《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中了解到,，大部分發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都通過(guò)稅賦手段來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng),，用免稅,、抵稅的手段來(lái)鼓勵(lì)居民自住自用,；用累進(jìn)稅率中高額的空置稅,、房產(chǎn)稅,、交易稅,，通過(guò)各種“懲罰性稅收”抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為,。
類(lèi)比國(guó)外情況,，國(guó)內(nèi)有專(zhuān)家建議，如果不采取稅收調(diào)控的方式來(lái)增加多套房持有者的成本,，不通過(guò)市場(chǎng)化手段來(lái)迫使其釋放多余房子,，則很難避免房屋空置浪費(fèi)和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
中國(guó)持有成本幾可忽略不計(jì)
柯先生在北京崇文門(mén)的國(guó)瑞城小區(qū)有一套77平方米的房子長(zhǎng)期空著,。
當(dāng)朋友建議短期租出去,，柯先生算了筆賬�,！鞍凑辗�?jī)r(jià)每年10%的漲幅估算,，這套總價(jià)400多萬(wàn)元的房子每年升值超過(guò)40萬(wàn)元。租出去每月租金差不多6000元,，一年7萬(wàn)元左右,。”
“關(guān)鍵問(wèn)題是,，一旦租出去,，我將來(lái)都得重新裝修。這房子才裝修沒(méi)幾年,，將來(lái)又要花幾十萬(wàn),。”而房子每年閑著的費(fèi)用也就3000元左右,。所以,，柯先生覺(jué)得房子即使閑著也比租出去劃算。
像柯先生這樣處置房產(chǎn)的人不在少數(shù),。不僅在北京,，包括很多其他城市在內(nèi)，在房?jī)r(jià)上漲收益部分面前,，房屋的持有成本幾乎可以忽略,。
因此，國(guó)內(nèi)才會(huì)有大量“房叔,、房嬸”坐擁幾十套房產(chǎn)的中國(guó)式囤房現(xiàn)象,。甚至各種職業(yè)的炒房團(tuán)，以擁有多套房產(chǎn)為獲利手段,。
國(guó)內(nèi)已經(jīng)有專(zhuān)家呼吁,，只有征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，才能抑制國(guó)內(nèi)大量的投資投機(jī)性購(gòu)房需求,。他們建議,，在全國(guó)范圍內(nèi)推開(kāi)征收房產(chǎn)稅、空置稅,、遺產(chǎn)稅,、贈(zèng)予稅,，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿來(lái)迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房,，來(lái)平抑畸形的市場(chǎng)供需,，只有這樣才能有效地抑制房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)和投資投機(jī)，也只有這樣才能有的放矢地調(diào)控房地產(chǎn),。
德國(guó)炒房會(huì)被征收“投機(jī)稅”
德國(guó)是歐盟國(guó)家中房屋擁有率最低的國(guó)家之一,，住房擁有率不到一半。在人們的印象中,，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管法規(guī)極其嚴(yán)厲,，人們的購(gòu)房意愿普遍低下，房地產(chǎn)價(jià)格多年波瀾不驚,。
德國(guó)赫爾曼房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)顧問(wèn)呂曉曼告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō),，為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)，德國(guó)法律對(duì)房屋出售牟利設(shè)置了“防火墻”,，“在德國(guó)沒(méi)有炒房的概念,。”
按照規(guī)定,，在德國(guó)購(gòu)房后10年之內(nèi)就出售的話,，得利部分將被征收15%的“投機(jī)稅”。如果再加上其他各項(xiàng)費(fèi)用,，投機(jī)客想要通過(guò)短線炒房獲得暴利的可能性大大降低,。
無(wú)論新房舊房，在德國(guó)購(gòu)房都涉及稅費(fèi)以及其他手續(xù)費(fèi)問(wèn)題,。以柏林為例,，購(gòu)房者除了房款之外還要交付4.5%的土地稅，1%到1.5%的公證費(fèi)以及0.5%到1%的登記費(fèi)用,。
如果要買(mǎi)一處二手房,，涉及的費(fèi)用就更多了,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，買(mǎi)一處二手房涉及的額外費(fèi)用平均而言要占到交易價(jià)格的10%左右。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，除了要向中介交納的中介費(fèi)之外,，還要負(fù)擔(dān)3.5%左右(各地區(qū)稅率不盡相同)的產(chǎn)權(quán)交易稅和公證費(fèi)。
購(gòu)房者是否空置房屋完全取決于個(gè)人,，德國(guó)的相關(guān)管理機(jī)構(gòu)并無(wú)針對(duì)空置房屋的處罰措施,。一旦買(mǎi)房完成后就有物業(yè)費(fèi)等日常支出了。
由于房屋的情況各不相同,，房屋的維護(hù)成本不盡相同,。相對(duì)來(lái)說(shuō)暖氣和熱水是兩大項(xiàng)支出,，此外還有垃圾處理、照明,、電梯費(fèi)等等,，“有的房子每平方米核算下來(lái)達(dá)2歐元，有的則達(dá)到了每平方米3歐元至4歐元,。
而在房屋購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié),，德國(guó)銀行普遍對(duì)房屋貸款的風(fēng)險(xiǎn)十分謹(jǐn)慎，因此對(duì)申請(qǐng)人的審核比較仔細(xì),。銀行給予每位房屋貸款人的條件不一,，有的人甚至能從銀行申請(qǐng)到零首付，而也有的人則可能必須首付50%甚至60%,。
近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲,，包括法蘭克福在內(nèi)的一些德國(guó)城市租房市場(chǎng)一片繁榮，許多人之所以投資買(mǎi)房,，看中的也是租房的投資回報(bào),。按照德國(guó)稅法規(guī)定，出租人要依法納稅,，稅率根據(jù)每個(gè)人的情況可能會(huì)各有不同,，普遍來(lái)說(shuō)在30%左右。此外,，在旺盛需求的驅(qū)動(dòng)下,，德國(guó)各大城市的房地產(chǎn)價(jià)格一路上漲，柏林等城市甚至一年內(nèi)平均價(jià)格上漲超過(guò)20%,。
房?jī)r(jià)的快速上漲引發(fā)了德國(guó)一些政治家和銀行家的警惕,。德國(guó)央行去年曾發(fā)布報(bào)告對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)表示擔(dān)憂。
德意志銀行的報(bào)告顯示,，一旦德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn),，從德國(guó)央行到聯(lián)邦和地方政府都可以采取措施應(yīng)對(duì)，比如說(shuō)收緊銀根,、減少貸款供應(yīng)量,，通過(guò)提高公證費(fèi)等方式增加交易成本，以及增加供應(yīng)量等遏制房租上漲勢(shì)頭,。
日本各種稅費(fèi)讓住宅沒(méi)有投資價(jià)值
在日本,，從買(mǎi)房開(kāi)始，房屋持有人面臨很多費(fèi)用如不動(dòng)產(chǎn)取得稅,、印花稅,、登記證稅，以后每年要交固定資產(chǎn)稅。不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài),、交換,、贈(zèng)與都要交不動(dòng)產(chǎn)取得稅，稅率為土地和住宅建筑的3%,。
二手房的轉(zhuǎn)讓,、交易也要收不動(dòng)產(chǎn)取得稅，贈(zèng)與和繼承稅收更多,。經(jīng)常聽(tīng)日本人說(shuō),，辛辛苦苦買(mǎi)一套房子，三代以后幾乎就沒(méi)有了,。很多日本人由于交不起昂貴的遺產(chǎn)稅,，采取把房子買(mǎi)掉的方式，繼承部分遺產(chǎn),。
一般來(lái)說(shuō)房子值3000萬(wàn)日元至5000萬(wàn)日元,，遺產(chǎn)稅為20%，5000萬(wàn)日元以上為30%,，1億日元至3億日元為40%,，超過(guò)3億日元為50%。贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅的稅率差不多,。
據(jù)了解,，在日本，買(mǎi)房子幾乎都是用于自住,，管理規(guī)則里有規(guī)定必須用于居住,。也有出租的，但在日本買(mǎi)房?jī)H僅是為了出租似乎并不太劃算,，幾十年也收不回成本,。而且日本的二手房折舊率很高，再好的房子,，買(mǎi)了再賣(mài)一般都要賠錢(qián),，年限越久賠得越多，幾十年過(guò)后,，成本還沒(méi)收回,，房子本身已經(jīng)不值錢(qián)了，所以日本人投資一般不會(huì)選擇買(mǎi)房,，性格保守的人會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)國(guó)債,，敢于冒險(xiǎn)的會(huì)選擇證券、期貨和金融衍生產(chǎn)品,，但也有很多日本人投資意識(shí)相對(duì)淡薄，喜歡把錢(qián)放在銀行里，賺取幾乎是零利率的微薄利息,。
日本購(gòu)房的方式是部分現(xiàn)金,、部分貸款，按揭貸款的首付比例沒(méi)有規(guī)定,，可以為零,。只要通過(guò)銀行的審查都能得到貸款。審查主要看收入多少,，穩(wěn)定程度如何,。但一般每年償還貸款額度占收入的25%以下為基準(zhǔn)。如果高于這個(gè)比例,，比較優(yōu)惠的貸款一般難以獲得,，只能選擇利息較高或者小的地方銀行貸款。對(duì)買(mǎi)房的審查可能還有其他考慮因素,，比如年齡,，性別等等，主要是考察償還能力,。
日本的房子大致有住宅,、公寓和別墅等，住宅多為日式住宅,，多是買(mǎi)地自己建,。當(dāng)然，如要圖省事,，也有人買(mǎi)建好的日式住宅,。不過(guò)和公寓相比一般要貴一些，在東京,，像樣的日式住宅要1億日元左右,。
公寓和中國(guó)的樓房一樣，不過(guò)沒(méi)有七十年產(chǎn)權(quán)一說(shuō),，而是永久產(chǎn)權(quán),。公寓的價(jià)格一般會(huì)比日式住宅便宜很多。另外,，在日本買(mǎi)公寓都是使用面積,，一套70多平方米的房子相當(dāng)于中國(guó)的100平方米住房。
至于買(mǎi)別墅,，這在多數(shù)日本人看來(lái)是一種奢侈,，可望不可及。
買(mǎi)房子還有其它成本,，如買(mǎi)房時(shí)要交一筆修繕金,，修繕基金的算定比較復(fù)雜,，住房面積大，修繕費(fèi)就高,；每個(gè)月要交管理費(fèi),，不同地方金額差很大。比如,，在一些地方,，買(mǎi)60平方米的住房每個(gè)月要交2萬(wàn)日元的管理費(fèi)。維護(hù)由住民管理委員會(huì)做決定,，委托物業(yè)管理公司執(zhí)行,。住房時(shí)間長(zhǎng)了，修繕費(fèi)不夠用,，可能中途另收維護(hù)費(fèi),。另外，房屋更改用途要申請(qǐng),，看占專(zhuān)用面積的比例,，閑置會(huì)影響免稅。
總之,，從日本的現(xiàn)狀來(lái)看,，一般居民住房的投資和收益空間很小。所以大家考慮的不是增值,，而是如何盡量保值,。在日本，也沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)限購(gòu)政策,，基本是市場(chǎng)行為,。
新加坡自住與出租房產(chǎn)繳稅相差數(shù)倍
從持有成本來(lái)看，新加坡目前的房屋持有成本主要是房產(chǎn)稅,，根據(jù)每年評(píng)估的租金乘以房產(chǎn)稅率來(lái)計(jì)算,。
目前房產(chǎn)稅率為10%，但對(duì)自住住房有一定的優(yōu)惠,。按階梯遞進(jìn)的稅率計(jì)算,，6000新元以內(nèi)的免稅；超過(guò)6000新元但不超過(guò)6.5萬(wàn)新元的那部分租金稅率為4%,；超過(guò)6.5萬(wàn)新元以上的租金稅率為6%,。
新加坡的住宅市場(chǎng)實(shí)際上分為相互獨(dú)立運(yùn)行的私宅市場(chǎng)和組屋市場(chǎng)。所謂組屋有點(diǎn)類(lèi)似中國(guó)的“經(jīng)濟(jì)適用房”,。整體地產(chǎn)市場(chǎng)雖然火熱,，但住宅價(jià)格，尤其是組屋價(jià)格,，仍然在絕大多數(shù)人的承擔(dān)范圍內(nèi),。
以一套月租金為2500新元的組屋計(jì)算,，如果自住，則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為每年(2500×12-6000)×4%=960新元,。如果是一套月租金為4000新元的公寓,，而且并非自住,，則稅率為10%,，每年房產(chǎn)稅為4800新元。
實(shí)際上當(dāng)?shù)鼐用窠咏顺勺≡诮M屋里,，一家只能擁有一套組屋,，但可以轉(zhuǎn)售，即在不改變性質(zhì)的情況下出售給合乎資格的其他買(mǎi)家,。組屋的管理一般由各區(qū)的市鎮(zhèn)理事會(huì)負(fù)責(zé),，新組屋在購(gòu)買(mǎi)時(shí)也有一系列的雜費(fèi)，如手續(xù)費(fèi)及估價(jià)費(fèi),、律師費(fèi)等,，但這些費(fèi)用微乎其微。
相比而言,，私宅由私人發(fā)展商開(kāi)發(fā),，私宅的銷(xiāo)售更多是市場(chǎng)化的，可以同時(shí)持有多套,。從套數(shù)上看,，私宅僅占住宅總量的24%，一般是有地住宅或較為高檔的公寓,。對(duì)私宅而言,，則有根據(jù)套數(shù)階梯遞進(jìn)的高額印花稅。
記者了解到,，新加坡最近兩年也面臨房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題,，無(wú)論是屬于公共住房范疇的組屋，還是私人發(fā)展商開(kāi)發(fā)的私宅,，其價(jià)格都在2008年全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后,，隨著經(jīng)濟(jì)反彈而飆升。新加坡的私宅價(jià)格在2010年大漲18%,，2011年雖然有所放緩,，也漲了5.9%，2012年上漲了2.8%,。
不過(guò),，在新加坡房地產(chǎn)價(jià)格飆升的背景下，新加坡政府最近在財(cái)政預(yù)算案中宣布將從2014年起改為階梯遞進(jìn)制的房產(chǎn)稅,，最高達(dá)19%,，2015年進(jìn)一步提高到20%,；同時(shí)提高自住住房的免稅額度。
根據(jù)從2014年起生效的新規(guī),，一般住宅年租金不超過(guò)3萬(wàn)新元的部分稅率為10%,，在這之上的1.5萬(wàn)新元稅率為11%，接下來(lái)每增加1.5萬(wàn)新元,，稅率增加2個(gè)百分點(diǎn),，直至超過(guò)9萬(wàn)的部分稅率為19%。2015年起稅率為奇數(shù)的部分再增加1個(gè)百分點(diǎn),。
這一新規(guī)被認(rèn)為是降低普通住宅房產(chǎn)稅,，增加豪宅房產(chǎn)稅。除了房產(chǎn)稅,，組屋和私宅都有物業(yè)管理費(fèi)用,，組屋管理費(fèi)較低，而私宅管理費(fèi)一般較高,，為每個(gè)月數(shù)百新元,。
為了抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，新加坡政府在今年1月初推出被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控”的措施,，涉及政府組屋,、私宅以及工業(yè)地產(chǎn)。除了首次置業(yè)的公民外,，其他所有群體都在調(diào)控范圍內(nèi),，包括二次置業(yè)的公民、希望買(mǎi)房的擁有永久居留權(quán)的外籍人士和一般外國(guó)買(mǎi)家,。外籍買(mǎi)家額外印花稅調(diào)高至15%,，永久居民首套房需繳納5%的額外印花稅，第二套房及以上需繳納10%,；新加坡人第二套房及以上亦需繳納10%,。永久購(gòu)買(mǎi)私宅要先賣(mài)掉組屋。此外,，首付和貸款的限制也更加嚴(yán)格,，尤其是第二和第三套以上的房產(chǎn)。
美國(guó)持有成本約占家庭收入的1/4
2011年的美國(guó)社區(qū)調(diào)查顯示,，2011年包括抵押貸款,、房屋維護(hù)等在內(nèi)的每月持有成本平均值是1059美元，約占每月家庭收入的21%,。
據(jù)美國(guó)“21世紀(jì)紅木地產(chǎn)”房屋中介公司房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人阿拉斯·布塔斯介紹,，出售住房的資本利得稅最高可達(dá)約30%。如果是轉(zhuǎn)手租賃,，也需要對(duì)出租收入征收相應(yīng)的資本利得稅,。房產(chǎn)贈(zèng)與方面,，美國(guó)個(gè)人2013年度贈(zèng)與稅免征額為1.4萬(wàn)美元，終身贈(zèng)與稅免征額為525萬(wàn)美元,，超過(guò)部分最高稅率按40%計(jì)算,。房產(chǎn)遺產(chǎn)稅方面，免征額同樣為525萬(wàn)美元,，超過(guò)部分最高稅率也達(dá)40%,。
由此可以看出，在美國(guó)炒房的成本非常高,。
假設(shè)購(gòu)買(mǎi)一套20萬(wàn)美元的住房,，如果想在一年內(nèi)賣(mài)掉,，需要房?jī)r(jià)至少上漲10%至15%才能覆蓋購(gòu)房和賣(mài)房的交易成本,，而且可能還要繳納半年的房產(chǎn)稅和25%以上的資本利得稅。而根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù),，去年12月美國(guó)各類(lèi)舊房銷(xiāo)售中間價(jià)為每套18.08萬(wàn)美元,，僅同比上漲11.5%。
在美國(guó),，房產(chǎn)的主要開(kāi)支是房產(chǎn)稅,。計(jì)稅依據(jù)為房屋評(píng)估價(jià)值。房屋評(píng)估價(jià)值由兩部分組成：一是房屋本身的價(jià)值,，二是土地的價(jià)值,。房產(chǎn)稅稅率由各州自行決定，各地區(qū)差別很大,，大部分年稅率為房屋評(píng)估價(jià)值的1%至3%,，分上、下半年兩次繳納,。
例如,，在弗吉尼亞州阿靈頓縣，一套20萬(wàn)美元住房每年的房產(chǎn)稅約為2000美元,。一般而言,，房?jī)r(jià)越貴，房產(chǎn)稅越高,。按照2011年美國(guó)社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù),，美國(guó)家庭每年繳納的房產(chǎn)稅約為1800美元。
在美國(guó),，出售過(guò)去5年內(nèi)自己居住滿兩年的首套住房個(gè)人可免征資本利得稅25萬(wàn)美元,，已婚夫婦可免征50萬(wàn)美元。但如果出售居住未滿兩年的首套房或者是第二套以上的住房,，則要繳納資本利得稅,。如果購(gòu)入與出售間隔時(shí)間在一年以內(nèi),，資本利得稅稅率等同于個(gè)人所得稅的稅率，一般為25%,；購(gòu)入與出售間隔時(shí)間在一年以上,，資本利得稅適用稅率相對(duì)較低，一般為15%,。
美國(guó)持有房產(chǎn)的其他開(kāi)支還包括維護(hù),、折舊等成本。
從房產(chǎn)交易來(lái)看,，購(gòu)房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅,、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi),、房屋估價(jià)費(fèi),、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般合占住房售價(jià)的3%至5%,。但如果是全款購(gòu)房,，交易成本可降至住房售價(jià)的1.5%。賣(mài)房者則需繳納一次性的律師費(fèi),、房產(chǎn)交易稅,、登記費(fèi)、維修費(fèi),、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)等,，一般合占住房售價(jià)的7%至10%。其中,，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)所占比重最大,，約為住房售價(jià)的4.5%至6%。
在美國(guó)購(gòu)房,，首付比例多數(shù)為房?jī)r(jià)的10%或20%,，具體額度由政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策和個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況決定。假設(shè)購(gòu)買(mǎi)一套20萬(wàn)美元的住房,，首付20%,，即4萬(wàn)美元，按30年期按揭,、固定年利率為4%計(jì)算,，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的平均月供資金是930美元。
另外,，賣(mài)房者可能還需要根據(jù)房產(chǎn)出售收入繳納資本利得稅,。
