難以支撐新房價格的大幅上漲。
二手房買主VS二手房賣主
事實上,，在“國五條”出臺之前,，二手房市場出現(xiàn)了大量房東坐地起價和取消掛牌惜售的情況。1月中旬,，記者在調(diào)查中了解到,，房東惜售心態(tài)明顯，有的掛牌兩三天就取消售賣,，有的直接加價5萬元至10萬元,。21世紀(jì)不動產(chǎn)苗圃路店的置業(yè)顧問告訴記者“像陸家嘴板塊最近撤牌惜售的房源占總掛牌房源數(shù)的比例在10%至15%，而漲價房源的漲幅在5%至10%,�,！�
而在“國五條”細則出臺后,，二手市場又變得熱鬧起來,。因怕新政實施要交20%個稅，搶先賣房過戶,。二手房市場已經(jīng)簽訂合同或即將簽署合同的交易雙方期盼盡快網(wǎng)簽過戶,，引發(fā)了近期網(wǎng)簽量的暴漲。
與此同時,，“‘國五條’出來之前,，有很多業(yè)主對于價格態(tài)度強硬，甚至看買方有意購買便惜售加價,�,！�21世紀(jì)不動產(chǎn)業(yè)務(wù)員對記者表示，現(xiàn)在業(yè)主態(tài)度有所轉(zhuǎn)變,，甚至心理價位也有所松動,。他表示，現(xiàn)階段業(yè)主和客戶都希望盡快完成交易,，尤其是有短期置業(yè)計劃的剛需客戶,，以免夜長夢多。
房企VS房企
值得注意的是,，除上述博弈之外,，房企之間也有競爭。
“這次調(diào)控有點突然,�,！币晃环康禺a(chǎn)商告訴記者，在“國五條”出來時他認(rèn)為此次調(diào)控應(yīng)該是再次重申之前的調(diào)控措施,，但沒想到的是在這么短的時間內(nèi)細則出臺,，而且力度加大。
他表示，雖然這次調(diào)控的主要對象是二手房,，但由于整個市場預(yù)期受到影響,，新建住房也不會避免�,！肮烙嫹渴袑⒃俅位氐絻赡昵暗臓顟B(tài),，在各地執(zhí)行細則下發(fā)之前突擊買房，之后需求遭受冷凍,，市場逐漸走淡,。”
“對于房企來說,，又將是一年經(jīng)受考驗的時期,。”上述人士說,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，在房地產(chǎn)市場低谷間，房企又將進行新一輪洗牌,，房企集中度也將隨之提高,。
隨著“國五條”出臺，“調(diào)控從嚴(yán)從緊”仍將是2013年房地產(chǎn)市場繼續(xù)貫徹的整體基調(diào),，各方之間的博弈也將繼續(xù),。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，“國五條”及后期地方上調(diào)控細則的陸續(xù)公布,，此前“一路高漲”的房地產(chǎn)市場將有所降溫,。
業(yè)界總結(jié)十年調(diào)控的一個共性是，調(diào)控過多在購房者身上做文章,，實際上是在抑制需求,。
2003年開啟了十年樓市調(diào)控序幕。國務(wù)院常務(wù)會議指出,，“促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,，有利于擴大內(nèi)需�,！睆拇龠M需求出發(fā),，明確房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。
2005年,，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)投資規(guī)模過大,、商品房價格上漲過快、商品房結(jié)構(gòu)不合理,、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等一些問題和苗頭,。隨后,，國務(wù)院常務(wù)會議再次專題研究房地產(chǎn)調(diào)控，開始醞釀針對需求和價格等一系列限制性措施,。
直到2008年,，全球性的金融危機爆發(fā)，樓市成為支持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的一劑強心針,。當(dāng)年的國務(wù)院常務(wù)會議指出,，“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模,，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,。”
隨后出臺了降低首付款比例,、貸款利率七折優(yōu)惠等一系樓市扶持性政策,。接著，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場迅速升溫,，出現(xiàn)超預(yù)期的井噴式增長,。
2009年，樓市全面復(fù)蘇,，成交價量陡升,�,！胺績r過高,、上漲過快”一時成為社會關(guān)注和討論的焦點。針對此情況,，2009年底國務(wù)院常務(wù)會議出臺了遏制房價過快上漲,，抑制投資投機性購房等政策。同時密集出臺信貸,、稅收,、土地等一系列宏觀調(diào)控政策，加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度,，樓市調(diào)控政策的傾向也由支持轉(zhuǎn)為限制,。
延續(xù)2009年底的調(diào)控傾向，2010年全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺,，提高首付門檻,、“三套房停貸”、“限購令”,、“限外令”等調(diào)控措施如疾風(fēng)驟雨席卷中國樓市,，當(dāng)年也被業(yè)內(nèi)視為“史上最嚴(yán)”之樓市調(diào)控年。全國36個城市在當(dāng)年率先納入限購范圍,。
2011年,，國務(wù)院再次要求強化差別化住房信貸政策,，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,。上海、重慶成為首批試點開始對個人住房征收房產(chǎn)稅,。當(dāng)年樓市進入深度調(diào)整,，70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌,。
一系列嚴(yán)厲的限制性政策一直延續(xù)到2012年上半年,。2012年6月，在降息等因素影響下,，樓市開始回暖,，以北京為代表的一二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價量齊漲的勢頭。雖然2012年并無重量級新政出臺,，但中央各部門多次強調(diào)堅持既有的包括限購,、差別化信貸等調(diào)控政策不放松。
政策疲倦加之城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的客觀推動,，2013年春節(jié)前后,，一線城市在內(nèi)的重點性城市再次感受到房價上漲的壓力。在此背景下,，“國五條”應(yīng)運而生,。國五條新政涵蓋從限購、房產(chǎn)稅,、保障房到增加供給等多方面內(nèi)容,，開始著眼于從供給和需求雙方面調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。
